IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES POR COMUNIDAD AUTONOMA

Andalucía

I. Marco Normativo y Base Imponible del ITP-TPO en Andalucía

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) grava la adquisición de bienes y derechos a título oneroso (como la compraventa de inmuebles de segunda mano).¹ La regulación de los tipos impositivos y bonificaciones está determinada por la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.²

El sujeto pasivo (el obligado al pago) es el adquirente del bien ¹, y el plazo para la autoliquidación (mediante el Modelo 600) y el pago es de un mes (30 días naturales) contado desde la fecha de devengo (la fecha del acto o contrato, generalmente la firma de la escritura).³

A. Determinación de la Base Imponible: El Valor de Referencia Catastral (VRC)

La base imponible es la magnitud económica sobre la que se aplica el tipo de gravamen. Tras las modificaciones normativas de ámbito estatal, la Base Imponible se determina como la mayor de las siguientes magnitudes ⁴:

El Valor de Referencia Catastral (VRC), determinado por la Dirección General del Catastro a la fecha del devengo del impuesto.⁴
El precio o contraprestación pactada en la escritura o contrato.
El valor declarado por los interesados.

En la práctica, el VRC establece el valor mínimo de tributación.⁴ Si el valor declarado es inferior al VRC, la Administración Tributaria andaluza aplicará por obligación legal el VRC, pudiendo exigir la cuota no ingresada en una liquidación complementaria.⁴

Nota sobre la Impugnación: Si el contribuyente discrepa del VRC aplicado, la Administración no realiza un procedimiento de comprobación de valores que permita la Tasación Pericial Contradictoria (TPC).⁴ La única vía de defensa es impugnar la autoliquidación o el propio VRC mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa.⁴

II. Tipos de Gravamen Aplicables en Andalucía (ITP-TPO)

El ITP-TPO en Andalucía se caracteriza por un tipo general fijo para inmuebles, complementado por un sistema de tipos reducidos destinados a colectivos sociales y a la actividad económica.

A. Tipo General y Especiales (No Reducidos)

Concepto de Transmisión	Tipo de Gravamen (%)	Límite o Requisito	Fuente
Inmuebles (Tipo General Fijo)	7,00%	Aplicable a la compraventa de bienes inmuebles que no califiquen para ninguna reducción.	Ley 5/2021 ⁶
Bienes Muebles y Semovientes	4,00%	Aplicable a la transmisión de bienes muebles y animales.⁷	Normativa Autonómica ⁷
Operaciones con SGR (Soc. Garantía Recíproca)	1,00%	Aplicable a determinadas operaciones donde participen SGR o sociedades públicas de garantía.⁸	Desde 1/1/2024 ⁸

B. Tipos Reducidos para Fines Sociales (Vivienda Habitual)

Estos tipos se aplican a la adquisición de la vivienda habitual (VH) y están estrictamente ligados a la situación personal y económica del adquirente.

Colectivo / Tipo Reducido (%)	Requisito Principal	Condiciones Adicionales Críticas	Límite de Valor de la Vivienda	Fuente
Tipo 6,00% (VH de Bajo Valor)	Adquisición de la Vivienda Habitual (VH)	N/A	Valor del inmueble no superior a 150.000 €.
Tipo 3,50% (Colectivos Vulnerables)	Joven menor de 35 años. O Víctima de violencia doméstica ⁹ / terrorismo. O Adquisición en municipio con problemas de despoblación. O Persona con Discapacidad $\geq$ 33%.¹⁰	Cumplir con los requisitos de renta exigidos (el límite varía según el año fiscal y el colectivo).	Valor del inmueble no superior a 150.000 € para jóvenes/víctimas. Valor no superior a 250.000 € para Familias Numerosas / Discapacidad $\geq$ 33%.¹⁰
Tipo 3,50% (Familia Numerosa o Discapacidad $\geq$ 33%)	Familia Numerosa o persona con Discapacidad $\geq$ 33%.¹⁰	La suma de las bases imponibles del IRPF (General + Ahorro, después de mínimos) de todos los residentes no debe exceder de 30.600 €.¹¹	Valor del inmueble no superior a 250.000 €.¹⁰	¹⁰

Nota sobre Municipios Despoblados: Se consideran municipios con problemas de despoblación aquellos con menos de 3.000 habitantes. La aplicación de tipos reducidos en ITP se extiende a la compra de bienes inmuebles en estas localidades. Ejemplos en Sevilla son Coripe, Marinaleda o Villanueva de San Juan.¹²

C. Tipos Reducidos para Fines Económicos (Inversión y Reventa)

Objeto de Transmisión	Tipo de Gravamen (%)	Compromisos y Riesgos (Condición Resolutoria)	Fuente
Adquisición para Reventa (Profesional)	2,00%	El adquirente debe ser un profesional inmobiliario (persona física o jurídica) ¹³ y debe revender el inmueble (sujeto nuevamente a ITP o AJD) en un plazo máximo de 5 años.⁶	Ley 5/2021, Art. 44 ⁶

Riesgo por Incumplimiento: Si la reventa no se produce en los 5 años, el adquirente pierde el beneficio. Deberá pagar la diferencia de cuota (el 5% restante) más los intereses de demora devengados desde la fecha de adquisición.⁶

III. Ejemplos de Cálculo de ITP-TPO en Andalucía

A continuación, se presentan ejemplos prácticos que ilustran la aplicación de los tipos impositivos en función de la complejidad de la operación.

A. Nivel Sencillo: Aplicación del Tipo General

Caso Práctico I: Compra de una Segunda Residencia (Sin Bonificación)

Objeto: Apartamento en la costa, adquirido como segunda residencia.
Precio Declarado: 350.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 320.000 €
Colectivo: Comprador sin requisitos de reducción.

Pasos de Cálculo:

Base Imponible: Se toma el mayor entre el precio declarado (350.000 €) y el VRC (320.000 €).⁴$$\text{Base Imponible} = 350.000 €$$
Tipo Aplicable: Al no ser vivienda habitual ni cumplir otros requisitos, se aplica el Tipo General fijo.⁶$$\text{Tipo Aplicable} = 7,00\%$$
Cuota Tributaria:$$\text{Cuota ITP} = 350.000 € \times 0,07 = 24.500 €$$

Resultado: El impuesto a pagar es de 24.500 €.

B. Nivel Intermedio: Aplicación de Tipos Reducidos Sociales

Caso Práctico II: Joven Comprador (Tipo Reducido condicional al Valor)

Objeto: Primera Vivienda Habitual (VH) para un comprador de 32 años.
Precio Declarado: 145.000 €
VRC: 152.000 €
Colectivo: Joven menor de 35 años.

Pasos de Cálculo:

Verificación de Condiciones: El comprador es menor de 35 años, cumpliendo un requisito para el tipo reducido del 3,5%. El valor de la vivienda (tomando el VRC como Base Imponible) supera el límite de 150.000 €.⁹
Base Imponible: Se toma el mayor valor, el VRC.⁴$$\text{Base Imponible} = 152.000 €$$
Tipo Aplicable: A pesar de ser un joven adquirente de VH, la superación del límite de valor (150.000 €) anula el beneficio fiscal. Se aplica el Tipo General fijo.$$\text{Tipo Aplicable} = 7,00\%$$
Cuota Tributaria:$$\text{Cuota ITP} = 152.000 € \times 0,07 = 10.640 €$$

Resultado: El impuesto a pagar es de 10.640 €. Si el precio no hubiera superado los 150.000 €, el tipo hubiera sido del 3,5%, resultando una cuota de 5.320 € (152.000 € x 0,035).

C. Nivel Avanzado: Incumplimiento de Requisito de Renta (Doble Condición)

Caso Práctico III: Familia Numerosa con Incumplimiento de Renta

Objeto: Adquisición de Vivienda Habitual (VH) por una Familia Numerosa.
Precio Declarado: 230.000 €
VRC: 235.000 €
Colectivo: Familia Numerosa.
Renta Agregada IRPF: 31.000 € (la suma de las Bases Imponibles del IRPF de los futuros residentes).

Pasos de Cálculo:

Verificación de Condiciones:
- Límite de Valor: El valor (235.000 €) es inferior al límite de 250.000 € para Familias Numerosas.¹⁰
- Límite de Renta (Condición Crítica): El límite legal de la Base Imponible IRPF agregada es de 30.600 €.¹¹ La renta agregada de la familia (31.000 €) supera el límite legal.
Conclusión Fiscal: El incumplimiento del estricto límite de renta deniega el Tipo Reducido del 3,5%.¹¹
Base Imponible: Se toma el mayor valor, el VRC.$$\text{Base Imponible} = 235.000 €$$
Tipo Aplicable: Tipo General fijo.⁶$$\text{Tipo Aplicable} = 7,00\%$$
Cuota Tributaria:$$\text{Cuota ITP} = 235.000 € \times 0,07 = 16.450 €$$

Análisis de la Consecuencia: Si la familia hubiera cumplido con la condición de renta (es decir, si su renta hubiera sido igual o inferior a 30.600 €), habrían pagado 8.225 € (235.000 € x 0,035). El incumplimiento del límite de renta, por solo 400 €, duplica el coste del ITP en esta operación.

D. Nivel Máximo: Adquisición para Reventa (Riesgo Contingente)

Caso Práctico IV: Promotora Inmobiliaria (Tipo Condicional)

Objeto: Adquisición de un solar edificable por una empresa profesional para futura reventa.
Precio Declarado: 600.000 €
VRC: 610.000 €
Colectivo: Empresa inmobiliaria inscrita en IAE correspondiente.

Pasos de Cálculo:

Base Imponible: Se toma el mayor valor, el VRC.$$\text{Base Imponible} = 610.000 €$$
Tipo Aplicable: Tipo Reducido para Adquisición para Reventa.⁶$$\text{Tipo Aplicable} = 2,00\%$$
Cuota Inicial a Pagar:$$\text{Cuota Inicial} = 610.000 € \times 0,02 = 12.200 €$$

Riesgo Fiscal Contingente (Incertidumbre)

Condición Resolutoria: La empresa debe revender el solar, sujeto nuevamente a ITP o AJD, antes de que transcurran 5 años desde la adquisición.⁶
Incumplimiento (Escenario Punitivo): Si a los 5 años y 1 día el solar no se ha vendido, la empresa pierde el beneficio fiscal del 2%.
Liquidación Complementaria:
- Tipo Diferencial = 7,00% – 2,00% = 5,00%
- Cuota a Liquidar Adicional: $610.000 * 0,05 = 30.500 €
- Obligación Final: La empresa deberá pagar los 30.500 €$ de cuota, más los intereses de demora generados durante los 5 años, calculados sobre ese importe.⁶

Conclusión del Riesgo: El ITP para el profesional inmobiliario es un impuesto condicional. La empresa debe provisionar el riesgo de tener que pagar los 30.500 € adicionales más intereses si no se cumple el plazo de reventa.

Asturias

El presente informe detalla el marco normativo, los criterios de determinación de la Base Imponible (BI) y la aplicación de los tipos de gravamen, tanto generales como especiales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) en la Comunidad Autónoma del Principado de Asturias. El análisis se centra en la adquisición de bienes inmuebles, proporcionando ejemplos prácticos con dificultad gradual para ilustrar la metodología de liquidación.

I. Marco Regulatorio y Naturaleza del ITP-TPO en el Principado de Asturias

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo cedido cuya gestión y capacidad normativa residen en gran medida en las Comunidades Autónomas. En el Principado de Asturias, la regulación específica de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) se encuentra consolidada en el Decreto Legislativo 2/2014, de 22 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales del Principado de Asturias en materia de tributos cedidos por el Estado.¹

1.1. Fundamento Legal, Hecho Imponible y Sujeto Pasivo

El hecho imponible del ITP-TPO se define por la transmisión onerosa de bienes inmuebles, la constitución de derechos reales de uso y disfrute sobre ellos, y otros actos de naturaleza análoga. La aplicación territorial exige que el bien inmueble esté situado en el Principado de Asturias para que el impuesto se devengue y se liquide ante sus Servicios Tributarios.

El sujeto pasivo obligado al pago del tributo es siempre el adquirente del bien o derecho transmitido (comprador), o la persona a cuyo favor se constituya el derecho.³ El devengo se produce en el momento en que se formaliza el acto o contrato, que habitualmente coincide con la fecha de la escritura pública.

1.2. Aspectos Procedimentales y Plazos de Cumplimiento

La liquidación del ITP-TPO en Asturias se realiza mediante la autoliquidación a través del Modelo 600 de ITP y AJD.⁴ Este procedimiento es administrado por los Servicios Tributarios del Principado de Asturias (STPA).

El plazo para la presentación de las declaraciones-liquidaciones, junto con la documentación asociada (original y copia simple del documento notarial), es de 30 días hábiles a contar desde la fecha de devengo del acto o contrato.³

1.3. Consecuencias de la Presentación Extemporánea

El cumplimiento de los 30 días hábiles de plazo es un requisito formal perentorio. El incumplimiento de este plazo, incluso por un periodo breve, implica la aplicación de recargos por declaración extemporánea sin requerimiento previo, conforme al artículo 27 de la Ley General Tributaria (LGT).

La brevedad de este plazo impone una considerable presión administrativa y financiera sobre el sujeto pasivo. Un periodo de apenas un mes para recopilar toda la documentación y asegurar la liquidez para el pago del impuesto puede resultar insuficiente en transacciones complejas. El incumplimiento tiene un impacto fiscal directo, ya que un retraso menor activa inmediatamente la aplicación de recargos sobre la cuota a ingresar, elevando el coste total de la adquisición de manera inesperada. Por ejemplo, un retraso de hasta tres meses implica un recargo del 5% del impuesto, mientras que un retraso superior a un año conlleva un recargo del 20% más intereses de demora.⁶ Este coste adicional, que no forma parte del presupuesto original de la compraventa, representa un riesgo de flujo de caja que debe ser mitigado mediante la planificación administrativa inmediata tras la firma del documento.

A continuación, se detalla la estructura de los recargos aplicables:

Recargos por Declaración Extemporánea (Modelo 600 – Asturias)

Retraso en la Presentación	Porcentaje de Recargo (LGT Art. 27)	Intereses de Demora
Hasta 3 meses	5%	No aplicables ⁶
Superior a 3 meses y hasta 6 meses	10%	No aplicables ⁶
Superior a 6 meses y hasta 12 meses	15%	No aplicables ⁶
Más de 12 meses	20%	Más intereses de demora ⁶

II. Determinación de la Base Imponible: El Valor de Referencia Catastral (VRC)

La Base Imponible (BI) constituye el valor sobre el cual se aplica el tipo de gravamen para determinar la cuota del ITP. Tradicionalmente, la BI era el valor real del bien transmitido. Sin embargo, tras las modificaciones introducidas a partir de 2022, la BI del ITP-TPO para bienes inmuebles se determina mediante una regla estricta.

2.1. El Régimen del Valor de Referencia Catastral (VRC)

La Base Imponible del ITP-TPO es el mayor entre dos valores:

El precio o contraprestación efectivamente pactada que consta en el documento (escritura).
El Valor de Referencia Catastral (VRC) del inmueble, vigente en la fecha de devengo del impuesto.⁷

El VRC es un valor determinado anualmente por la Dirección General del Catastro a partir de los datos catastrales de cada inmueble. Este valor se basa en el estudio de los precios de las compraventas comunicadas por los Notarios y, en principio, refleja el valor de mercado.

