El presente informe ha sido elaborado para proporcionar un análisis exhaustivo, técnico y legalmente fundamentado sobre la metodología de cálculo, las tarifas aplicables y los riesgos asociados a la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) en el ámbito de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears (CAIB). Se abordan las normativas vigentes, la determinación de la base imponible bajo el esquema del Valor de Referencia Catastral (VRC) y el régimen de tipos reducidos.
I. Fundamentos Normativos y Determinación de la Base Imponible
1.1. Objeto del Impuesto y Hecho Imponible
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) grava las transmisiones onerosas de bienes y derechos, constituyendo, en la modalidad de TPO, una pieza central en la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias de segunda mano en las Illes Balears.
Es imperativo establecer el principio de incompatibilidad con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Las operaciones sujetas a IVA, como las entregas de viviendas de obra nueva realizadas por promotores, están exentas del ITP-TPO.1 Esta distinción es fundamental para determinar correctamente el tributo aplicable a la transacción.
1.2. Determinación de la Base Imponible: El Valor de Referencia Catastral (VRC)
La Base Imponible (BI) del ITP-TPO es el valor real del bien o derecho transmitido. No obstante, la legislación vigente ha equiparado la BI al Valor de Referencia Catastral (VRC) de los inmuebles, siempre y cuando este VRC sea superior al valor declarado por las partes en la escritura pública (precio de la transacción).
La regla de cálculo de la Base Imponible se establece rigurosamente como el mayor valor entre el Valor de Referencia Catastral y el precio pactado o valor declarado por el sujeto pasivo. La Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) facilita la consulta de este valor de referencia antes de la transacción 3, lo cual es crucial para la correcta planificación fiscal de la adquisición.
Implicaciones del VRC y Riesgos de Comprobación
La aplicación del VRC como base mínima de tributación introduce un riesgo fiscal sustancial para el comprador. Cuando el valor real de mercado de la transacción es inferior al VRC —situación que puede deberse a la necesidad urgente de venta, o a defectos o características intrínsecas no contempladas por el Catastro—, el sujeto pasivo se ve obligado a tributar por una base imponible superior al valor económico que realmente ha desembolsado.
Gravar una capacidad económica teórica que no se corresponde con la capacidad económica real y efectiva del ciudadano puede generar problemas de constitucionalidad. El artículo 31 de la Constitución Española establece que la tributación debe regirse por la capacidad económica de los ciudadanos.4 Si el VRC es sustancialmente mayor al precio real, la liquidación por el VRC impone una carga tributaria sobre una riqueza inexistente, aumentando la probabilidad de litigio y la necesidad de recurrir a procedimientos de tasación pericial contradictoria para demostrar el valor real de la transmisión.
II. El Régimen General de Tipos Impositivos (Escala Progresiva)
La CAIB ha ejercido plenamente sus competencias normativas, estableciendo una escala progresiva de tipos impositivos para las adquisiciones de bienes inmuebles (TPO) que intensifica el gravamen a medida que aumenta la Base Liquidable. Es fundamental que la liquidación se realice utilizando esta escala progresiva y no las escalas lineales o las tablas progresivas de otros tributos, como el IRPF, que pueden aparecer en referencias desactualizadas.5
2.1. Estructura Progresiva y Aceleración del Gravamen
La estructura tarifaria es sucesiva, es decir, el tipo marginal más alto se aplica solo al exceso de valor que cae dentro del tramo correspondiente. La tendencia legislativa autonómica ha sido la de incrementar la fiscalidad sobre las bases liquidables más elevadas, introduciendo tipos marginales que alcanzan hasta el 13%. Este diseño fiscal exige una modelización precisa para determinar el coste tributario real de la adquisición, especialmente en el mercado inmobiliario de lujo.2
