ITP-AJD Andalucía - Sergio Angeli

I. Marco Normativo y Base Imponible del ITP-TPO en Andalucía

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) grava la adquisición de bienes y derechos a título oneroso (como la compraventa de inmuebles de segunda mano).¹ La regulación de los tipos impositivos y bonificaciones está determinada por la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.²

El sujeto pasivo (el obligado al pago) es el adquirente del bien ¹, y el plazo para la autoliquidación (mediante el Modelo 600) y el pago es de un mes (30 días naturales) contado desde la fecha de devengo (la fecha del acto o contrato, generalmente la firma de la escritura).³

A. Determinación de la Base Imponible: El Valor de Referencia Catastral (VRC)

La base imponible es la magnitud económica sobre la que se aplica el tipo de gravamen. Tras las modificaciones normativas de ámbito estatal, la Base Imponible se determina como la mayor de las siguientes magnitudes ⁴:

El Valor de Referencia Catastral (VRC), determinado por la Dirección General del Catastro a la fecha del devengo del impuesto.⁴
El precio o contraprestación pactada en la escritura o contrato.
El valor declarado por los interesados.

En la práctica, el VRC establece el valor mínimo de tributación.⁴ Si el valor declarado es inferior al VRC, la Administración Tributaria andaluza aplicará por obligación legal el VRC, pudiendo exigir la cuota no ingresada en una liquidación complementaria.⁴

Nota sobre la Impugnación: Si el contribuyente discrepa del VRC aplicado, la Administración no realiza un procedimiento de comprobación de valores que permita la Tasación Pericial Contradictoria (TPC).⁴ La única vía de defensa es impugnar la autoliquidación o el propio VRC mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa.⁴

II. Tipos de Gravamen Aplicables en Andalucía (ITP-TPO)

El ITP-TPO en Andalucía se caracteriza por un tipo general fijo para inmuebles, complementado por un sistema de tipos reducidos destinados a colectivos sociales y a la actividad económica.

A. Tipo General y Especiales (No Reducidos)

Concepto de Transmisión	Tipo de Gravamen (%)	Límite o Requisito	Fuente
Inmuebles (Tipo General Fijo)	7,00%	Aplicable a la compraventa de bienes inmuebles que no califiquen para ninguna reducción.	Ley 5/2021 ⁶
Bienes Muebles y Semovientes	4,00%	Aplicable a la transmisión de bienes muebles y animales.⁷	Normativa Autonómica ⁷
Operaciones con SGR (Soc. Garantía Recíproca)	1,00%	Aplicable a determinadas operaciones donde participen SGR o sociedades públicas de garantía.⁸	Desde 1/1/2024 ⁸

B. Tipos Reducidos para Fines Sociales (Vivienda Habitual)

Estos tipos se aplican a la adquisición de la vivienda habitual (VH) y están estrictamente ligados a la situación personal y económica del adquirente.

Colectivo / Tipo Reducido (%)	Requisito Principal	Condiciones Adicionales Críticas	Límite de Valor de la Vivienda	Fuente
Tipo 6,00% (VH de Bajo Valor)	Adquisición de la Vivienda Habitual (VH)	N/A	Valor del inmueble no superior a 150.000 €.
Tipo 3,50% (Colectivos Vulnerables)	Joven menor de 35 años. O Víctima de violencia doméstica ⁹ / terrorismo. O Adquisición en municipio con problemas de despoblación. O Persona con Discapacidad $\geq$ 33%.¹⁰	Cumplir con los requisitos de renta exigidos (el límite varía según el año fiscal y el colectivo).	Valor del inmueble no superior a 150.000 € para jóvenes/víctimas. Valor no superior a 250.000 € para Familias Numerosas / Discapacidad $\geq$ 33%.¹⁰
Tipo 3,50% (Familia Numerosa o Discapacidad $\geq$ 33%)	Familia Numerosa o persona con Discapacidad $\geq$ 33%.¹⁰	La suma de las bases imponibles del IRPF (General + Ahorro, después de mínimos) de todos los residentes no debe exceder de 30.600 €.¹¹	Valor del inmueble no superior a 250.000 €.¹⁰	¹⁰

Nota sobre Municipios Despoblados: Se consideran municipios con problemas de despoblación aquellos con menos de 3.000 habitantes. La aplicación de tipos reducidos en ITP se extiende a la compra de bienes inmuebles en estas localidades. Ejemplos en Sevilla son Coripe, Marinaleda o Villanueva de San Juan.¹²