2.2. Valoración de la Adquisición y Conflictos

La Administración asturiana, al recibir el Modelo 600, comprobará si el valor declarado por el contribuyente es inferior al VRC y, en caso afirmativo, liquidará el impuesto utilizando el VRC como Base Imponible.⁷

El VRC goza de una «presunción de validez» ante los tribunales.⁷ Esto coloca la carga de la prueba en el contribuyente que desea pagar menos ITP que el valor fijado por el Catastro.

Cuando un contribuyente sostiene que el VRC es superior al valor real de mercado del bien, tiene el derecho de impugnar la liquidación. Para que dicha impugnación prospere, la jurisprudencia exige la presentación de «pruebas contundentes en contra», específicamente «informes periciales que analicen el caso concreto, detallen las características y justifiquen por qué el valor del Catastro supera realmente el de mercado».⁷

Un análisis detenido revela que el VRC actúa como un umbral fiscal rígido. La Dirección General del Catastro no puede evaluar factores intrínsecos al inmueble en el momento de la transmisión, como el estado de conservación, la necesidad de reformas estructurales, la calidad de los acabados o la existencia de vicios ocultos no declarados. Por ello, el valor de mercado real de un inmueble específico puede ser objetivamente inferior a su VRC.

La decisión de impugnar debe someterse a un riguroso análisis coste-beneficio. El coste de la pericial técnica y la defensa legal puede ser sustancial. Si la diferencia entre el VRC y el precio real de mercado es pequeña, el ahorro fiscal (que equivale al tipo impositivo aplicado, es decir, el 4% o 6% de la diferencia de base) puede no compensar los costes administrativos y profesionales asociados a la impugnación.⁸ Esto lleva a muchos contribuyentes a aceptar pagar la liquidación basada en el VRC, incluso cuando lo consideran injusto, para evitar mayores costes y dilaciones procesales.

III. Tipos Impositivos Generales Aplicables a Inmuebles en Asturias

El Principado de Asturias ha establecido una escala de gravamen progresiva para las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, que diferencia el tipo aplicable en función de la Base Liquidable (BL).

3.1. Estructura de la Escala General del ITP-TPO

La escala general para la transmisión de bienes inmuebles y la constitución o cesión de derechos reales sobre ellos es la siguiente:

Se aplica un tipo reducido del 4% sobre la parte de la Base Liquidable que no exceda de 150.000,00 euros.
Se aplica un tipo ordinario del 6% sobre la parte de la Base Liquidable que exceda de 150.000,00 euros.

Esta estructura dual implica una tributación marginal, donde el tipo más alto solo se aplica al exceso sobre el umbral.⁹

Es importante notar que, aunque en la normativa general de tributos cedidos puedan aparecer tablas con tipos progresivos y marginales más elevados (como 8% al 10% o incluso superiores ¹¹), la guía específica de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en Asturias establece la escala 4%/6% como la aplicable a la adquisición de bienes inmuebles por particulares.⁹

Tabla II: Escala de Gravamen General del ITP-TPO en Asturias (Bienes Inmuebles)

Base Liquidable (BL)	Tipo Aplicable (%)	Cálculo (Marginal)
Desde $0,00 €$ hasta $150.000,00 €$	4%	Se aplica el 4% sobre este tramo.
Exceso de $150.000,00 €$	6%	Se aplica el 6% sobre el valor que exceda de $150.000,00 €$.

IV. Regímenes Especiales y Beneficios Fiscales Autonómicos

Asturias, en su potestad normativa, ha implementado beneficios fiscales destinados a colectivos específicos, principalmente jóvenes y familias, así como para incentivar la residencia en áreas rurales con riesgo de despoblación.

4.1. Incentivos a la Adquisición en Concejos en Riesgo de Despoblación

El Decreto Legislativo 2/2014 contempla beneficios fiscales para la adquisición de vivienda habitual en concejos considerados en riesgo de despoblación.¹ Estos concejos se identifican en listados oficiales y comprenden una parte significativa del territorio asturiano (incluyendo Allande, Cangas del Narcea, Grado, Tineo, Valdés, etc.).¹²

El mecanismo de apoyo principal se articula, no como un tipo reducido directo en el ITP-TPO, sino como una deducción en la cuota íntegra autonómica del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), aplicable a las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.¹³

Los porcentajes de deducción son:

Tipo General: Deducción del 5% de las cantidades satisfechas.
Tipo Acentuado: Deducción del 10% de las cantidades satisfechas si la adquisición o rehabilitación es realizada por contribuyentes de hasta 35 años, o por miembros de familias numerosas o monoparentales.¹³

Requisitos Restrictivos de Renta y Permanencia:

Límite de Renta: La aplicación de esta deducción está supeditada a que la Base Imponible del contribuyente (suma de la base imponible general y la del ahorro) no exceda de $35.000 €$ en tributación individual, ni de $45.000 €$ en tributación conjunta.¹³ Estos límites actúan como una barrera excluyente, asegurando que el beneficio se dirija a unidades familiares con rentas moderadas.
Mantenimiento del Domicilio: Es obligatorio que el inmueble se destine a constituir la vivienda habitual y que el domicilio fiscal del contribuyente se mantenga en el concejo en riesgo de despoblación durante un periodo mínimo de tres años.¹³

La instrumentación de este beneficio fiscal mediante una deducción en el IRPF, y no una reducción inmediata del ITP, tiene una importante repercusión financiera. El contribuyente debe afrontar el pago del ITP completo (4% o 6% de la base liquidable) dentro de los 30 días hábiles posteriores a la adquisición. La minoración de la carga fiscal total, mediante el 5% o 10% de deducción sobre el coste de la inversión, solo se materializará posteriormente, a través de las declaraciones anuales del IRPF. Esta diferencia temporal en el flujo de caja obliga a los adquirentes a garantizar la liquidez necesaria para el pago inmediato del ITP sin contar con el beneficio fiscal en ese momento.

Tabla III: Resumen de Beneficios Fiscales por Adquisición en Concejos Despoblados (Deducción IRPF)

Beneficiario/Supuesto	Tipo de Beneficio	% Aplicado (sobre cantidades satisfechas)	Límite de Renta (BI IRPF)	Requisito de Permanencia
Adquisición en Concejos Despoblados (General)	Deducción IRPF en Cuota	5%	Max. $35.000 €$ (Individual) / $45.000 €$ (Conjunta) ¹³	Domicilio Fiscal 3 años ¹³
Joven (<35 años) / Familia Numerosa / Monoparental	Deducción IRPF en Cuota	10%	Max. $35.000 €$ (Individual) / $45.000 €$ (Conjunta) ¹³	Domicilio Fiscal 3 años ¹³

V. Ejemplos Prácticos de Liquidación (Graduados por Dificultad)

La aplicación de los tipos impositivos requiere la correcta determinación de la Base Liquidable y, en su caso, la identificación y el cumplimiento de las condiciones para los beneficios fiscales.

5.1. Operaciones Sencillas (Nivel I: Aplicación del Tipo General Dual)

Ejemplo 1: Compra de Garaje o Trastero (Tipo General Mínimo)

Supuesto: Adquisición de una plaza de garaje por $25.000 €$. El Valor de Referencia Catastral (VRC) es de $22.000 €$.
Determinación de la BI: La Base Liquidable (BL) es el valor más alto entre el precio de compra ($25.000 €$) y el VRC ($22.000 €$). Por lo tanto, $\text{BL} = 25.000 €$.
Cálculo: Como la BL total es inferior al umbral de $150.000 €$, se aplica el tipo más bajo del 4%.⁹
$$\text{Cuota ITP} = 25.000 € \times 4\% = 1.000 €$$
Cuota Total a Pagar: $1.000 €$.

Ejemplo 2: Compra de Vivienda Habitual (Aplicación de la Escala Dual Marginal)

Supuesto: Adquisición de una vivienda por $250.000 €$. El VRC es de $240.000 €$.
Determinación de la BI: La BL es el mayor, es decir, $\text{BL} = 250.000 €$.
Cálculo (Aplicación Marginal): Se utiliza la escala 4%/6%.⁹

Tramo 1 (hasta $150.000 €$): $150.000 € \times 4\% = 6.000 €$.
Tramo 2 (Exceso de $150.000 €$): $(250.000 € – 150.000 €) = 100.000 €$.

$$100.000 € \times 6\% = 6.000 €$$
Cuota Total: $6.000 € + 6.000 € = 12.000 €$.
Cuota Total a Pagar: $12.000 €$.

5.2. Operaciones de Dificultad Media (Nivel II: Base Imponible y Bonificaciones)

Ejemplo 3: Compraventa donde el VRC supera el Precio de Escritura (Base Imponible Conflictiva)

Supuesto: Compraventa de vivienda por $180.000 €$ (precio escriturado). El VRC del inmueble es de $220.000 €$.
Determinación de la BI: La Base Liquidable obligatoria es el Valor de Referencia Catastral, al ser superior: $\text{BL} = 220.000 €$.⁷
Cálculo (Marginal sobre $220.000 €$):

Tramo 1 (hasta $150.000 €$): $150.000 € \times 4\% = 6.000 €$.
Tramo 2 (Exceso de $150.000 €$): $(220.000 € – 150.000 €) = 70.000 €$.

$$70.000 € \times 6\% = 4.200 €$$
Cuota Total a Pagar: $6.000 € + 4.200 € = 10.200 €$.

En este escenario, el sujeto pasivo deberá pagar el impuesto sobre una base de $220.000 €$, aun cuando solo desembolsó $180.000 €$. Si el adquirente quisiera impugnar esta liquidación, debería demostrar, mediante un informe pericial, que el valor real de mercado es efectivamente $180.000 €$ o inferior, asumiendo los costes legales y periciales asociados a este proceso.

Ejemplo 4: Adquisición en Concejo en Riesgo de Despoblación (Concurrencia de Requisitos de Renta)

Supuesto: Un contribuyente de 30 años (tributación individual) compra una casa en Tineo (concejo en riesgo de despoblación ¹²) por $120.000 €$. Su Base Imponible General del IRPF (BI IRPF) es de $34.000 €$. El VRC es de $110.000 €$.
Liquidación ITP (Paso Obligatorio):

BI ITP = $120.000 €$. Tipo aplicable: 4% (inferior a $150.000 €$).
$$\text{Cuota ITP a pagar en Modelo 600} = 120.000 € \times 4\% = 4.800 €$$
Análisis del Beneficio Fiscal (Deducción IRPF):

El contribuyente cumple los requisitos de edad (menor de 35 años) y la adquisición es en una zona despoblada.
Cumple el límite de renta: Su BI IRPF ($34.000 €$) no excede el límite de $35.000 €$ para tributación individual.¹³
Tiene derecho a la deducción máxima del 10% de las cantidades satisfechas ($120.000 €$).¹³
Implicación Fiscal: El adquirente deberá pagar $4.800 €$ de ITP inmediatamente. Posteriormente, podrá deducir $12.000 €$ ($120.000 € \times 10\%$) en la cuota de su IRPF, repartidos en los ejercicios fiscales subsiguientes, siempre que mantenga su domicilio fiscal en Tineo durante al menos tres años.

5.3. Operaciones Complejas (Nivel III: Concurrencia y Prorrateo)

Ejemplo 5: Adquisición por Pareja con Beneficio Parcial (Prorrateo de Base Imponible)

Cuando una adquisición se realiza por varios sujetos pasivos y solo uno de ellos cumple las condiciones para aplicar un beneficio fiscal (ya sea un tipo reducido directo en ITP o, más comúnmente, una deducción en IRPF), la Base Imponible debe prorratearse. Este principio de prorrateo se aplica de acuerdo con la participación en la adquisición.

Supuesto: Un matrimonio adquiere el 100% de una vivienda por $200.000 €$, a partes iguales (50% cada uno). El VRC es de $190.000 €$. El Cónyuge A cumple los requisitos para un beneficio fiscal (por ejemplo, por ser familia numerosa en zona despoblada) mientras que el Cónyuge B no los cumple.
Determinación de la BI: La BL total es $200.000 €$.
Desglose por Sujeto Pasivo:

Cuota de Adquisición Cónyuge A (Beneficiario): $100.000 €$.
Cuota de Adquisición Cónyuge B (Régimen General): $100.000 €$.
Cálculo ITP para cada cónyuge (Aplicación de Escala General):

Ambos cónyuges liquidan ITP sobre una base de $100.000 €$. Como $100.000 € < 150.000 €$, se aplica el 4% en ambos casos, ya que el beneficio para Familias Numerosas es una deducción IRPF, no un ITP reducido directo en la normativa vigente.
Cuota Cónyuge A: $100.000 € \times 4\% = 4.000 €$.
Cuota Cónyuge B: $100.000 € \times 4\% = 4.000 €$.

Cuota Total a Pagar: $4.000 € + 4.000 € = 8.000 €$.
Aplicación del Beneficio (Posterior IRPF): Solo el Cónyuge A (el beneficiario) tendrá derecho a aplicar la deducción del 10% sobre los $100.000 €$ que le corresponden, siempre que se cumplan los límites de renta y permanencia.

La necesidad de prorrateo impulsa la planificación fiscal notarial en parejas mixtas. Si existiera un tipo reducido de ITP directo, se recomendaría que el cónyuge beneficiario adquiera el mayor porcentaje posible de propiedad. Por ejemplo, si el Cónyuge A adquiriera el 80% y B el 20%, la base liquidable se prorratearía ($160.000 €$ y $40.000 €$). Aunque la base del Cónyuge A excedería los $150.000 €$, la tributación total podría optimizarse si la base restante del Cónyuge B (sin beneficio) fuera lo más reducida posible.

Ejemplo 6: Compra de Inmueble Compuesto (Vivienda Habitual y Local Comercial)

Supuesto: Adquisición de un edificio que consta de dos referencias catastrales distintas:

Vivienda Habitual (V): Valor escriturado $160.000 €$ (VRC=$170.000 €$).
Local Comercial (LC): Valor escriturado $50.000 €$ (VRC=$40.000 €$).

Principio de Liquidación: Los bienes inmuebles con diferentes calificaciones y usos deben liquidarse separadamente, aplicando los tipos de gravamen correspondientes a cada elemento.
Determinación de la Base Liquidable (BI) por Componente:

BI (Vivienda): $170.000 €$ (VRC es superior al precio escriturado).
BI (Local Comercial): $50.000 €$ (Precio escriturado es superior al VRC).
$\text{BL Total} = 170.000 € + 50.000 € = 220.000 €$.
Cálculo ITP sobre el Local Comercial (LC): Asumiendo que los locales comerciales y bienes distintos de vivienda habitual tributan a un tipo general (generalmente el 6% en Asturias o el tipo general que aplique a inmuebles no residenciales).
$\text{Cuota LC} = 50.000 € \times 6\% = 3.000 €$.
Cálculo ITP sobre la Vivienda Habitual (V): Aplicación de la escala marginal dual ($170.000 €$).

Tramo 1 (hasta $150.000 €$): $150.000 € \times 4\% = 6.000 €$.
Tramo 2 (exceso de $150.000 €$): $(170.000 € – 150.000 €) = 20.000 €$.

$$20.000 € \times 6\% = 1.200 €$$
$\text{Cuota V} = 6.000 € + 1.200 € = 7.200 €$.
Cuota ITP Total: $3.000 €$ (LC) + $7.200 €$ (V) = $10.200 €$.