A continuación, se presenta la estructura progresiva general aplicable a las Transmisiones Patrimoniales Onerosas de inmuebles:
Tabla 1: Tipos Impositivos Generales del ITP-TPO en Baleares (Inmuebles – Estructura Progresiva)
| Base Liquidable (Desde Euros) | Base Liquidable (Hasta Euros) | Tipo Aplicable (%) | Cuota Tributaria del Tramo | Cuota Íntegra Acumulada |
| 0,00 | 400.000,00 | 8,00% | 32.000,00 € | 32.000,00 € |
| 400.000,01 | 600.000,00 | 9,00% | 18.000,00 € | 50.000,00 € |
| 600.000,01 | 1.000.000,00 | 10,00% | 40.000,00 € | 90.000,00 € |
| 1.000.000,01 | 2.000.000,00 | 12,00% | 120.000,00 € | 210.000,00 € |
| 2.000.000,01 | En adelante | 13,00% | Variable | Variable |
La aplicación de tramos del 12% y el 13% para valores que superan el millón de euros demuestra claramente el enfoque del legislador balear de intensificar la fiscalidad en las operaciones de mayor cuantía. Este factor de progresión debe ser un elemento central en la modelización financiera de cualquier adquisición inmobiliaria significativa en la comunidad.2
III. Tipos Reducidos para la Adquisición de Vivienda Habitual (Análisis de Condiciones)
Los tipos reducidos son aplicables solo si la adquisición está destinada a ser la vivienda habitual del sujeto pasivo y si este cumple rigurosos requisitos personales, de renta y, crucialmente, de valor de la propiedad.
3.1. Tipo Reducido del 2% para Jóvenes y Personas con Discapacidad
Este beneficio fiscal es uno de los más beneficiosos, pero también uno de los más condicionales, regulado principalmente en el Artículo 10 bis de la Ley 8/2004, de 23 de diciembre, de Medidas Tributarias y Administrativas. Se dirige a dos grupos principales de sujetos pasivos:
- Personas menores de 36 años.
- Personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.2
Para poder optar a la aplicación del tipo del 2%, deben cumplirse de manera acumulativa dos tipos de condiciones restrictivas:
Condiciones de Renta (IRPF)
La parte general de la renta del período impositivo (IRPF) del contribuyente no debe superar los €12.000 en el caso de tributación individual, ni los €24.000 en el caso de tributación conjunta.6
La alta restrictividad de estos umbrales de renta es un elemento determinante. Dado el coste de vida y los niveles salariales en las Illes Balears, estos límites de renta son excepcionalmente bajos. Esta condición restringe de manera significativa el acceso a la reducción fiscal a un segmento de población muy limitado, excluyendo a la mayoría de los compradores jóvenes o con discapacidad con ingresos medios o superiores.6
Condiciones de Valor (Doble Umbral)
Aquí se introduce la mayor complejidad en la liquidación, ya que se establecen dos umbrales de valor simultáneos que rigen la aplicación y el mantenimiento del beneficio:
- Límite de Aplicación del 2%: El tipo reducido se aplica únicamente hasta una Base Imponible de €270.151,20.2
- Límite Máximo Total: El valor total del inmueble (Base Imponible) no puede superar los €350.000.2
3.2. Mecanismo de Liquidación Mixta y el «Efecto Acantilado»
La coexistencia de estos dos límites de valor genera la necesidad de aplicar un cálculo mixto para los valores intermedios.
- Caso A: Base Imponible $\le$ €270.151,20. Se aplica el tipo reducido del 2% sobre la totalidad de la base.
- Caso B: Base Imponible entre €270.151,20 y €350.000. Se aplica el sistema de liquidación mixta o por tramos: el tipo del 2% se aplica a la porción de la BI hasta los €270.151,20, y el excedente tributa al tipo general aplicable, que en este rango de valor es el 8%.2
- Caso C: Base Imponible $>$ €350.000. Se produce un «efecto acantilado» fiscal, perdiéndose el beneficio por completo. Si la BI supera el límite total de €350.000, el sujeto pasivo tributa al tipo general (8%) sobre la totalidad de la Base Imponible, independientemente de que cumpla los requisitos de edad o discapacidad.2
La liquidación mixta es el punto de cálculo más sensible. Un error en la determinación de la Base Imponible, por ejemplo, debido a la aplicación de un VRC superior al precio de venta, puede provocar que se supere el umbral de €350.000 y que la cuota tributaria aumente exponencialmente, pasando de un tipo efectivo muy bajo a un 8% completo sobre la totalidad del valor.