C. Tipos Reducidos para Fines Económicos (Inversión y Reventa)

Objeto de Transmisión	Tipo de Gravamen (%)	Compromisos y Riesgos (Condición Resolutoria)	Fuente
Adquisición para Reventa (Profesional)	2,00%	El adquirente debe ser un profesional inmobiliario (persona física o jurídica) ¹³ y debe revender el inmueble (sujeto nuevamente a ITP o AJD) en un plazo máximo de 5 años.⁶	Ley 5/2021, Art. 44 ⁶

Riesgo por Incumplimiento: Si la reventa no se produce en los 5 años, el adquirente pierde el beneficio. Deberá pagar la diferencia de cuota (el 5% restante) más los intereses de demora devengados desde la fecha de adquisición.⁶

III. Ejemplos de Cálculo de ITP-TPO en Andalucía

A continuación, se presentan ejemplos prácticos que ilustran la aplicación de los tipos impositivos en función de la complejidad de la operación.

A. Nivel Sencillo: Aplicación del Tipo General

Caso Práctico I: Compra de una Segunda Residencia (Sin Bonificación)

Objeto: Apartamento en la costa, adquirido como segunda residencia.
Precio Declarado: 350.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 320.000 €
Colectivo: Comprador sin requisitos de reducción.

Pasos de Cálculo:

Base Imponible: Se toma el mayor entre el precio declarado (350.000 €) y el VRC (320.000 €).⁴
$$\text{Base Imponible} = 350.000 €$$
Tipo Aplicable: Al no ser vivienda habitual ni cumplir otros requisitos, se aplica el Tipo General fijo.⁶
$$\text{Tipo Aplicable} = 7,00\%$$
Cuota Tributaria:

$$\text{Cuota ITP} = 350.000 € \times 0,07 = 24.500 €$$

Resultado: El impuesto a pagar es de 24.500 €.

B. Nivel Intermedio: Aplicación de Tipos Reducidos Sociales

Caso Práctico II: Joven Comprador (Tipo Reducido condicional al Valor)

Objeto: Primera Vivienda Habitual (VH) para un comprador de 32 años.
Precio Declarado: 145.000 €
VRC: 152.000 €
Colectivo: Joven menor de 35 años.

Pasos de Cálculo:

Verificación de Condiciones: El comprador es menor de 35 años, cumpliendo un requisito para el tipo reducido del 3,5%. El valor de la vivienda (tomando el VRC como Base Imponible) supera el límite de 150.000 €.⁹
Base Imponible: Se toma el mayor valor, el VRC.⁴
$$\text{Base Imponible} = 152.000 €$$
Tipo Aplicable: A pesar de ser un joven adquirente de VH, la superación del límite de valor (150.000 €) anula el beneficio fiscal. Se aplica el Tipo General fijo.

$$\text{Tipo Aplicable} = 7,00\%$$
Cuota Tributaria:

$$\text{Cuota ITP} = 152.000 € \times 0,07 = 10.640 €$$

Resultado: El impuesto a pagar es de 10.640 €. Si el precio no hubiera superado los 150.000 €, el tipo hubiera sido del 3,5%, resultando una cuota de 5.320 € (152.000 € x 0,035).

C. Nivel Avanzado: Incumplimiento de Requisito de Renta (Doble Condición)

Caso Práctico III: Familia Numerosa con Incumplimiento de Renta

Objeto: Adquisición de Vivienda Habitual (VH) por una Familia Numerosa.
Precio Declarado: 230.000 €
VRC: 235.000 €
Colectivo: Familia Numerosa.
Renta Agregada IRPF: 31.000 € (la suma de las Bases Imponibles del IRPF de los futuros residentes).

Pasos de Cálculo:

Verificación de Condiciones:

Límite de Valor: El valor (235.000 €) es inferior al límite de 250.000 € para Familias Numerosas.¹⁰
Límite de Renta (Condición Crítica): El límite legal de la Base Imponible IRPF agregada es de 30.600 €.¹¹ La renta agregada de la familia (31.000 €) supera el límite legal.

Conclusión Fiscal: El incumplimiento del estricto límite de renta deniega el Tipo Reducido del 3,5%.¹¹
Base Imponible: Se toma el mayor valor, el VRC.

$$\text{Base Imponible} = 235.000 €$$
Tipo Aplicable: Tipo General fijo.⁶
$$\text{Tipo Aplicable} = 7,00\%$$
Cuota Tributaria:

$$\text{Cuota ITP} = 235.000 € \times 0,07 = 16.450 €$$

Análisis de la Consecuencia: Si la familia hubiera cumplido con la condición de renta (es decir, si su renta hubiera sido igual o inferior a 30.600 €), habrían pagado 8.225 € (235.000 € x 0,035). El incumplimiento del límite de renta, por solo 400 €, duplica el coste del ITP en esta operación.