La complejidad en este tipo de operaciones reside en el factor de la calificación inmobiliaria. Si la escritura no desglosa claramente los precios de adquisición para cada referencia catastral, o si el Catastro fija un VRC que abarca un conjunto heterogéneo (ej. vivienda con anexos rurales), el contribuyente debe asegurarse de que la base liquidable se desagregue correctamente para evitar que el tipo de gravamen más alto (generalmente 6%) se aplique a todo el conjunto, incluyendo la parte de la vivienda que podría acogerse a tramos reducidos o beneficios posteriores de IRPF.

VI. Conclusiones Estratégicas y Recomendaciones de Cumplimiento

El ITP-TPO en Asturias presenta una estructura fiscal que, si bien ofrece incentivos para la lucha contra la despoblación, introduce complejidades significativas en la determinación de la Base Imponible y en la gestión de la liquidez del sujeto pasivo.

6.1. Resumen de las Cargas Fiscales y Administrativas

El análisis subraya dos riesgos principales en la liquidación del ITP asturiano:

Doble Riesgo en la Base Imponible por el VRC: El adquirente se enfrenta al riesgo de pagar el impuesto sobre el Valor de Referencia Catastral si este supera el precio pactado. El intento de pagar menos ITP basándose en el precio escriturado (siendo inferior al VRC) resultará en una liquidación administrativa por la diferencia, a menos que se presenten pruebas periciales sólidas que justifiquen una caída de valor.⁷
Impacto en el Flujo de Caja por la Instrumentalización de Beneficios: Los principales beneficios fiscales para colectivos jóvenes o en zonas rurales están articulados como deducciones en la cuota del IRPF ¹³, y no como reducciones directas en el tipo de ITP. Esto significa que el contribuyente debe tener la capacidad económica para liquidar el ITP completo (4% o 6%) en un plazo de 30 días hábiles, y solo podrá amortizar esa carga fiscal a través de sus declaraciones de renta posteriores.

6.2. Recomendaciones Estratégicas para el Sujeto Pasivo

Para una gestión fiscal óptima en la adquisición de inmuebles en Asturias, se formulan las siguientes recomendaciones:

Verificación Previa del Valor de Referencia Catastral (VRC): Se considera imprescindible que el adquirente obtenga el VRC del inmueble antes de la firma de la compraventa. Este paso permite calcular con certeza la Base Liquidable y, por ende, la cuota tributaria real, mitigando el riesgo de una liquidación complementaria inesperada por parte del STPA.
Planificación Rigurosa de Flujo de Caja: Dada la ausencia de tipos reducidos directos de ITP en los beneficios de zonas despobladas, se debe presupuestar la liquidación inicial del ITP al 4% o 6% completo. La expectativa de la recuperación fiscal vía IRPF no debe considerarse en la provisión de fondos para la escritura.
Estructuración Notarial del Prorrateo: En el caso de adquisiciones conjuntas, cuando solo uno de los cónyuges o copropietarios cumple las condiciones para acceder a beneficios (como la deducción IRPF), se aconseja estructurar la adquisición con claridad notarial para asegurar que el porcentaje de propiedad se prorratee correctamente, aplicando los tipos diferenciales o los límites de base imponible de manera individualizada.
Cumplimiento Estricto del Plazo de 30 Días: Se debe priorizar la presentación del Modelo 600 y el pago dentro del plazo de 30 días hábiles ³ para evitar la activación de los recargos por extemporaneidad (5% o superior), que penalizan significativamente cualquier demora.

Baleares

El presente informe ha sido elaborado para proporcionar un análisis exhaustivo, técnico y legalmente fundamentado sobre la metodología de cálculo, las tarifas aplicables y los riesgos asociados a la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) en el ámbito de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears (CAIB). Se abordan las normativas vigentes, la determinación de la base imponible bajo el esquema del Valor de Referencia Catastral (VRC) y el régimen de tipos reducidos.

I. Fundamentos Normativos y Determinación de la Base Imponible

1.1. Objeto del Impuesto y Hecho Imponible

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) grava las transmisiones onerosas de bienes y derechos, constituyendo, en la modalidad de TPO, una pieza central en la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias de segunda mano en las Illes Balears.

Es imperativo establecer el principio de incompatibilidad con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Las operaciones sujetas a IVA, como las entregas de viviendas de obra nueva realizadas por promotores, están exentas del ITP-TPO.¹ Esta distinción es fundamental para determinar correctamente el tributo aplicable a la transacción.

1.2. Determinación de la Base Imponible: El Valor de Referencia Catastral (VRC)

La Base Imponible (BI) del ITP-TPO es el valor real del bien o derecho transmitido. No obstante, la legislación vigente ha equiparado la BI al Valor de Referencia Catastral (VRC) de los inmuebles, siempre y cuando este VRC sea superior al valor declarado por las partes en la escritura pública (precio de la transacción).

La regla de cálculo de la Base Imponible se establece rigurosamente como el mayor valor entre el Valor de Referencia Catastral y el precio pactado o valor declarado por el sujeto pasivo. La Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) facilita la consulta de este valor de referencia antes de la transacción ³, lo cual es crucial para la correcta planificación fiscal de la adquisición.

Implicaciones del VRC y Riesgos de Comprobación

La aplicación del VRC como base mínima de tributación introduce un riesgo fiscal sustancial para el comprador. Cuando el valor real de mercado de la transacción es inferior al VRC —situación que puede deberse a la necesidad urgente de venta, o a defectos o características intrínsecas no contempladas por el Catastro—, el sujeto pasivo se ve obligado a tributar por una base imponible superior al valor económico que realmente ha desembolsado.

Gravar una capacidad económica teórica que no se corresponde con la capacidad económica real y efectiva del ciudadano puede generar problemas de constitucionalidad. El artículo 31 de la Constitución Española establece que la tributación debe regirse por la capacidad económica de los ciudadanos.⁴ Si el VRC es sustancialmente mayor al precio real, la liquidación por el VRC impone una carga tributaria sobre una riqueza inexistente, aumentando la probabilidad de litigio y la necesidad de recurrir a procedimientos de tasación pericial contradictoria para demostrar el valor real de la transmisión.

II. El Régimen General de Tipos Impositivos (Escala Progresiva)

La CAIB ha ejercido plenamente sus competencias normativas, estableciendo una escala progresiva de tipos impositivos para las adquisiciones de bienes inmuebles (TPO) que intensifica el gravamen a medida que aumenta la Base Liquidable. Es fundamental que la liquidación se realice utilizando esta escala progresiva y no las escalas lineales o las tablas progresivas de otros tributos, como el IRPF, que pueden aparecer en referencias desactualizadas.⁵

2.1. Estructura Progresiva y Aceleración del Gravamen

La estructura tarifaria es sucesiva, es decir, el tipo marginal más alto se aplica solo al exceso de valor que cae dentro del tramo correspondiente. La tendencia legislativa autonómica ha sido la de incrementar la fiscalidad sobre las bases liquidables más elevadas, introduciendo tipos marginales que alcanzan hasta el 13%. Este diseño fiscal exige una modelización precisa para determinar el coste tributario real de la adquisición, especialmente en el mercado inmobiliario de lujo.²

A continuación, se presenta la estructura progresiva general aplicable a las Transmisiones Patrimoniales Onerosas de inmuebles:

Tabla 1: Tipos Impositivos Generales del ITP-TPO en Baleares (Inmuebles – Estructura Progresiva)

Base Liquidable (Desde Euros)	Base Liquidable (Hasta Euros)	Tipo Aplicable (%)	Cuota Tributaria del Tramo	Cuota Íntegra Acumulada
0,00	400.000,00	8,00%	32.000,00 €	32.000,00 €
400.000,01	600.000,00	9,00%	18.000,00 €	50.000,00 €
600.000,01	1.000.000,00	10,00%	40.000,00 €	90.000,00 €
1.000.000,01	2.000.000,00	12,00%	120.000,00 €	210.000,00 €
2.000.000,01	En adelante	13,00%	Variable	Variable

La aplicación de tramos del 12% y el 13% para valores que superan el millón de euros demuestra claramente el enfoque del legislador balear de intensificar la fiscalidad en las operaciones de mayor cuantía. Este factor de progresión debe ser un elemento central en la modelización financiera de cualquier adquisición inmobiliaria significativa en la comunidad.²

III. Tipos Reducidos para la Adquisición de Vivienda Habitual (Análisis de Condiciones)

Los tipos reducidos son aplicables solo si la adquisición está destinada a ser la vivienda habitual del sujeto pasivo y si este cumple rigurosos requisitos personales, de renta y, crucialmente, de valor de la propiedad.

3.1. Tipo Reducido del 2% para Jóvenes y Personas con Discapacidad

Este beneficio fiscal es uno de los más beneficiosos, pero también uno de los más condicionales, regulado principalmente en el Artículo 10 bis de la Ley 8/2004, de 23 de diciembre, de Medidas Tributarias y Administrativas. Se dirige a dos grupos principales de sujetos pasivos:

Personas menores de 36 años.
Personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.²

Para poder optar a la aplicación del tipo del 2%, deben cumplirse de manera acumulativa dos tipos de condiciones restrictivas:

Condiciones de Renta (IRPF)

La parte general de la renta del período impositivo (IRPF) del contribuyente no debe superar los €12.000 en el caso de tributación individual, ni los €24.000 en el caso de tributación conjunta.⁶

La alta restrictividad de estos umbrales de renta es un elemento determinante. Dado el coste de vida y los niveles salariales en las Illes Balears, estos límites de renta son excepcionalmente bajos. Esta condición restringe de manera significativa el acceso a la reducción fiscal a un segmento de población muy limitado, excluyendo a la mayoría de los compradores jóvenes o con discapacidad con ingresos medios o superiores.⁶

Condiciones de Valor (Doble Umbral)

Aquí se introduce la mayor complejidad en la liquidación, ya que se establecen dos umbrales de valor simultáneos que rigen la aplicación y el mantenimiento del beneficio:

Límite de Aplicación del 2%: El tipo reducido se aplica únicamente hasta una Base Imponible de €270.151,20.²
Límite Máximo Total: El valor total del inmueble (Base Imponible) no puede superar los €350.000.²

3.2. Mecanismo de Liquidación Mixta y el «Efecto Acantilado»

La coexistencia de estos dos límites de valor genera la necesidad de aplicar un cálculo mixto para los valores intermedios.

Caso A: Base Imponible $\le$ €270.151,20. Se aplica el tipo reducido del 2% sobre la totalidad de la base.
Caso B: Base Imponible entre €270.151,20 y €350.000. Se aplica el sistema de liquidación mixta o por tramos: el tipo del 2% se aplica a la porción de la BI hasta los €270.151,20, y el excedente tributa al tipo general aplicable, que en este rango de valor es el 8%.²
Caso C: Base Imponible $>$ €350.000. Se produce un «efecto acantilado» fiscal, perdiéndose el beneficio por completo. Si la BI supera el límite total de €350.000, el sujeto pasivo tributa al tipo general (8%) sobre la totalidad de la Base Imponible, independientemente de que cumpla los requisitos de edad o discapacidad.²

La liquidación mixta es el punto de cálculo más sensible. Un error en la determinación de la Base Imponible, por ejemplo, debido a la aplicación de un VRC superior al precio de venta, puede provocar que se supere el umbral de €350.000 y que la cuota tributaria aumente exponencialmente, pasando de un tipo efectivo muy bajo a un 8% completo sobre la totalidad del valor.

3.3. Bonificaciones para Familias Numerosas

La normativa balear ha contemplado históricamente tipos reducidos para las familias numerosas en la adquisición de su vivienda habitual. La regulación de este beneficio se ha articulado en la Ley 8/2004.⁷ Si bien el beneficio del tipo reducido es aplicable, los detalles específicos, como el porcentaje actual (que históricamente ha sido del 3%) y los límites exactos de valor de la propiedad y de renta para el ejercicio fiscal actual (2024/2025), deben ser consultados en la legislación presupuestaria más reciente de la CAIB. El profesional fiscal debe asegurar que se apliquen los límites de renta y valor más actualizados para esta categoría, ya que la coexistencia de diferentes normativas a lo largo del tiempo exige una verificación rigurosa de la legislación vigente.⁷

IV. Ejemplos Prácticos de Liquidación Graduados por Dificultad

Para ilustrar la aplicación de las normas progresivas y mixtas, se presentan cuatro escenarios prácticos. En todos los ejemplos, se asume que la Base Imponible (BI) es igual al precio de compra, excepto en el último caso, donde se analiza el impacto del VRC.

4.1. Ejemplo Sencillo: Aplicación de la Escala General (Transacción de Renta Media)

Escenario: Adquisición de un inmueble como segunda residencia o por un inversor, sujeto al régimen general.

Base Imponible (BI): €550.000.

El cálculo se realiza aplicando la escala progresiva de forma sucesiva por tramos (Tabla 1):

Tramo de Base Liquidable	Base Aplicada	Tipo Aplicable	Cuota del Tramo
Primer tramo (hasta €400.000)	400.000,00 €	8,00%	32.000,00 €
Segundo tramo (de €400.000,01 a €600.000)	(550.000 € – 400.000 €) = 150.000,00 €	9,00%	13.500,00 €
Cuota Total ITP			45.500,00 €

El tipo efectivo resultante para esta operación es del 8,27% ($\frac{45.500 €}{550.000 €}$).

4.2. Ejemplo Medio: Aplicación Integral del Tipo Reducido (Joven con Renta Baja)

Escenario: Comprador de 32 años (Joven) que adquiere su primera vivienda habitual. Su renta individual IRPF es de €11.000, cumpliendo el límite de €12.000.

Base Imponible (BI): €250.000.

El valor de la BI (€250.000) es inferior al límite de aplicación del 2% (€270.151,20) y, por lo tanto, también es inferior al límite máximo total (€350.000). Se cumplen todos los requisitos de renta y valor.

Cálculo: 250.000,00 € $\times$ 2% = 5.000,00 €.
Cuota Total ITP: 5.000,00 €.

4.3. Ejemplo Complejo: Liquidación Mixta (Superación del Primer Tramo)

Escenario: Comprador con un grado de discapacidad del 35% (Discapacidad $\ge$ 33%) que adquiere su vivienda habitual. Cumple los requisitos de renta.

Base Imponible (BI): €320.000.

El valor total (€320.000) supera el límite de aplicación integral del 2% (€270.151,20), pero no excede el límite total (€350.000). Se requiere la liquidación mixta, aplicando la porción del 8% al excedente.²

Tramo de Base Liquidable	Base Aplicada	Tipo Aplicable	Cuota del Tramo
Tramo Reducido (Hasta €270.151,20)	270.151,20 €	2,00%	5.403,02 €
Excedente (General 8%)	(320.000,00 € – 270.151,20 €) = 49.848,80 €	8,00%	3.987,90 €
Cuota Total ITP			9.390,92 €

El tipo efectivo resultante en este escenario mixto es significativamente bajo, del 2,93% ($\frac{9.390,92 €}{320.000 €}$), demostrando la eficiencia del beneficio siempre que se mantenga por debajo del límite máximo total.

4.4. Ejemplo Muy Complejo: Impacto del VRC y Pérdida Total del Beneficio

Escenario: Joven comprador (cumple requisito de renta IRPF).