3.3. Bonificaciones para Familias Numerosas
La normativa balear ha contemplado históricamente tipos reducidos para las familias numerosas en la adquisición de su vivienda habitual. La regulación de este beneficio se ha articulado en la Ley 8/2004.7 Si bien el beneficio del tipo reducido es aplicable, los detalles específicos, como el porcentaje actual (que históricamente ha sido del 3%) y los límites exactos de valor de la propiedad y de renta para el ejercicio fiscal actual (2024/2025), deben ser consultados en la legislación presupuestaria más reciente de la CAIB. El profesional fiscal debe asegurar que se apliquen los límites de renta y valor más actualizados para esta categoría, ya que la coexistencia de diferentes normativas a lo largo del tiempo exige una verificación rigurosa de la legislación vigente.7
IV. Ejemplos Prácticos de Liquidación Graduados por Dificultad
Para ilustrar la aplicación de las normas progresivas y mixtas, se presentan cuatro escenarios prácticos. En todos los ejemplos, se asume que la Base Imponible (BI) es igual al precio de compra, excepto en el último caso, donde se analiza el impacto del VRC.
4.1. Ejemplo Sencillo: Aplicación de la Escala General (Transacción de Renta Media)
Escenario: Adquisición de un inmueble como segunda residencia o por un inversor, sujeto al régimen general.
Base Imponible (BI): €550.000.
El cálculo se realiza aplicando la escala progresiva de forma sucesiva por tramos (Tabla 1):
| Tramo de Base Liquidable | Base Aplicada | Tipo Aplicable | Cuota del Tramo |
| Primer tramo (hasta €400.000) | 400.000,00 € | 8,00% | 32.000,00 € |
| Segundo tramo (de €400.000,01 a €600.000) | (550.000 € – 400.000 €) = 150.000,00 € | 9,00% | 13.500,00 € |
| Cuota Total ITP | 45.500,00 € |
El tipo efectivo resultante para esta operación es del 8,27% ($\frac{45.500 €}{550.000 €}$).
4.2. Ejemplo Medio: Aplicación Integral del Tipo Reducido (Joven con Renta Baja)
Escenario: Comprador de 32 años (Joven) que adquiere su primera vivienda habitual. Su renta individual IRPF es de €11.000, cumpliendo el límite de €12.000.
Base Imponible (BI): €250.000.
El valor de la BI (€250.000) es inferior al límite de aplicación del 2% (€270.151,20) y, por lo tanto, también es inferior al límite máximo total (€350.000). Se cumplen todos los requisitos de renta y valor.
- Cálculo: 250.000,00 € $\times$ 2% = 5.000,00 €.
- Cuota Total ITP: 5.000,00 €.
4.3. Ejemplo Complejo: Liquidación Mixta (Superación del Primer Tramo)
Escenario: Comprador con un grado de discapacidad del 35% (Discapacidad $\ge$ 33%) que adquiere su vivienda habitual. Cumple los requisitos de renta.
Base Imponible (BI): €320.000.
El valor total (€320.000) supera el límite de aplicación integral del 2% (€270.151,20), pero no excede el límite total (€350.000). Se requiere la liquidación mixta, aplicando la porción del 8% al excedente.2
| Tramo de Base Liquidable | Base Aplicada | Tipo Aplicable | Cuota del Tramo |
| Tramo Reducido (Hasta €270.151,20) | 270.151,20 € | 2,00% | 5.403,02 € |
| Excedente (General 8%) | (320.000,00 € – 270.151,20 €) = 49.848,80 € | 8,00% | 3.987,90 € |
| Cuota Total ITP | 9.390,92 € |
El tipo efectivo resultante en este escenario mixto es significativamente bajo, del 2,93% ($\frac{9.390,92 €}{320.000 €}$), demostrando la eficiencia del beneficio siempre que se mantenga por debajo del límite máximo total.