D. Nivel Máximo: Adquisición para Reventa (Riesgo Contingente)

Caso Práctico IV: Promotora Inmobiliaria (Tipo Condicional)

Objeto: Adquisición de un solar edificable por una empresa profesional para futura reventa.
Precio Declarado: 600.000 €
VRC: 610.000 €
Colectivo: Empresa inmobiliaria inscrita en IAE correspondiente.

Pasos de Cálculo:

Base Imponible: Se toma el mayor valor, el VRC.

$$\text{Base Imponible} = 610.000 €$$
Tipo Aplicable: Tipo Reducido para Adquisición para Reventa.⁶
$$\text{Tipo Aplicable} = 2,00\%$$
Cuota Inicial a Pagar:

$$\text{Cuota Inicial} = 610.000 € \times 0,02 = 12.200 €$$

Riesgo Fiscal Contingente (Incertidumbre)

Condición Resolutoria: La empresa debe revender el solar, sujeto nuevamente a ITP o AJD, antes de que transcurran 5 años desde la adquisición.⁶
Incumplimiento (Escenario Punitivo): Si a los 5 años y 1 día el solar no se ha vendido, la empresa pierde el beneficio fiscal del 2%.
Liquidación Complementaria:

Tipo Diferencial = 7,00% – 2,00% = 5,00%
Cuota a Liquidar Adicional: $610.000 € \times 0,05 = 30.500 €$
Obligación Final: La empresa deberá pagar los $30.500 €$ de cuota, más los intereses de demora generados durante los 5 años, calculados sobre ese importe.⁶

Conclusión del Riesgo: El ITP para el profesional inmobiliario es un impuesto condicional. La empresa debe provisionar el riesgo de tener que pagar los 30.500 € adicionales más intereses si no se cumple el plazo de reventa.

Obras citadas

Modelo 600: qué es y cómo se presenta – Wolters Kluwer, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.wolterskluwer.com/es-es/expert-insights/para-que-sirve-el-modelo-600-y-quien-esta-obligado-a-presentarlo
Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad – Noticias Jurídicas, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/710383-l-5-2021-de-20-oct-ca-andalucia-de-tributos-cedidos-de-la-comunidad-autonoma.html
Autoliquidación Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y borradores de autoliquidación. Modelo 600. – Sede electrónica de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://sede.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=2183&IDTIPO=240&RASTRO=c$m40288
Valor de referencia – Junta de Andalucía, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.juntadeandalucia.es/organismos/atrian/areas/informacion-tributaria/impuestos/preguntas-frecuentes/valor-referencia.html
Plazo para impugnar valor de referencia… Lo que debes saber – Salcedo Tax Litigation, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.josemariasalcedo.com/plazo-para-impugnar-valor-de-referencia/
Fiscal novelties of Law 5/2021 of Andalusia. Tax on Property Transfer and Stamp Duty (ITP-AJD) | Ruiz Ballesteros, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.ruizballesteros.es/en/fiscal-novelties-of-law-5-2021-of-andalusia-tax-on-property-transfer-and-stamp-duty-itp-ajd/
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados (ITP/AJD), fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.gipuzkoa.eus/es/web/ekonomiaetazergak/itp-ajd
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – Junta de Andalucía, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.juntadeandalucia.es/organismos/economiahaciendayfondoseuropeos/areas/tributos-juego/tributos/paginas/impuestos-cedidos-transmisiones.html
Beneficios fiscales en el impuesto sobre TP y AJD – Junta de …, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.juntadeandalucia.es/organismos/atrian/areas/informacion-tributaria/impuestos/preguntas-frecuentes/impuestos-transmisiones-actos/beneficios.html
El ITP reducido por comunidad autónoma y sus requisitos – Taxfix, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://taxfix.com/es-es/otros/el-itp-reducido-de-cada-comunidad-autonoma/
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – Lexxban, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://lexxban.com/impuesto-transmisiones-patrimoniales-itp/
Los 24 municipios de Sevilla en riesgo de despoblación con beneficios fiscales, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.sevillaactualidad.com/provincia/563374-los-24-municipios-de-sevilla-en-riesgo-de-despoblacion-con-beneficios-fiscales/
Aplicación del tipo reducido del 2% en TPO para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios – Fiscal Impuestos, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.fiscal-impuestos.com/TPO-tipo-reducido-profesionales-inmobiliarios-adquisicion-viviendas-reventa

Reducciones del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por inversiones inmobiliarias para su reventa en Andalucía, al 2 %, | Notarios y Registradores, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/fiscal/articulos-fiscal/reducciones-del-impuesto-de-transmisiones-patrimoniales-por-inversiones-inmobiliarias-para-su-reventa-en-andalucia-al-2/