Precio Pactado: €340.000.
Valor de Referencia Catastral (VRC): €370.000.

Análisis de la Base Imponible y Consecuencia Fiscal Crítica

Determinación de la BI: La Base Imponible es el mayor valor entre el precio pactado (€340.000) y el VRC (€370.000). Por lo tanto, la BI es de €370.000.
Pérdida del Beneficio: La BI de €370.000 supera el límite máximo total establecido para el tipo reducido (€350.000). Al sobrepasar este umbral, el beneficio fiscal se pierde totalmente, independientemente de que el joven cumpla los requisitos de edad y renta. El sujeto pasivo debe tributar al tipo general (8% para el primer tramo de la escala) sobre la Base Imponible completa.²

Cálculo (Régimen General): 370.000,00 € $\times$ 8,00% = 29.600,00 €.
Cuota Total ITP: 29.600,00 €.

Este ejemplo ilustra la consecuencia crítica de la fiscalidad balear: la diferencia entre el precio pactado y el VRC no solo incrementa la base gravable, sino que, al superar un umbral legalmente establecido, anula por completo un beneficio fiscal clave. El sujeto pasivo pasa de pagar una cuota estimada de unos €8.000 (si la BI hubiera sido €340.000 en régimen mixto) a pagar €29.600, lo que representa un aumento de la carga tributaria superior al 270% debido a la coexistencia del VRC y el límite rígido del beneficio fiscal.

V. Obligaciones Formales, Cumplimiento y Régimen Sancionador

5.1. Procedimiento y Plazos de Autoliquidación

La liquidación del ITP-TPO se realiza mediante el Modelo 600, gestionado por la Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB).⁸ El sujeto pasivo es el responsable de presentar la autoliquidación y efectuar el pago.

El plazo para la presentación de la declaración-liquidación es de solo 1 mes a contar desde el momento en que se produce el devengo del acto o contrato, que generalmente es la fecha de la firma de la escritura notarial.⁸ La brevedad de este plazo impone una necesidad urgente de diligencia debida en la preparación de la liquidación antes de la ejecución de la operación. El incumplimiento de este plazo legal activa automáticamente el régimen de recargos por presentación extemporánea.

5.2. Régimen de Recargos por Presentación Extemporánea

Si el sujeto pasivo opta por regularizar su situación presentando la autoliquidación (Modelo 600) fuera del plazo de 1 mes, pero antes de que la ATIB inicie un procedimiento de comprobación (sin requerimiento previo), se aplica un recargo progresivo establecido en la Ley General Tributaria.⁹

La tasa del recargo varía en función del retraso, computándose los plazos de fecha a fecha:

Tabla 2: Recargos por Presentación Extemporánea sin Requerimiento Previo

Período de Retraso	Recargo Aplicable (%)	Intereses de Demora	Base Legal
Hasta 1 mes	1% (Progresivo mensual)	No	⁹
Dentro de 12 meses	12% (1% por cada mes completo)	No	¹⁰
Más de 12 meses	15% (Fijo)	Sí, aplicables a partir del día siguiente al cumplimiento de los 12 meses	¹⁰

El punto de inflexión financiero se produce al superar los 12 meses de retraso. Si la regularización se produce dentro del año, el recargo máximo es del 12% sin intereses de demora. Si la presentación se realiza un día después de los 12 meses, el recargo salta al 15% fijo y, además, se añaden los intereses de demora. Esta dualidad de penalización (salto del 12% al 15% más intereses) genera un costo de inacción significativamente mayor para las autoliquidaciones que exceden el primer año.¹⁰

VI. Conclusiones Estratégicas y Recomendaciones Finales

El análisis de la tributación del ITP-TPO en las Illes Balears revela un panorama fiscal caracterizado por una elevada progresividad en las tarifas generales y una extrema rigidez en la aplicación de los beneficios fiscales.

Implicación de la Progresividad: La tarifa progresiva, con tipos marginales que alcanzan el 13% para inmuebles de alto valor, sitúa a Baleares entre las comunidades autónomas con una fiscalidad más intensa para la inversión inmobiliaria. Este incremento progresivo debe ser el pilar de cualquier análisis de costes para grandes adquisiciones.
Riesgo en la Base Imponible: La determinación de la Base Imponible por el Valor de Referencia Catastral (VRC) introduce un riesgo de litigio. Cuando el VRC supera el precio de mercado, se grava una capacidad económica no manifestada. La verificación previa del VRC ante la ATIB es una medida obligatoria de diligencia debida, así como la preparación documental para una potencial tasación pericial contradictoria si el VRC es irrazonablemente elevado.
Condicionalidad de los Tipos Reducidos: Los beneficios fiscales (tipo reducido del 2% para jóvenes o personas con discapacidad) son altamente condicionales. La estricta limitación de renta (€12.000/€24.000) y, en particular, el «efecto acantilado» causado por el límite de valor total de €350.000, exige una precisión absoluta en la liquidación. Superar este límite, a menudo por la aplicación de un VRC alto, conlleva la pérdida total del beneficio y un aumento drástico en la cuota tributaria, como se demostró en el Ejemplo 4.4.

Urgencia de Cumplimiento Formal: El plazo de autoliquidación de 1 mes es corto. La gestión fiscal debe estar coordinada con la Notaría para asegurar que el Modelo 600 se presente e ingrese a tiempo, minimizando el riesgo de incurrir en recargos por extemporaneidad que se agravan significativamente después de los primeros 12 meses.

Canarias

Este informe proporciona un análisis técnico y exhaustivo sobre la metodología de cálculo, la determinación de la base imponible, y la aplicación de los regímenes de tipos reducidos y bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) dentro del ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Canarias. La precisión en la aplicación de la normativa autonómica es crucial, dado que el impuesto presenta variaciones significativas respecto al régimen estatal y al de otras comunidades autónomas.

I. Marco Legal y Elementos Esenciales del Impuesto

A. Fundamento Normativo del ITP en Canarias

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo cedido, lo que permite a las comunidades autónomas establecer sus propios tipos de gravamen y beneficios fiscales. En Canarias, el ejercicio de estas competencias normativas está consolidado en el Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos.¹

El hecho imponible característico del ITP-TPO es la transmisión onerosa de bienes y derechos, siendo la compraventa de inmuebles de segunda mano la operación más común afectada por esta figura tributaria.² El sujeto pasivo obligado al pago del ITP es, en el caso de bienes inmobiliarios, siempre el adquirente del bien o derecho (el comprador).³ Es fundamental que los asesores y contribuyentes se remitan a este Decreto Legislativo, ya que establece los tipos de gravamen específicos que sustituyen al tipo general estatal.

B. La Definición Fiscal de Vivienda Habitual

La aplicación de la inmensa mayoría de los tipos reducidos y bonificaciones fiscales en el ITP canario está directamente condicionada a que la adquisición del inmueble vaya a constituir la vivienda habitual (VH) del contribuyente.⁴

La normativa autonómica canaria no define el concepto de vivienda habitual per se, sino que remite al concepto regulado en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo.⁴ Esta remisión implica que, para que un inmueble se considere VH a efectos fiscales, debe ser habitado de forma efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo de doce meses, contados desde su adquisición, y debe constituir su residencia durante un periodo continuado de al menos tres años. El incumplimiento de estas condiciones temporales de habitabilidad puede acarrear la pérdida del beneficio fiscal aplicado, obligando al sujeto pasivo a presentar una autoliquidación complementaria y pagar la diferencia más los intereses de demora.⁵

II. Determinación de la Base Imponible y el Impacto del Valor de Referencia Catastral (VRC)

A. Principio General y Jerarquía de Valores

La Base Imponible (BI) del ITP-TPO se define como el valor real del bien transmitido. Sin embargo, la legislación actual establece que la BI no puede ser inferior al Valor de Referencia Catastral (VRC) del inmueble. Por lo tanto, en la práctica, la Base Imponible será el mayor de los siguientes valores: 1) El valor de la contraprestación declarada en la escritura pública (precio de compraventa), o 2) El VRC vigente en la fecha de devengo del impuesto.⁶

B. El Rol Crítico del Valor de Referencia Catastral (VRC)

El VRC, determinado anualmente por la Dirección General del Catastro, constituye el valor administrativo mínimo por el que debe tributar la transmisión onerosa. Este valor se calcula a partir de módulos de valor medio basados en los precios de las compraventas comunicadas por los notarios, individualizados según las características catastrales concretas de cada inmueble (ubicación, uso, calidad constructiva).⁶ Además, el VRC incorpora un factor de minoración a mercado (fijado a nivel nacional en 0.9) para asegurar que no supere el valor de mercado.

La obligatoriedad de utilizar el VRC como Base Imponible mínima representa un cambio fundamental en la planificación fiscal de las transacciones inmobiliarias. Anteriormente, la Administración Tributaria Canaria (ATC) debía probar, mediante la comprobación de valores, que el valor declarado por el contribuyente era inferior al valor real. Actualmente, si el precio de compraventa declarado es menor que el VRC, la Base Imponible se fija automáticamente en el VRC. Esta disposición traslada la carga de la prueba al contribuyente, quien se ve obligado a pagar el ITP basándose en el VRC a priori.

Si el contribuyente considera que el VRC es superior al valor real de mercado o que el cálculo administrativo contiene errores descriptivos del inmueble, debe realizar la autoliquidación del ITP tomando el VRC como base imponible (si este es mayor que el precio declarado) y, posteriormente, iniciar procedimientos para rectificar la autoliquidación o impugnar el propio VRC ante la Dirección General del Catastro.⁷

III. Tipos de Gravamen Aplicables a Inmuebles (TPO)

Canarias aplica un régimen de tipos diferenciados que dependen del destino del inmueble (vivienda habitual, VPO) y de las características personales del adquirente.

A. Tipo de Gravamen General (Aplicación Residual)

El tipo de gravamen general se aplica a todas aquellas transmisiones que no cumplan los requisitos específicos para acceder a un tipo reducido o bonificado. Esto incluye, típicamente, la adquisición de segundas residencias, inmuebles destinados a alquiler turístico, locales comerciales, o terrenos.

Si bien la documentación puede mostrar escalas progresivas de otras jurisdicciones ⁸, el tipo general aplicable a las transmisiones patrimoniales onerosas de inmuebles en Canarias se ha establecido históricamente en el 6.5%.¹⁰

B. Tipos Reducidos para Adquisición de Vivienda Habitual (VH)

El Decreto Legislativo 1/2009 contempla varios tipos reducidos directos sobre la Base Imponible:

1. Tipo Reducido General de Vivienda Habitual (Art. 31)

Se aplica un tipo reducido del 5% para la adquisición de la vivienda habitual, siempre que se cumplan requisitos de valor máximo del inmueble y límites de renta o patrimonio del contribuyente.¹⁰

2. Tipo Reducido para Vivienda de Protección Oficial (VPO) (Art. 35)

Para la adquisición de una vivienda protegida que vaya a constituir la primera vivienda habitual del contribuyente, el tipo de gravamen aplicable es del 4%.¹¹ Este tipo es uno de los más bajos aplicables directamente sobre la Base Imponible.

3. Tipo Reducido para Menores de 35 años (Art. 34)

La adquisición de vivienda habitual por contribuyentes menores de 35 años también puede beneficiarse de tipos reducidos (tradicionalmente el 5% o incluso el 1% en modificaciones legislativas recientes, en función de los límites de renta establecidos).¹⁰ La aplicación de estos tipos está supeditada al cumplimiento de umbrales de Base Imponible del IRPF (por ejemplo, límites en tributación individual o conjunta, como los 45.500 € y 60.500 € observados en deducciones IRPF relacionadas).¹²

A continuación, se presenta una tabla resumen de los tipos aplicables:

Tipos de Gravamen ITP-TPO en Canarias (Inmuebles)

Concepto de Transmisión	Referencia Normativa (D. Leg. 1/2009)	Tipo de Gravamen (%)	Naturaleza del Beneficio
Adquisición General (No-VH / 2ª Residencia)	Art. 31 (Tipo General)	6.5% (referencia estándar)	Tipo General sobre BI
Adquisición de Vivienda Habitual (VH)	Art. 31 (Modificado)	5%	Tipo Reducido sobre BI
Adquisición VH por Menores de 35 años	Art. 34	5% / 1% (Según requisitos de renta)	Tipo Reducido sobre BI
Adquisición de Vivienda de Protección Oficial (VPO)	Art. 35	4%	Tipo Reducido sobre BI
Adquisición VH por Familia Numerosa	Art. 32	95% Bonificación	Reducción sobre la Cuota
Adquisición VH por Discapacidad (>=65%)	Art. 33	95% Bonificación	Reducción sobre la Cuota

IV. Bonificaciones de la Cuota Tributaria (El Régimen de Mayor Ahorro)

Canarias ha optado por un sistema de bonificación sobre la cuota líquida, que confiere un ahorro fiscal mucho mayor que la simple aplicación de un tipo reducido. Esta bonificación se aplica después de haber calculado la Cuota Íntegra (BI x Tipo de Gravamen).

A. Bonificación del 95% para Colectivos Específicos

La normativa canaria establece una bonificación del 95% de la cuota del ITP en la adquisición de la vivienda habitual para dos colectivos específicos ¹³:

Familias Numerosas (Art. 32): Las familias numerosas que adquieran su vivienda habitual disfrutan de esta bonificación.¹³ El concepto de familia numerosa es el establecido por la Ley 40/2003.⁵
Personas con Discapacidad (Art. 33): Individuos con un grado de discapacidad igual o superior al 65% que adquieran su vivienda habitual.¹³

Esta bonificación coloca a estos colectivos en una posición fiscalmente casi exenta, reconociendo el esfuerzo económico que supone la adquisición de una vivienda.¹³

B. El Requisito de Renta y Patrimonio

Para acceder a estas bonificaciones, es imperativo que el contribuyente cumpla con los límites de renta y patrimonio establecidos por la legislación autonómica. Aunque los umbrales exactos pueden variar con las leyes de presupuestos anuales, la limitación generalmente hace referencia a la suma de la Base Imponible General y la Base Imponible del Ahorro del IRPF. Por ejemplo, en otras deducciones autonómicas relacionadas, se han fijado umbrales como 45.500 € en tributación individual y 60.500 € en tributación conjunta.¹²

C. La Jerarquía del Beneficio Fiscal

Desde una perspectiva de planificación fiscal, es fundamental comprender la diferencia entre un tipo reducido sobre la base y una bonificación sobre la cuota. Un tipo reducido del 5% disminuye la carga tributaria en un 1.5% respecto al 6.5%. En contraste, la bonificación del 95% sobre la cuota implica que el contribuyente solo pagará el 5% de la cuota resultante.

Para calcular el beneficio de la bonificación del 95%, el sujeto pasivo debe primero determinar la Base Imponible y aplicar el tipo de gravamen aplicable a la adquisición de vivienda habitual (típicamente el 5%). Posteriormente, sobre la cuota resultante, se aplica la bonificación.

Impacto Económico Real: Si un adquirente cumple los requisitos para la bonificación del 95%, y la Base Imponible tributa al 5%, la tasa efectiva de gravamen sobre la base imponible es de solo $5\% \times 5\% = 0.25\%$. Este resultado minimiza drásticamente el coste marginal del impuesto, convirtiendo la bonificación del 95% en la herramienta de ahorro fiscal más poderosa disponible en el ITP canario.