4.4. Ejemplo Muy Complejo: Impacto del VRC y Pérdida Total del Beneficio
Escenario: Joven comprador (cumple requisito de renta IRPF).
- Precio Pactado: €340.000.
- Valor de Referencia Catastral (VRC): €370.000.
Análisis de la Base Imponible y Consecuencia Fiscal Crítica
- Determinación de la BI: La Base Imponible es el mayor valor entre el precio pactado (€340.000) y el VRC (€370.000). Por lo tanto, la BI es de €370.000.
- Pérdida del Beneficio: La BI de €370.000 supera el límite máximo total establecido para el tipo reducido (€350.000). Al sobrepasar este umbral, el beneficio fiscal se pierde totalmente, independientemente de que el joven cumpla los requisitos de edad y renta. El sujeto pasivo debe tributar al tipo general (8% para el primer tramo de la escala) sobre la Base Imponible completa.2
- Cálculo (Régimen General): 370.000,00 € $\times$ 8,00% = 29.600,00 €.
- Cuota Total ITP: 29.600,00 €.
Este ejemplo ilustra la consecuencia crítica de la fiscalidad balear: la diferencia entre el precio pactado y el VRC no solo incrementa la base gravable, sino que, al superar un umbral legalmente establecido, anula por completo un beneficio fiscal clave. El sujeto pasivo pasa de pagar una cuota estimada de unos €8.000 (si la BI hubiera sido €340.000 en régimen mixto) a pagar €29.600, lo que representa un aumento de la carga tributaria superior al 270% debido a la coexistencia del VRC y el límite rígido del beneficio fiscal.
V. Obligaciones Formales, Cumplimiento y Régimen Sancionador
5.1. Procedimiento y Plazos de Autoliquidación
La liquidación del ITP-TPO se realiza mediante el Modelo 600, gestionado por la Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB).8 El sujeto pasivo es el responsable de presentar la autoliquidación y efectuar el pago.
El plazo para la presentación de la declaración-liquidación es de solo 1 mes a contar desde el momento en que se produce el devengo del acto o contrato, que generalmente es la fecha de la firma de la escritura notarial.8 La brevedad de este plazo impone una necesidad urgente de diligencia debida en la preparación de la liquidación antes de la ejecución de la operación. El incumplimiento de este plazo legal activa automáticamente el régimen de recargos por presentación extemporánea.
5.2. Régimen de Recargos por Presentación Extemporánea
Si el sujeto pasivo opta por regularizar su situación presentando la autoliquidación (Modelo 600) fuera del plazo de 1 mes, pero antes de que la ATIB inicie un procedimiento de comprobación (sin requerimiento previo), se aplica un recargo progresivo establecido en la Ley General Tributaria.9
La tasa del recargo varía en función del retraso, computándose los plazos de fecha a fecha:
Tabla 2: Recargos por Presentación Extemporánea sin Requerimiento Previo
| Período de Retraso | Recargo Aplicable (%) | Intereses de Demora | Base Legal |
| Hasta 1 mes | 1% (Progresivo mensual) | No | 9 |
| Dentro de 12 meses | 12% (1% por cada mes completo) | No | 10 |
| Más de 12 meses | 15% (Fijo) | Sí, aplicables a partir del día siguiente al cumplimiento de los 12 meses | 10 |
El punto de inflexión financiero se produce al superar los 12 meses de retraso. Si la regularización se produce dentro del año, el recargo máximo es del 12% sin intereses de demora. Si la presentación se realiza un día después de los 12 meses, el recargo salta al 15% fijo y, además, se añaden los intereses de demora. Esta dualidad de penalización (salto del 12% al 15% más intereses) genera un costo de inacción significativamente mayor para las autoliquidaciones que exceden el primer año.10
VI. Conclusiones Estratégicas y Recomendaciones Finales
El análisis de la tributación del ITP-TPO en las Illes Balears revela un panorama fiscal caracterizado por una elevada progresividad en las tarifas generales y una extrema rigidez en la aplicación de los beneficios fiscales.