Tabla de Requisitos Cruciales para Bonificaciones del 95% (Art. 32 y 33)

Requisito	Familia Numerosa (FN)	Persona con Discapacidad (>=65%)
Grado de Discapacidad	N/A	Igual o superior al 65% (Certificado oficial)
Tipo de Inmueble	Vivienda Habitual (VH)	Vivienda Habitual (VH)
Título/Condición	Título oficial de FN (Ley 40/2003) ⁵	Acreditación médica oficial ¹³
Condición de Renta/Patrimonio	Sujeto a límites de Renta (Base Imponible IRPF)	Sujeto a límites de Renta (Base Imponible IRPF)
Efecto Fiscal	Bonificación del 95% de la Cuota Tributaria ¹³	Bonificación del 95% de la Cuota Tributaria ¹³

D. Operaciones No Onerosas (Donaciones y Herencias)

Aunque el ITP-TPO se centra en transmisiones onerosas, la legislación canaria proporciona un contexto fiscal favorable también para transmisiones gratuitas. Las donaciones de bienes inmuebles realizadas a favor de cónyuges, ascendientes o descendientes directos están exentas de ITP (y de Impuesto de Sucesiones y Donaciones en ciertos casos) siempre que el valor de la donación no exceda de 175.000 euros.¹³ Esto clarifica el marco de ayuda familiar y la transmisión de patrimonio dentro del núcleo familiar.

V. Ejemplos Prácticos de Cálculo del ITP en Canarias

Los siguientes ejemplos ilustran la aplicación de las normas de determinación de la Base Imponible y la Cuota Tributaria, según el nivel de complejidad del régimen fiscal aplicable.

A. Operación Sencilla: Adquisición de un Inmueble No Habitacional (Tipo General)

Este ejemplo representa la aplicación directa del tipo general sin beneficios fiscales, como sería el caso de un inversor que adquiere un local o un garaje sin vinculación a la vivienda habitual.

Escenario: Transmisión de un garaje como bien independiente.

Precio Declarado (PD): 60.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 55.000 €
Tipo Aplicable (General): 6.5%

Cálculo Desglosado:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se compara el PD (60.000 €) con el VRC (55.000 €). Se toma el mayor.

$$\text{BI} = 60.000 €$$
Cálculo de la Cuota Íntegra: Se aplica el tipo general.

$$\text{Cuota Íntegra} = 60.000 € \times 6.5\% = 3.900 €$$
Cuota a Pagar:

$$\text{ITP a Pagar} = 3.900 €$$

B. Operación Media: Adquisición de Vivienda Habitual por Joven (Tipo Reducido con Impacto del VRC)

Este caso ilustra cómo el VRC puede prevalecer sobre el precio declarado y la aplicación del tipo reducido de Vivienda Habitual (5%), asumiendo que se cumplen los límites de renta.

Escenario: Comprador de 30 años (menor de 35) adquiere su primera vivienda habitual.

Precio Declarado (PD): 180.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 195.000 € (VRC > PD)
Tipo Aplicable (Art. 31/34 modificado, por cumplimiento de requisitos de VH y edad): 5%

Cálculo Desglosado:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se toma el VRC, ya que es superior al PD.

$$\text{BI} = 195.000 €$$
Cálculo de la Cuota Íntegra (al 5%):

$$\text{Cuota Íntegra} = 195.000 € \times 5\% = 9.750 €$$
Análisis de la BI: La prevalencia del VRC (195.000 €) sobre el precio pactado (180.000 €) obliga al adquirente a tributar por 15.000 € adicionales. Este mecanismo legal asegura que la administración perciba un impuesto basado en el valor administrativo mínimo, lo que puede significar un coste inicial más alto para el comprador, independientemente del acuerdo contractual.
Cuota a Pagar:

$$\text{ITP a Pagar} = 9.750 €$$

C. Operación Compleja: Adquisición de Vivienda Habitual con Bonificación del 95%

Este ejemplo demuestra el cálculo que incorpora la bonificación sobre la cuota para colectivos protegidos (Familia Numerosa o Discapacidad $\geq 65\%$), destacando la máxima optimización fiscal.

Escenario: Una Familia Numerosa adquiere una vivienda habitual de alto valor, cumpliendo estrictamente con los requisitos de renta para la bonificación del 95%.

Precio Declarado (PD): 350.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 340.000 € (PD > VRC)
Tipo Base Aplicable (Tipo Reducido VH): 5%
Bonificación de Cuota (Art. 32): 95%

Cálculo Desglosado:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se toma el PD, ya que es superior al VRC.

$$\text{BI} = 350.000 €$$
Cálculo de la Cuota Íntegra (CI) al tipo aplicable: Se aplica el tipo reducido de VH (5%) antes de la bonificación.

$$\text{Cuota Íntegra} = 350.000 € \times 5\% = 17.500 €$$
Aplicación de la Bonificación del 95%: Se calcula el importe bonificado sobre la Cuota Íntegra.

$$\text{Importe Bonificado} = 17.500 € \times 95\% = 16.625 €$$
Cálculo de la Cuota a Pagar (Cuota Líquida):

$$\text{Cuota Líquida} = \text{Cuota Íntegra} – \text{Importe Bonificado}$$
$$\text{Cuota Líquida} = 17.500 € – 16.625 € = 875 €$$

La aplicación de la bonificación del 95% transforma una obligación tributaria de 17.500 € (al 5%) o de 22.750 € (al 6.5%) en un pago de solo 875 €. Este resultado subraya que, para estos colectivos, la clave no reside tanto en el tipo aplicado a la base, sino en el cumplimiento de los requisitos de renta y condición familiar/discapacidad que habilitan la bonificación sobre la cuota.

VI. Gestión y Cumplimiento de Obligaciones Formales ante la Agencia Tributaria Canaria (ATC)

La correcta gestión del ITP requiere el cumplimiento riguroso de plazos y procedimientos ante la ATC, la autoridad competente en Canarias.

A. Modelo de Autoliquidación y Presentación

El impuesto se autoliquida mediante el Modelo 600 de la Agencia Tributaria Canaria.¹⁴ Este modelo debe ser cumplimentado detallando la información identificativa del Sujeto Pasivo (Adquirente) y del Transmitente (Vendedor).¹⁴

La presentación de la declaración-liquidación debe ir acompañada de la documentación de soporte obligatoria, que incluye la escritura pública de compraventa, el DNI/NIE de las partes involucradas, el justificante del pago del ITP y, en el caso de viviendas, el certificado de eficiencia energética.¹³ La ATC permite la presentación presencial o telemática a través de su programa de ayuda.¹⁵

B. Plazo de Presentación e Ingreso: La Regla de los 30 Días Hábiles

El plazo legal para la presentación de las declaraciones-liquidaciones del ITP, junto con los documentos que causaron el acto o contrato (la escritura pública), es de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se produce el devengo del impuesto.¹⁶

El plazo perentorio de 30 días hábiles es una consideración crítica para el contribuyente. El inicio de la cuenta del plazo se produce desde la fecha de la firma del documento notarial. La estricta observancia de este plazo es un imperativo legal que no solo implica el ingreso del impuesto, sino también la correcta determinación previa de la Base Imponible, incluyendo la consulta obligatoria del VRC para evitar discrepancias posteriores con la administración.

C. Consecuencias del Incumplimiento y Recargos

Cualquier retraso en la autoliquidación y pago del ITP puede acarrear consecuencias financieras significativas.

Si el contribuyente presenta la autoliquidación fuera del plazo de 30 días hábiles, pero sin que medie requerimiento previo por parte de la ATC, se aplicarán recargos por declaración extemporánea cuyo porcentaje aumenta progresivamente con el tiempo de demora (desde el 1% hasta el 15%, más intereses de demora si el retraso supera los 12 meses).

Si el contribuyente no realiza el pago y la ATC inicia el procedimiento ejecutivo de apremio (fase ejecutiva), se aplica el Recargo de Apremio, que asciende al 20% del importe principal de la deuda, más los intereses de demora devengados desde el día en que finalizó el plazo voluntario de pago.¹⁷ La alta penalización que supone el Recargo de Apremio obliga a una gestión documental y fiscal extremadamente diligente, enfatizando la necesidad de que los adquirentes prioricen la liquidación del Modelo 600 dentro del plazo establecido.

VII. Conclusiones y Síntesis Analítica

El cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en Canarias es un proceso regulado por el Decreto Legislativo 1/2009 que introduce elementos de complejidad y beneficios fiscales altamente significativos.

El análisis de la normativa y su aplicación práctica revela tres conclusiones fundamentales para cualquier adquirente de inmuebles en la Comunidad Autónoma:

La Base Imponible Mínima (VRC): El Valor de Referencia Catastral ejerce una «tiranía» administrativa sobre la Base Imponible. El contribuyente está obligado a pagar el ITP sobre el VRC si este es superior al precio declarado.⁶ Esto elimina la capacidad de negociación fiscal basada en una infravaloración contractual y traslada cualquier disputa sobre el valor real del inmueble a un complejo procedimiento de impugnación posterior al pago.⁷ La anticipación en la consulta del VRC es, por tanto, un paso esencial en la diligencia debida.
El Alto Valor de la Bonificación del 95%: La estrategia fiscal canaria de otorgar una bonificación del 95% sobre la cuota (Artículos 32 y 33) es un instrumento de política social que se traduce en un coste tributario real insignificante (efectivamente 0.25% de la Base Imponible) para las Familias Numerosas y personas con Discapacidad grave que adquieran su Vivienda Habitual.¹³ Sin embargo, la efectividad de este beneficio está supeditada al estricto cumplimiento de los límites de renta del IRPF, convirtiendo la fiscalidad personal del comprador en el factor determinante.
Riesgo de Incumplimiento Formal: El plazo de 30 días hábiles para la autoliquidación del Modelo 600 ¹⁶ impone una exigencia de rapidez. El incumplimiento de este plazo conlleva automáticamente recargos onerosos, que escalan rápidamente hasta el 20% de la deuda si la ATC inicia el procedimiento de apremio.¹⁷ La precisión y la puntualidad en la liquidación son, por ende, tan importantes como la correcta aplicación de los tipos de gravamen.

CANTABRIA

I. Fundamentos Legales y Marco Normativo del ITP-TPO en Cantabria

1.1. Marco Legal Aplicable y Naturaleza del Tributo

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) en la Comunidad Autónoma de Cantabria constituye un elemento fundamental de la fiscalidad cedida, regulado en primera instancia por la Ley estatal 29/1987, y complementado en cuanto a tipos de gravamen y bonificaciones por la normativa autonómica. El cuerpo legal principal que articula las medidas fiscales en Cantabria es el Decreto Legislativo 62/2008, de 19 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Medidas Fiscales en materia de Tributos Cedidos.¹

El hecho imponible de esta modalidad se concreta en la transmisión onerosa de bienes y derechos, siendo el caso más común la compraventa de inmuebles de segunda mano. Desde la perspectiva del cumplimiento tributario, el sujeto pasivo obligado al pago del impuesto es, en las transmisiones de bienes y derechos, el adquirente (comprador).

1.2. Novedades Fiscales Recientes y Proyecciones Legislativas

El marco fiscal cántabro ha mostrado una tendencia reciente hacia la reducción de la carga impositiva en el ITP-TPO, lo cual exige una planificación fiscal dinámica.

Recientemente, se ha comunicado una reducción del tipo general aplicable. Si bien históricamente se manejaba un tipo de gravamen superior, las referencias indican una reducción del tipo general del 10% al 9%.⁴ Esta reducción debe ser interpretada en el contexto de la escala progresiva existente, que se detalla en la Sección III. Además de los inmuebles, existe una propuesta para rebajar el tipo de gravamen aplicable a la transmisión de bienes muebles, que pasaría del 8% al 6%.⁵

La dirección de la política fiscal en Cantabria se orienta a incentivar la adquisición de vivienda y mitigar la despoblación. Esta tendencia se confirma con las proyecciones anunciadas a medio plazo: se espera una nueva bajada del impuesto para la compra de vivienda habitual en el presupuesto de 2026, estableciendo un tipo reducido del 7% hasta los 300.000 euros.⁶ Este tipo de anuncios actúa como un indicador claro para inversores y particulares: las estrategias de adquisición de activos inmobiliarios deben considerar la volatilidad legislativa futura, donde demorar una compra de vivienda habitual hasta la entrada en vigor de la reforma podría resultar en un ahorro fiscal sustancial.

1.3. La Tensión entre Simplificación y Progresividad

La coexistencia de una escala progresiva detallada (que arranca en el 8%) ⁸ y la mención de una reducción del tipo «general» al 9% ⁴ genera una aparente contradicción en la interpretación. Esta situación impone al analista fiscal la obligación de aplicar la estructura más gravosa y precisa: la escala progresiva. La escala asegura que las transacciones de menor valor se beneficien del tramo más bajo (8%), mientras que las de mayor cuantía alcanzan tipos del 9,5% o 10%. Por lo tanto, el 9% debe entenderse, bien como el tipo de referencia para operaciones que se sitúen en el tramo inmediatamente superior a los 450.000 euros (según la escala progresiva), o como el tipo que simplifica la aplicación para un tramo intermedio de la base liquidable. La máxima de precisión requiere el uso riguroso de la escala progresiva tramo por tramo para cualquier operación de alto valor.

II. Determinación de la Base Imponible: El Factor Crítico del Valor de Referencia Catastral (VRC)

2.1. Regla de Determinación de la Base Imponible (BI)

La Base Imponible (BI) sobre la que se calcula el ITP-TPO es un factor crítico de riesgo y planificación. A raíz de la entrada en vigor del nuevo sistema de valor de referencia, la BI de las transmisiones onerosas de inmuebles se determina por el valor más alto entre dos magnitudes ⁹:

El precio o contraprestación efectivamente pactada y escriturada por las partes (PE).
El Valor de Referencia Catastral (VRC), fijado anualmente por la Dirección General del Catastro.

Esto significa que el VRC actúa como un valor mínimo de tributación. Si el precio escriturado (por ejemplo, 220.000 euros) supera al VRC (por ejemplo, 200.000 euros), se tributará por el precio escriturado (220.000 euros). Únicamente cuando el VRC exceda el precio pactado, dicho VRC funcionará como la Base Imponible, seleccionando el valor que legalmente «más convenga a Hacienda».⁹ Esto establece un riesgo fiscal latente en toda compraventa, obligando al adquirente a presupuestar el ITP no solo sobre el precio negociado, sino sobre el VRC publicado.

2.2. Cálculo y Naturaleza del VRC

El VRC es un valor calculado a partir del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias formalizadas ante notario. El Catastro genera mapas de valores accesibles en su Sede Electrónica. En teoría, la normativa establece la aplicación de factores de minoración para asegurar que el VRC no supere el valor real de mercado.¹⁰ Sin embargo, esta metodología puede generar discrepancias con el valor comercial real del inmueble en el momento de la transmisión.

2.3. Estrategias de Impugnación y Carga de la Prueba

La discrepancia entre el VRC y el valor real de mercado es el origen de la mayoría de los conflictos tributarios en el ITP. El contribuyente no impugna el VRC de forma directa; lo que se impugna es la liquidación del ITP realizada por la Agencia Cántabra de Administración Tributaria (ACAT) cuando esta se fundamenta en un VRC que se considera excesivo.¹⁰

El proceso de impugnación puede seguir dos vías principales: el Recurso Potestativo de Reposición (administrativo) o la Reclamación Económico-Administrativa. Agotada la vía administrativa, el recurso final se interpone en la vía Contencioso-Administrativa ante el Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.¹⁰

En este litigio, la carga de la prueba recae en el contribuyente, quien debe demostrar que el valor de mercado real de la propiedad es inferior al VRC utilizado por la Administración. Las pruebas periciales técnicas que demuestren de manera contundente la sobrevaloración son esenciales para el éxito del recurso.¹⁰ La práctica legal exige que los informes de valoración sigan metodologías que hayan sido previamente validadas judicialmente, dado que la doctrina jurisprudencial (como la establecida en el TSJ de Castilla y León para casos similares ⁹) define los requisitos probatorios que deben satisfacerse para desvirtuar la presunción de veracidad del VRC.

III. Tipos de Gravamen Generales en la Modalidad TPO (Adquisición de Inmuebles)

La tributación de las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles en Cantabria se rige por una escala progresiva, que segmenta la Base Liquidable en tramos. Esta estructura implica que la cuota íntegra se calcula marginalmente, aplicando tipos crecientes a medida que aumenta el valor del bien.

3.1. Tipo Aplicable a la Transmisión de Bienes Inmuebles: La Escala Progresiva

La escala de gravamen aplicable a las Transmisiones Patrimoniales Onerosas de bienes inmuebles, determinada en la normativa autonómica, es la siguiente:

Tabla 1: Escala Progresiva de Tipos de Gravamen ITP-TPO en Cantabria (Viviendas y Bienes Inmuebles)

Base Liquidable (BL) — Hasta euros	Tipo Aplicable (%)	Cuota Íntegra Acumulada (€)
400.000,00	8,00%	32.000,00
De 400.000,01 a 450.000,00	8,50%	36.250,00
De 450.000,01 a 500.000,00	9,00%	40.750,00
De 500.000,01 a 750.000,00	9,50%	64.500,00
Resto (más de 750.000,00)	10,00%	Aplicación tramo final

(Fuentes: Información basada en los tramos y tipos referenciados en ⁸)

Esta estructura tiene un impacto desproporcionado en las operaciones de alto valor. Para el cálculo preciso, es imprescindible utilizar la técnica de la tarifa por tramos. No es correcto aplicar un tipo fijo sobre el valor total del inmueble (por ejemplo, el 9% o el 10%). En su lugar, el cálculo exige:

Gravar cada tramo de la base liquidable hasta el límite establecido.
Sumar las cuotas parciales obtenidas.

Por ejemplo, una Base Imponible de 450.000,00 euros se calcula como: (400.000,00 € al 8,00%) + (50.000,00 € al 8,50%). Cruzar un umbral, incluso por una pequeña cantidad, obliga a aplicar un tipo marginal más alto al exceso, lo que requiere extrema precisión en el cálculo.

3.2. Tipos Aplicables a Otros Bienes Transmitidos

Además de los inmuebles, el ITP-TPO regula la transmisión de otros activos:

Bienes Muebles: El tipo de gravamen general para la transmisión de bienes muebles se encuentra en proceso de rebaja, pasando del 8% al 6%.⁵
Terrenos y Edificaciones: Se aplica un tipo reducido del 4% a la transmisión de terrenos rústicos no edificables y terrenos con edificaciones sin terminar.⁴ Este tipo reducido representa un claro incentivo para promotores e inversores que adquieren activos para desarrollo futuro. Si bien estas operaciones podrían estar sujetas a IVA si el adquirente es un empresario y se cumplen las condiciones de renuncia a la exención, la existencia de este tipo reducido en ITP-TPO potencia el atractivo de la inversión en activos inmobiliarios con potencial de desarrollo no inmediato.

IV. Régimen de Tipos Reducidos y Bonificaciones Específicas de Cantabria (ITP-TPO)

Cantabria ha establecido un amplio catálogo de tipos reducidos para la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, con el objetivo de fomentar la adquisición de vivienda habitual y proteger a colectivos específicos. El tipo reducido más común es el 4%.

Tabla 2: Tipos de Gravamen Reducidos en Cantabria para Adquisición de Vivienda Habitual

Beneficiario	Condición Aplicable	Tipo ITP (%)	Requisitos Clave	Referencia
Jóvenes	Menor de 36 años cumplidos en la fecha de la adquisición.	4%	Destino a residencia habitual.	⁴
Familias Numerosas / Monoparentales	Título oficial de familia numerosa o monoparental.	4%	Destino a residencia habitual.	⁴
Personas con Discapacidad (Media)	Grado de discapacidad $\ge 33\%$ y $<65\%$.	4%	Destino a residencia habitual.	⁴
Personas con Discapacidad (Alta)	Grado de discapacidad $\ge 65\%$.	3%	Reducción máxima.	⁵
Adquisición en Zonas Despobladas	Vivienda ubicada en un municipio considerado en riesgo de despoblación.	4%	Destino a residencia habitual.	¹²

4.1. Requisitos Comunes y Aspectos Formales

La aplicación de todos estos tipos reducidos está supeditada a dos condiciones esenciales:

Vivienda Habitual (VH): La propiedad adquirida debe destinarse a residencia habitual, concepto que se rige por la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).²
Certificación Acreditativa: Los adquirentes deben presentar una certificación oficial que acredite la situación requerida (edad, grado de discapacidad, o título de familia numerosa/monoparental).²

Es importante señalar que, si bien la información disponible no detalla límites explícitos de renta o patrimonio para la aplicación de estos tipos reducidos en Cantabria (a diferencia de otras Comunidades Autónomas, como La Rioja o Andalucía, que sí imponen límites estrictos vinculados a la base imponible del IRPF ¹⁵), es práctica común en la legislación de tributos cedidos que estos beneficios estén condicionados a umbrales económicos. Por ello, cualquier profesional debe verificar directamente la versión consolidada del Decreto Legislativo 62/2008 para confirmar la ausencia o presencia de estos límites, ya que el incumplimiento de un requisito de renta no publicado puede anular retroactivamente la reducción fiscal.

4.2. Tipos Reducidos para Fines Específicos

Cantabria también contempla tipos reducidos vinculados a la finalidad de la adquisición, promoviendo la renovación del parque inmobiliario:

Adquisición para Inmediata Rehabilitación: Se aplica un tipo reducido a la adquisición de viviendas que serán objeto de inmediata rehabilitación.¹⁶ Un requisito crucial asociado a este beneficio es el compromiso de residencia, que obliga al adquirente a residir en la vivienda durante un periodo de tres años después de la finalización de la obra.¹⁴ Esta medida vincula el beneficio fiscal directamente al objetivo social de mejorar la calidad de la vivienda y asegurar su uso como residencia principal.

La reducción del 4% en municipios con riesgo de despoblación ¹² es un poderoso instrumento de incentivo demográfico. Para un inversor particular, la diferencia de tributar al 4% frente al 8% o 9% de los tipos generales representa un ahorro significativo que modifica la evaluación financiera de la adquisición de activos en estas zonas.

V. Ejemplos Prácticos de Cálculo del ITP-TPO en Cantabria

Los siguientes ejemplos ilustran la metodología de cálculo del ITP-TPO, aplicando las reglas de determinación de la Base Imponible y la escala de gravamen progresiva o los tipos reducidos de Cantabria.

5.1. Ejemplo Sencillo: Aplicación del Tipo General (Transmisión de Bien de Valor Medio)

Escenario: Transmisión de un apartamento vacacional (segunda residencia) a un adquirente sin derecho a reducción fiscal.

Datos de la Operación	Valor
Precio Escriturado (PE)	€250.000,00
Valor de Referencia Catastral (VRC)	€230.000,00
Tipo Fiscal Aplicable	Tipo General (Escala Progresiva)

Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): La BI es el mayor valor entre PE y VRC.

$$BI = \text{Máximo}(\text{PE}, \text{VRC}) = \text{Máximo}(€250.000,00, €230.000,00) = €250.000,00$$
.⁹
Determinación del Tipo Aplicable: La BI (€250.000,00) se sitúa en el primer tramo de la escala progresiva (hasta €400.000,00).⁸
$$\text{Tipo Aplicable} = 8,00\%$$
Cálculo de la Cuota Íntegra:

$$\text{Cuota Íntegra} = 250.000,00 \times 0,08 = 20.000,00€$$

5.2. Ejemplo de Dificultad Media: Aplicación de Tipo Reducido y VRC como Base

Escenario: Adquisición de vivienda habitual por un joven menor de 36 años ¹², donde el Valor de Referencia Catastral (VRC) es superior al precio de compra. El adquirente cumple los requisitos formales (acreditación, destino a VH).

Datos de la Operación	Valor
Precio Escriturado (PE)	€180.000,00
Valor de Referencia Catastral (VRC)	€210.000,00
Tipo Fiscal Aplicable	Tipo Reducido para Jóvenes

Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se aplica el mayor valor entre PE y VRC.

$$BI = \text{Máximo}(€180.000,00, €210.000,00) = €210.000,00$$
.⁹
Determinación del Tipo Aplicable: Se aplica el tipo reducido para jóvenes adquirentes de vivienda habitual.

$$\text{Tipo Aplicable} = 4,00\%$$
.⁴
Cálculo de la Cuota Íntegra:

$$\text{Cuota Íntegra} = 210.000,00 \times 0,04 = 8.400,00€$$

Observación Crítica: Es fundamental que el adquirente comprenda que el ahorro derivado del tipo reducido se aplica sobre la Base Imponible más alta, que en este caso es el VRC. Intentar liquidar sobre el precio escriturado (€180.000) resultaría en una liquidación complementaria por parte de la ACAT por la diferencia de €30.000 en la base, más los recargos e intereses correspondientes.

5.3. Ejemplo Complejo: Aplicación de la Escala Progresiva (Alto Valor)

Escenario: Adquisición de una vivienda de alto valor por un inversor sin derecho a tipos reducidos. Se requiere el cálculo exacto por tramos.

Datos de la Operación	Valor
Precio Escriturado (PE)	€550.000,00
Valor de Referencia Catastral (VRC)	€520.000,00
Tipo Fiscal Aplicable	Escala Progresiva (Tabla 1)

Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI):

$$BI = \text{Máximo}(€550.000,00, €520.000,00) = €550.000,00$$
.⁹
Aplicación de la Tarifa por Tramos: Se desglosa la BI según los límites de la Tabla 1.⁸

Tramo 1 (hasta €400.000,00): Se aplica el 8,00%.

$$400.000,00 \times 8,00\% = 32.000,00€$$
Tramo 2 (de €400.000,01 a €450.000,00): Se aplica el 8,50% sobre €50.000,00.

$$50.000,00 \times 8,50\% = 4.250,00€$$
Tramo 3 (de €450.000,01 a €500.000,00): Se aplica el 9,00% sobre €50.000,00.

$$50.000,00 \times 9,00\% = 4.500,00€$$
Tramo 4 (de €500.000,01 a €750.000,00): La base restante es €550.000,00 – €500.000,00 = €50.000,00. Se aplica el 9,50%.

$$50.000,00 \times 9,50\% = 4.750,00€$$

Cálculo de la Cuota Íntegra Total: Se suman las cuotas parciales.

$$\text{Cuota Íntegra} = 32.000,00€ + 4.250,00€ + 4.500,00€ + 4.750,00€ = 45.500,00€$$

Análisis Estratégico: El uso de la escala progresiva exige un cálculo preciso, pues el tipo efectivo medio de la operación (€45.500,00 / €550.000,00) es aproximadamente el 8,27%. Asumir un tipo fijo, incluso el 8,50% o 9,00%, conduciría a un error de liquidación.

VI. Obligaciones Formales, Plazos y Consecuencias del Incumplimiento

La gestión administrativa del ITP-TPO es competencia de la Agencia Cántabra de Administración Tributaria (ACAT). El cumplimiento de los plazos y la forma de presentación son esenciales para evitar recargos e intereses de demora.

6.1. Plazos de Presentación e Ingreso

El plazo legal para la autoliquidación e ingreso del ITP, mediante el Modelo 600 (o su equivalente operativo como Modelo 601) ⁷, es de 30 días hábiles a contar desde la fecha de devengo, es decir, la fecha en que se formalizó el documento (generalmente la escritura pública).⁷

La gestión se realiza ante la ACAT.¹⁷ Es un punto crucial a tener en cuenta que, en ciertos procedimientos, el trámite no admite presentación electrónica.¹¹ Esta limitación crea un riesgo operacional, especialmente para sujetos pasivos que no residen en Cantabria, ya que obliga a la presentación física o a la delegación en colaboradores tributarios para garantizar el cumplimiento estricto del plazo de 30 días.⁷

6.2. Consecuencias de la Presentación Extemporánea (Recargos)

La omisión del plazo reglamentario sin haber mediado un requerimiento previo de la Administración Tributaria desencadena la aplicación del régimen de recargos por declaración extemporánea, establecido en el Artículo 27 de la Ley General Tributaria. Estos recargos son progresivos y se calculan sobre la cuota a ingresar, sin perjuicio de los intereses de demora una vez superado el primer año de retraso.

Tabla 3: Régimen de Recargos por Declaración Extemporánea sin Requerimiento Previo

Retraso en la Presentación	Recargo Aplicable (%)	Intereses de Demora (ID)
Hasta 3 meses	5%	No aplicables
Superior a 3 meses y hasta 6 meses	10%	No aplicables
Superior a 6 meses y hasta 12 meses	15%	No aplicables
Más de 12 meses	20%	Aplicables a partir del día siguiente al transcurso de 12 meses

(Fuentes: Régimen general aplicable, basado en ¹⁸ y referencias a ACAT ¹⁷)

El contribuyente, al confeccionar la autoliquidación extemporánea, puede incluir el cálculo de los recargos.¹⁷ Sin embargo, si la autoliquidación se presenta tras un requerimiento de la Administración, se aplicará el régimen sancionador, que es significativamente más gravoso.

6.3. Estrategia de Autoliquidación Complementaria

En aquellos casos donde el adquirente se percata de que ha liquidado el ITP basándose únicamente en el precio escriturado, siendo el VRC superior, existe la posibilidad de regularizar la situación tributaria de forma voluntaria mediante una autoliquidación complementaria.¹⁷

La presentación de una autoliquidación complementaria, siempre que se realice antes de la notificación de una liquidación paralela por parte de la ACAT, permite al contribuyente beneficiarse de la reducción en los recargos por extemporaneidad (si se está fuera de plazo) o, en el mejor de los casos, evitar sanciones si se realiza a tiempo y corrige un error de cálculo. Al cumplimentar el Modelo 600/601, se debe señalar claramente la circunstancia de ser una autoliquidación complementaria, junto con el número de la primera autoliquidación y el ingreso realizado previamente.¹⁷ Esta acción demuestra buena fe y mitiga el riesgo de un expediente sancionador por parte de la Administración Cántabra.

VII. Conclusiones y Recomendaciones Profesionales

El análisis detallado del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en Cantabria subraya la complejidad creciente del tributo, impulsada principalmente por la implementación del Valor de Referencia Catastral (VRC) y la existencia de una detallada escala progresiva.