- Implicación de la Progresividad: La tarifa progresiva, con tipos marginales que alcanzan el 13% para inmuebles de alto valor, sitúa a Baleares entre las comunidades autónomas con una fiscalidad más intensa para la inversión inmobiliaria. Este incremento progresivo debe ser el pilar de cualquier análisis de costes para grandes adquisiciones.
- Riesgo en la Base Imponible: La determinación de la Base Imponible por el Valor de Referencia Catastral (VRC) introduce un riesgo de litigio. Cuando el VRC supera el precio de mercado, se grava una capacidad económica no manifestada. La verificación previa del VRC ante la ATIB es una medida obligatoria de diligencia debida, así como la preparación documental para una potencial tasación pericial contradictoria si el VRC es irrazonablemente elevado.
- Condicionalidad de los Tipos Reducidos: Los beneficios fiscales (tipo reducido del 2% para jóvenes o personas con discapacidad) son altamente condicionales. La estricta limitación de renta (€12.000/€24.000) y, en particular, el «efecto acantilado» causado por el límite de valor total de €350.000, exige una precisión absoluta en la liquidación. Superar este límite, a menudo por la aplicación de un VRC alto, conlleva la pérdida total del beneficio y un aumento drástico en la cuota tributaria, como se demostró en el Ejemplo 4.4.
- Urgencia de Cumplimiento Formal: El plazo de autoliquidación de 1 mes es corto. La gestión fiscal debe estar coordinada con la Notaría para asegurar que el Modelo 600 se presente e ingrese a tiempo, minimizando el riesgo de incurrir en recargos por extemporaneidad que se agravan significativamente después de los primeros 12 meses.
Obras citadas
- El ITP reducido por comunidad autónoma y sus requisitos – Taxfix, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://taxfix.com/es-es/otros/el-itp-reducido-de-cada-comunidad-autonoma/
- Impuesto de Transmisiones patrimoniales Mallorca: Tipos, exenciones y requisitos, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://bonetasesores.com/blog/itp-mallorca/
- Agència Tributària de les Illes Balears – A.T.I.B. 610, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx?lang=es
- El valor de referencia catastral. Más bases imponibles objetivadas – el notario del siglo xxi, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.elnotario.es/hemeroteca/revista-102/11298-el-valor-de-referencia-catastral-mas-bases-imponibles-objetivadas
- Comunidad Autónoma de las Illes Balears – Agencia Tributaria, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c15-calculo-impuesto-determinacion-cuotas-integras/gravamen-base-liquidable-general/gravamen-autonomico/comunidad-autonoma-illes-balears.html
- BOE-A-2005-953 Ley 8/2004, de 23 de diciembre, de medidas tributarias, administrativas y de función pública., fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2005-953
- Los beneficios fiscales aplicables por las Comunidades Autónomas a las familias numerosas en el ITPAJD – Revista Técnica Tributaria, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://revistatecnicatributaria.com/index.php/rtt/article/download/1038/1721/3287
- INSTRUCCIONES DEL MODEL0 600 Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) – ATIB, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.atib.es/DescargaDocs/Instrucciones600_es.pdf
- Recargo por la presentación de impuestos fuera de plazo – Gestum Asesores, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://gestumasesores.es/recargo-por-la-presentacion-de-impuestos-fuera-de-plazo/
Recargos aplicables – Agencia Tributaria, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2021/capitulo-18-cuota-liquida-cuota-autoliquidacion/regularizacion-situaciones-tributarias/regularizacion-mediante-presentacion-autoliquidacion-complementaria/recargos-aplicables.html