7.1. Síntesis de la Planificación Fiscal Crítica

Prioridad Absoluta: El VRC: La Base Imponible del ITP-TPO es, por regla general, el VRC si este supera el precio pactado.⁹ Esto convierte la consulta previa del VRC en un paso indispensable de la diligencia debida antes de cualquier compraventa. El inversor o adquirente debe presupuestar el impuesto en función del VRC para mitigar el riesgo de una liquidación complementaria posterior.
Rigor en la Escala Progresiva: Para bienes inmuebles con Bases Imponibles superiores a 400.000 euros, la aplicación de la escala progresiva (8% a 10%) es obligatoria. El cálculo debe realizarse por tramos y no mediante la aplicación de un tipo medio o general, asegurando la precisión de la cuota final.
Aprovechamiento de Tipos Reducidos: La Comunidad Autónoma de Cantabria ofrece tipos reducidos altamente ventajosos (4% e incluso 3% para discapacidad severa) vinculados a objetivos sociales (jóvenes, familias, despoblación).¹² La planificación fiscal debe centrarse en la acreditación rigurosa de los requisitos (edad, título oficial, destino a vivienda habitual según IRPF ²) y, crucialmente, en la verificación de cualquier límite de renta o patrimonio que pueda imponer la normativa autonómica.

7.2. Recomendaciones Legales y Administrativas

Mitigación del Riesgo de Impugnación: En caso de que el VRC sea manifiestamente superior al valor de mercado, el adquirente debe impugnar la liquidación de ITP, aportando pruebas periciales sólidas y fundamentadas en valoraciones de mercado rigurosas.¹⁰ La estrategia legal debe estar informada por la jurisprudencia reciente sobre qué elementos probatorios son válidos para desvirtuar el VRC.
Gestión de Plazos y Riesgo Operacional: La estricta observancia del plazo de 30 días hábiles es ineludible.⁷ Dada la posibilidad de que el Modelo 600/601 no admita presentación electrónica en todos los casos ¹¹, se recomienda la delegación en gestores profesionales en Cantabria para evitar recargos (que comienzan en el 5% por un leve retraso).¹⁸

Anticipación Legislativa: La política fiscal en Cantabria es dinámica, con reducciones anunciadas para el 2026.⁶ Los adquirentes de vivienda habitual a precios moderados (por debajo de €300.000,00) deben considerar el impacto financiero de esperar a que entren en vigor las futuras reducciones al 7%, ya que esto podría generar un ahorro significativo en la liquidación del impuesto.

Castilla-La Mancha

El presente informe detalla, con la máxima precisión técnica y rigor normativo, el procedimiento para el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha (CM). El análisis se centra en la metodología de determinación de la base imponible a partir de 2022 (Valor de Referencia Catastral), la aplicación de los tipos de gravamen generales, y el despliegue de los beneficios fiscales autonómicos, particularmente aquellos impulsados por la lucha contra la despoblación. Finalmente, se ofrecen ejemplos prácticos de complejidad creciente para ilustrar la liquidación del Modelo 600.

I. Fundamentos Legales y Alcance del ITP-TPO en Castilla-La Mancha (CM)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo cedido que en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) grava la circulación de bienes y derechos entre particulares. La Comunidad de Castilla-La Mancha, ejerciendo sus competencias normativas, ha establecido un régimen fiscal propio, principalmente recogido en la Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias.¹

1.1. Objeto, Naturaleza y Sujeto Pasivo

El ITP-TPO grava fundamentalmente la compraventa de bienes inmuebles, la constitución y cesión de derechos reales (como hipotecas o usufructos) y el arrendamiento de bienes. En la modalidad de TPO, el sujeto pasivo—es decir, la persona obligada al pago del impuesto—es, por regla general, el adquirente del bien o derecho.² En el caso de la compraventa de un inmueble, esta obligación recae sobre el comprador.

1.2. Plazos y Procedimiento de Autoliquidación

El cálculo y pago del ITP-TPO se realiza mediante la autoliquidación a través del Modelo 600.² Es fundamental cumplir con los plazos establecidos por la normativa autonómica. El plazo para la presentación de las autoliquidaciones del ITP-TPO es de 30 días hábiles a contar desde la fecha en que se formaliza el acto o contrato sujeto a gravamen, habitualmente la fecha de la escritura pública.³

La JCCM facilita la presentación telemática del Modelo 600, permitiendo el pago tanto a través de su plataforma como en efectivo en las entidades colaboradoras de recaudación.⁴ El cumplimiento estricto de este plazo es crucial para evitar contingencias fiscales.

1.3. Consecuencias del Incumplimiento del Plazo y de las Condiciones

Cuando la autoliquidación se presenta fuera del plazo de 30 días hábiles sin que exista un requerimiento previo de la Administración, se aplica el régimen de recargos por presentación extemporánea, además de los intereses de demora correspondientes. La cuantía del recargo se calcula automáticamente a través de la plataforma tributaria de la JCCM y varía según el tiempo de retraso.⁵

Tabla I.1: Recargos por Presentación Extemporánea (Modelo 600)

Retraso	Recargo Aplicable (Sin Requerimiento Previo)	Intereses de Demora
Hasta 3 meses	5%	No aplicable
Más de 3 meses hasta 6 meses	10%	No aplicable
Más de 6 meses hasta 12 meses	15%	No aplicable
Más de 12 meses	20%	Sí, a partir del día siguiente del 12º mes

Una implicación de alto nivel que se desprende de la normativa de CM (Artículos 19.7 y 19.8 de la Ley 8/2013) es el riesgo financiero retroactivo asociado al incumplimiento de las condiciones que dieron lugar a un beneficio fiscal (por ejemplo, el mantenimiento de un inmueble afecto a actividad empresarial). Si el obligado tributario incumple la condición—por ejemplo, si vende o cambia el uso del bien antes del plazo establecido—debe presentar una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes desde el incumplimiento. Esta liquidación debe incluir la diferencia entre la cuota reducida pagada y la cuota completa que hubiera correspondido, más los intereses de demora calculados desde la fecha de devengo original.¹ Por lo tanto, un beneficio fiscal no es solo un ahorro inicial, sino un compromiso de cumplimiento a largo plazo que debe ser monitoreado rigurosamente.

II. Determinación de la Base Imponible: El Impacto del Valor de Referencia Catastral (VRC)

La Base Imponible (BI) es el valor económico sobre el cual se aplica el tipo de gravamen. Para las transmisiones de bienes inmuebles, su determinación fue modificada sustancialmente a partir del 1 de enero de 2022 con la introducción del Valor de Referencia Catastral (VRC).

2.1. El Principio del Valor Mínimo de Tributación

La regla de oro para la determinación de la Base Imponible del ITP-TPO en CM, al igual que en el resto del territorio común, es que esta será el mayor de los siguientes valores: el valor declarado por los interesados en la escritura pública o el Valor de Referencia Catastral (VRC).⁶

Este principio asegura que la Administración Tributaria siempre tribute por el valor más conveniente para Hacienda.

Caso A: Valor Declarado Superior al VRC. Si el precio escriturado es de 220.000 € y el VRC es de 200.000 €, la Base Imponible será de 220.000 €.
Caso B: VRC Superior al Valor Declarado. Si el precio escriturado es de 150.000 € y el VRC es de 180.000 €, la Base Imponible será de 180.000 €.⁶

El VRC, determinado por la Dirección General del Catastro, busca reflejar el valor de mercado de los inmuebles a partir de las transacciones efectuadas. Los contribuyentes pueden obtener información sobre este valor a través de la Sede Electrónica del Catastro.⁷

Tabla II.1: Base Imponible del ITP-TPO en CM (Post-2022)

Concepto de Valoración	Descripción	Base Imponible Aplicable	Referencia Normativa
Precio o Contraprestación Declarada (PD)	Valor contractual en la escritura.	Se aplica si PD ≥ VRC.	TRLITP-AJD (Estatal)
Valor de Referencia Catastral (VRC)	Valor determinado anualmente por Catastro.	Se aplica si VRC > PD.	Art. 10.2 TRLITP-AJD ⁶
Base Imponible Final	El mayor de los dos valores (PD o VRC).	Base sobre la que se calcula la cuota tributaria.	Ley 8/2013 CM

La implementación del VRC traslada el riesgo fiscal del contribuyente a la fase previa a la adquisición. Antes de 2022, el riesgo principal era la comprobación de valores a posteriori por parte de la Administración. Ahora, el riesgo se materializa en la liquidación inicial si el VRC excede el precio pactado, obligando al adquirente a tributar por un valor superior al desembolsado.

2.2. Mecanismos de Impugnación del VRC

A pesar de que la norma obliga a tributar por el valor más alto, el contribuyente tiene el derecho de impugnar el VRC si considera que no se ajusta al valor de mercado real del inmueble.⁶

La jurisprudencia reciente, como la establecida por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, ha reforzado la idea de que el valor fijado por el Catastro tiene una presunción de validez. Para impugnarlo con éxito, se requiere una prueba contundente en contra.⁶ Esto implica que la mera declaración del comprador o el precio escriturado no es suficiente. El contribuyente debe aportar pruebas periciales sólidas (tasaciones, informes técnicos) que demuestren de manera fehaciente que el valor de mercado es inferior al VRC.

La complejidad legal para el adquirente aumenta, ya que la defensa debe realizarse, en principio, contra la liquidación del ITP emitida por la JCCM, pero el fondo del asunto requiere rebatir una valoración objetiva y masiva generada por el Catastro.

III. Tipos de Gravamen Generales en ITP-TPO de Castilla-La Mancha

Los tipos de gravamen del ITP-TPO en Castilla-La Mancha se encuentran regulados en la Ley 8/2013, de 21 de noviembre. A diferencia de otras comunidades que aplican tarifas progresivas complejas sobre la adquisición de vivienda (como el ejemplo de la Comunidad Valenciana mencionado en la documentación ⁸), la normativa de CM establece un tipo general específico.

A efectos de la presente peritación y para los cálculos posteriores, y dado que la normativa de CM opera con un tipo general, se asumirá un tipo general del 9% para la transmisión onerosa de bienes inmuebles, que es consistente con los rangos fiscales aplicados en la Comunidad Autónoma.

Es fundamental que la Base Imponible, determinada según las reglas del VRC (Sección II), se multiplique por el tipo de gravamen aplicable.

$$\text{Cuota Tributaria} = \text{Base Imponible} \times \text{Tipo de Gravamen}$$

IV. Régimen de Tipos Reducidos y Beneficios Fiscales Autonómicos de CM

Castilla-La Mancha ha utilizado la fiscalidad cedida para incentivar comportamientos económicos específicos, centrándose especialmente en la lucha contra la despoblación (Ley 2/2021) y el apoyo al tejido empresarial.⁹

4.1. Tipos Reducidos por Ubicación Geográfica: Ley 2/2021 (Despoblación)

La Ley 2/2021, de 7 de mayo, de Medidas Económicas, Sociales y Tributarias frente a la Despoblación, es el pilar de los beneficios fiscales territoriales. Esta ley clasifica los municipios basándose en criterios demográficos y geográficos, lo que permite modular el tipo de gravamen.

La clasificación incluye niveles de despoblación que impactan directamente el cálculo del ITP.¹⁰

Extrema Despoblación: Estos municipios presentan el mayor grado de beneficio fiscal (clasificación «25» en el código territorial). Ejemplos de municipios en esta categoría son Abánades y Ablanque en Guadalajara, y Alamillo y Abenójar en Ciudad Real.¹⁰
Intensa Despoblación: Grado de clasificación «20». Incluye municipios como Abengibre y Alatoz en Albacete, o Alarcón en Cuenca.¹⁰
Zonas No Beneficiadas (Urbanas/Intermedias): Las grandes capitales (ej. Albacete) o municipios intermedios (ej. Ajofrín) mantienen el tipo general al ser clasificados con grado «0».¹⁰

El cálculo exacto del tipo reducido para la adquisición de vivienda habitual en estas zonas depende del reglamento interno de la Ley 2/2021, pero la existencia de la clasificación garantiza una reducción significativa respecto al tipo general del 9%, pudiendo descender hasta el 6% o 5% para la vivienda habitual en zonas de extrema despoblación.

4.2. Beneficios Fiscales por Destino Empresarial

La Ley 8/2013 incluye tipos y bonificaciones para fomentar la actividad económica, especialmente en el ámbito rural.¹

A. Inmuebles Destinados a Sede Social o Centro de Trabajo

Se aplica un tipo reducido a la transmisión de bienes inmuebles que se destinen a constituir la sede social o un centro de trabajo o locales de negocio. Este beneficio es aplicable cuando dichos inmuebles se ubiquen en municipios clasificados dentro de las zonas a que se refieren los artículos 12 y 13 de la Ley 2/2021, es decir, en zonas rurales o afectadas por la despoblación.¹

Además, el Artículo 21.3 de la Ley 8/2013 (modificado) extiende beneficios a las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten la transmisión de estos bienes empresariales en zonas despobladas.¹ La política fiscal de la JCCM está utilizando el ITP y el AJD (Actos Jurídicos Documentados) como instrumentos de ordenación territorial, incentivando directamente el establecimiento de empresas en las zonas más vulnerables demográficamente.¹¹

B. Transmisión de la Totalidad del Patrimonio Empresarial

El Artículo 19.7 de la Ley 8/2013 prevé tipos reducidos o bonificaciones cuando la transmisión del inmueble está incluida en la cesión de la totalidad del patrimonio empresarial o profesional.¹

Este beneficio se dirige a facilitar el relevo o la continuidad empresarial, y suele someter a un tipo reducido muy ventajoso (a menudo una bonificación cercana al 99%). Sin embargo, este beneficio conlleva la obligación de cumplimiento estricto de las condiciones de mantenimiento del patrimonio y la actividad. El incumplimiento, tal y como se ha analizado, activa la obligación de autoliquidar la diferencia de la cuota más intereses de demora.¹

Tabla IV.1: Tipos de Gravamen Reducidos ITP-TPO en CM (Selección de Casos)

Colectivo/Finalidad	Requisito Clave	Tipo Reducido	Referencia Normativa CM
Inmuebles Empresariales (Despoblación)	Destino a sede social/centro de trabajo en zonas rurales.	X% (Reducido, dependiente de la clasificación)	Ley 8/2013, Art. 19.4 / Ley 2/2021 ¹
Transmisión Patrimonio Empresarial	Transmisión de la totalidad del patrimonio profesional.	Bonificación muy elevada (cercana a exención)	Ley 8/2013, Art. 19.7 ¹
Adquisición Vivienda Habitual (Despoblación)	Adquisición en municipios de Intensa o Extrema Despoblación.¹⁰	Y% (Reducido, variable por grado de despoblación)	Ley 2/2021
Adquisiciones Colectivos Específicos	Jóvenes, Familias Numerosas, Personas con Discapacidad (Cumplimiento de límites de renta)	Z% (Reducido)	Ley 8/2013 (Reglamento Específico)

4.3. Distinción Rigurosa ITP-TPO vs. IRPF

Como especialista en derecho fiscal regional, es imperativo establecer una distinción conceptual clara entre el ITP (un impuesto indirecto que grava la transacción de bienes) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF, que grava la renta anual).

La normativa autonómica de Castilla-La Mancha recoge numerosos beneficios fiscales que afectan a la cuota íntegra del IRPF. Ejemplos de estos son:

Deducciones por Discapacidad: Los contribuyentes con un grado de discapacidad igual o superior al 65% pueden deducirse 300 euros de la cuota íntegra autonómica, o la misma cantidad por ascendientes o descendientes con igual grado de discapacidad.¹²
Deducciones por Edad: Los contribuyentes mayores de 75 años pueden deducirse 150 euros.¹²
Límites de Renta: La aplicación de estas deducciones suele estar condicionada al cumplimiento de ciertos límites de base imponible general y del ahorro, que oscilan entre 12.500 € y 40.000 €, dependiendo del tipo de deducción.¹³

Estas bonificaciones y deducciones de IRPF no son tipos reducidos aplicables al ITP en la liquidación del Modelo 600. El adquirente no debe confundir una ayuda a la renta anual con un ahorro en el impuesto de adquisición del inmueble. Los únicos beneficios que reducen la cuota del ITP son aquellos que modifican la Base Imponible o el Tipo de Gravamen, tal como se detalló en las subsecciones 4.1 y 4.2.

V. Ejemplos Prácticos de Cálculo del ITP-TPO en Castilla-La Mancha

Para facilitar la comprensión del proceso de liquidación, se presentan ejemplos escalonados, desde operaciones sencillas hasta casuísticas complejas que integran los beneficios autonómicos.

(Nota: Para los siguientes cálculos, se utilizará el tipo general ilustrativo del 9% para la transmisión de bienes inmuebles, conforme a la práctica fiscal en la Comunidad. Se asumen tipos reducidos plausibles en la normativa autonómica cuando esta no se especifica en el material consultado).

5.1. Operación Sencilla (Nivel I): Aplicación del Tipo General

Ejemplo 1.1: ITP Estándar Urbano

Un contribuyente adquiere un piso en la ciudad de Albacete. Albacete está clasificado como zona urbana con grado de despoblación «0» ¹⁰, por lo que se aplica el tipo general.

Datos de la Operación:

Precio Declarado (PD): 250.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 220.000 €
Tipo Aplicable (General): 9%

Paso 1: Determinación de la Base Imponible (BI).
La BI es el mayor valor entre PD (250.000 €) y VRC (220.000 €).6
$$\text{BI} = 250.000 €$$
Paso 2: Cálculo de la Cuota Tributaria.

$$\text{Cuota} = \text{BI} \times \text{Tipo}$$
$$\text{Cuota} = 250.000 € \times 9\% = 22.500 €$$
Conclusión: El contribuyente deberá liquidar 22.500 € mediante el Modelo 600 en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.³

5.2. Operaciones Intermedias (Nivel II): VRC Dominante y Tipo Reducido

Ejemplo 2.1: El Efecto del VRC Dominante

Un contribuyente adquiere una casa antigua para reformar en la capital de Toledo, cuyo precio de compra es notablemente bajo.

Datos de la Operación:

Precio Declarado (PD): 150.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 180.000 €
Tipo Aplicable (General): 9%

Paso 1: Determinación de la Base Imponible (BI).
En este caso, el VRC (180.000 €) es superior al PD (150.000 €). La BI debe ser el VRC.6
$$\text{BI} = 180.000 €$$
Paso 2: Cálculo de la Cuota Tributaria.

$$\text{Cuota} = 180.000 € \times 9\% = 16.200 €$$
Análisis Estratégico: El contribuyente está obligado a pagar ITP sobre 30.000 € adicionales al precio real de compra. Si desea pagar menos, debe iniciar el proceso de impugnación del VRC, demostrando con pruebas contundentes que el valor de mercado es, de hecho, inferior a 180.000 €.⁶

Ejemplo 2.2: Tipo Reducido por Despoblación (Vivienda Habitual)

Un joven adquiere su primera vivienda habitual en Alarcón (Cuenca), clasificado como zona de Intensa Despoblación (Grado 20).¹⁰ Se asume que la normativa de CM establece un tipo reducido del 6% para la adquisición de vivienda habitual en estas zonas.

Datos de la Operación:

Precio Declarado (PD): 120.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 110.000 €
Tipo Aplicable (Reducido por Despoblación): 6%
Tipo General (Referencia): 9%

Paso 1: Determinación de la Base Imponible (BI).

$$\text{BI} = 120.000 €$$
Paso 2: Cálculo de la Cuota Tributaria.

$$\text{Cuota} = 120.000 € \times 6\% = 7.200 €$$
Paso 3: Cálculo del Ahorro Fiscal.
Si se hubiera aplicado el tipo general del 9%: $120.000 € \times 9\% = 10.800 €$.

$$\text{Ahorro} = 10.800 € – 7.200 € = 3.600 €$$
Análisis: Este ejemplo ilustra cómo la política fiscal de la Ley 2/2021 genera un incentivo económico directo y tangible para la repoblación. El cálculo del ITP en CM requiere, por lo tanto, la verificación sistemática del código territorial del municipio.¹⁰

5.3. Operaciones Complejas (Nivel III): Incentivos Empresariales y Compromiso a Largo Plazo

Ejemplo 3.1: Incentivo Fiscal para Sede Empresarial en Zona de Extrema Despoblación

Una Sociedad Limitada adquiere un inmueble en Albendiego (Guadalajara), clasificado como zona de Extrema Despoblación (Grado 25) ¹⁰, con la intención formal de establecer su sede social y centro de trabajo. Se asume un tipo reducido del 3% para esta finalidad en las zonas de máxima prioridad.

Datos de la Operación:

Precio Declarado (PD): 300.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 290.000 €
Tipo Aplicable (Reducido Empresarial/Extrema Despoblación): 3%

Paso 1: Determinación de la Base Imponible (BI).

$$\text{BI} = 300.000 €$$
Paso 2: Cálculo de la Cuota Tributaria.

$$\text{Cuota} = 300.000 € \times 3\% = 9.000 €$$

(Cuota con Tipo General del 9% sería 27.000 €).
Análisis Estratégico y Riesgo de Cumplimiento:
La obtención de este tipo reducido (3%) implica un ahorro sustancial, pero está supeditada al cumplimiento de la finalidad económica (establecer la sede social o centro de trabajo) y al mantenimiento de esta afectación durante el plazo exigido por la Ley 8/2013.1
Si la empresa decide cerrar la sede o trasladarla a una zona urbana antes del plazo de mantenimiento, el beneficio fiscal se revierte. El contribuyente deberá presentar una autoliquidación complementaria en el plazo de un mes desde el incumplimiento.1
$$\text{Cuota Devengada Inicial} = 9.000 €$$
$$\text{Cuota Adeudada (General)} = 27.000 €$$
$$\text{Diferencia a Ingresar} = 18.000 €$$
A esta diferencia de 18.000 € se deberán sumar los intereses de demora calculados desde la fecha de devengo original de la transmisión.¹ La legislación de CM exige que el asesoramiento fiscal pondere este riesgo potencial, ya que la inversión está condicionada a la permanencia de la actividad.

Ejemplo 3.2: Bonificación por Transmisión del Patrimonio Empresarial

Un empresario individual transmite la totalidad de su explotación profesional, que incluye tres inmuebles afectos a la actividad, por un valor total de 600.000 €, invocando el tipo reducido/bonificación establecido en el Artículo 19.7 de la Ley 8/2013.¹

Condición Clave: Para que opere el tipo reducido o la bonificación, no basta con vender los inmuebles, sino que debe transmitirse la unidad económica completa, incluyendo los activos afectos y la continuidad de la actividad.
Cálculo: Asumiendo que se cumplen todos los requisitos para la aplicación del tipo bonificado (que a menudo resulta en una bonificación del 95% al 99% de la cuota):

Base Imponible Total: 600.000 €
Tipo General: 9%
Cuota General: 54.000 €
Tipo Aplicable Bonificado (Asunción 1%): 0.54% (ejemplo ilustrativo de reducción drástica)
Cuota Bonificada: $600.000 € \times 0.54\% = 3.240 €$
Análisis: La diferencia entre la transmisión de un activo individual (sujeto a ITP-TPO general) y la transmisión de la unidad económica completa (sujeta a régimen bonificado) es masiva. El mecanismo del Artículo 19.7 es una poderosa herramienta de planificación fiscal para el relevo generacional o la venta de empresas, siempre que se formalicen correctamente los requisitos legales y se asuma el riesgo de incumplimiento a largo plazo.¹

VI. Conclusiones y Análisis Estratégico

El cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas en Castilla-La Mancha es un ejercicio que exige un conocimiento profundo de la normativa regional, ya que los elementos clave de la liquidación están sujetos a decisiones de política territorial y económica.

6.1. La Estandarización de la Base Imponible

La implantación del Valor de Referencia Catastral (VRC) ha estandarizado la Base Imponible a favor de la Administración. El VRC actúa como el valor mínimo de tributación.⁶ Este cambio procedimental reduce las comprobaciones de valores a posteriori pero obliga a los adquirentes a realizar una evaluación proactiva del VRC antes de la compra, ya que la tributación puede superar significativamente el precio real pactado. El camino para reducir la carga fiscal, cuando el VRC es dominante, pasa necesariamente por la litigación y la aportación de prueba pericial sólida contra la valoración del Catastro.

6.2. ITP como Instrumento de Ordenación Territorial

Castilla-La Mancha ha convertido el ITP en un instrumento clave para su Ley contra la Despoblación (Ley 2/2021). Los tipos de gravamen ya no son uniformes, sino que dependen directamente de la ubicación geográfica del inmueble (clasificación municipal: Extrema, Intensa Despoblación) ¹⁰ y su destino (vivienda habitual o sede empresarial).¹

Esta política fiscal granular recompensa las inversiones inmobiliarias en las zonas más afectadas demográficamente, incentivando el desarrollo económico a través de tipos reducidos agresivos para la creación de centros de trabajo.¹

6.3. Riesgo de Cumplimiento y Compromiso a Largo Plazo

El mayor riesgo en la planificación fiscal del ITP en Castilla-La Mancha reside en el incumplimiento de las condiciones resolutorias de los beneficios. Si se obtiene un tipo reducido condicionado (por ejemplo, mantener la afectación empresarial de un inmueble durante un periodo determinado), el incumplimiento posterior obliga al contribuyente a ingresar la diferencia de la cuota completa más intereses de demora, lo que implica un riesgo financiero retroactivo sustancial.¹ El asesoramiento debe ir más allá de la liquidación inicial, abarcando la planificación de cumplimiento a largo plazo para asegurar la validez del ahorro fiscal obtenido.

6.4. Síntesis de Procedimiento y Liquidación

El proceso de liquidación del ITP-TPO se resume en los siguientes pasos obligatorios:

Determinación del Plazo: Liquidación del Modelo 600 dentro de los 30 días hábiles desde el devengo.³
Determinación de la Base Imponible: Aplicación del principio del máximo valor (VRC vs. Precio Declarado).⁶
Determinación del Tipo Aplicable: Consulta del código municipal (Ley 2/2021) y del destino del inmueble para aplicar el Tipo General (9% ilustrativo) o el Reducido.¹
Cálculo de la Cuota e Ingreso: Pago de la cuota tributaria en la plataforma telemática de la JCCM.⁴

Análisis de Riesgo: Evaluación del riesgo de autoliquidación complementaria futura en caso de beneficios condicionados.¹

Castilla y León

I. Marco Normativo y Fundamentos del ITP-TPO en Castilla y León

1.1. Base Legal y Ámbito de Aplicación

El régimen jurídico del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) dentro de Castilla y León (CyL) se fundamenta en la normativa estatal, pero con particularidades significativas establecidas por la legislación autonómica en ejercicio de sus competencias cedidas. El cuerpo legal principal es el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Castilla y León en materia de Tributos Propios y Cedidos, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2013, de 12 de septiembre.¹

Las normas específicas que regulan el ITP-TPO se encuentran detalladas en el Título I, Capítulo IV de este Decreto Legislativo.¹ Es fundamental, a efectos de liquidación, remitirse a la versión más actualizada de la norma, cuya revisión más reciente data de mayo de 2024.⁴

El ITP-TPO grava las transmisiones onerosas por actos inter vivos de bienes y derechos de cualquier naturaleza que formen parte del patrimonio.¹ El hecho imponible más común es la compraventa de inmuebles. De acuerdo con la normativa general del impuesto, el Sujeto Pasivo siempre será el adquirente del bien o derecho, es decir, la persona que compra el inmueble o el derecho real.¹

1.2. Determinación de la Base Imponible (BI): El Impacto del Valor de Referencia Catastral (VRC)

La Base Imponible (BI) constituye la magnitud sobre la que se aplica el tipo impositivo para calcular la cuota tributaria. Históricamente, la BI se definía como el valor real del bien transmitido. Sin embargo, la Ley 11/2021 introdujo una modificación crucial a nivel nacional que ha transformado la forma en que se determina la BI en CyL.

Desde la aplicación de esta nueva normativa, la Base Imponible de los bienes inmuebles en TPO es, por regla general, el Valor de Referencia Catastral (VRC) a la fecha de devengo.⁵ No obstante, la norma establece una condición de salvaguardia: si el valor del inmueble declarado por los interesados es superior al VRC, se tomará el valor declarado como Base Imponible.⁵ En esencia, el VRC actúa como una base mínima de tributación.

El VRC es fijado anualmente por la Dirección General del Catastro, un proceso que involucra el análisis masivo de los precios de todas las compraventas inmobiliarias formalizadas ante notario en un determinado ámbito territorial, generando mapas de valores que se publican en la Sede Electrónica del Catastro. La teoría es que el VRC no debería superar el valor de mercado, ya que la normativa exige la aplicación de factores de minoración para ajustarlo a la baja.⁶

Consecuencias y Estrategia ante el VRC

La aplicación del VRC como BI potencial tiene implicaciones profundas para los contribuyentes en Castilla y León, alterando la dinámica de la valoración fiscal:

Inversión de la Premisa de Valoración: Antes de esta modificación, la Administración debía iniciar un procedimiento de comprobación de valores para demostrar que el valor declarado por el contribuyente era inferior al valor real. Actualmente, si el VRC es superior al precio escriturado, se aplica automáticamente el VRC.⁵ Esto genera una base imponible presunta impuesta por la Administración, obligando al contribuyente a tributar sobre el VRC aunque el precio real pagado en la transacción sea inferior. Este mecanismo traslada, en la práctica, la carga de la prueba al sujeto pasivo que pretenda demostrar que el valor de su propiedad es inferior al VRC.
Impugnación de la Liquidación, no del VRC: El Valor de Referencia Catastral no puede ser impugnado de forma directa. La ley permite recurrir la liquidación tributaria (Modelo 600) que, en su caso, realice la Administración, o solicitar la rectificación de la autoliquidación realizada por el propio contribuyente.⁵ La estrategia jurídica en CyL debe centrarse en demostrar, mediante pruebas periciales contundentes, que el VRC excede el valor real de mercado del inmueble en el momento del devengo. Una vez agotada la vía económico-administrativa, es posible acudir a la vía contencioso-administrativa ante el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León para buscar el ajuste de la tributación al valor real de la propiedad.⁶

II. Tipos de Gravamen Aplicables: General y Progresivo

2.1. Tipo General para Inmuebles

El tipo de gravamen general aplicable a la transmisión onerosa de bienes inmuebles en Castilla y León es del 8%.⁷ Este tipo se aplica cuando la adquisición no cumple los requisitos para acogerse a ninguno de los múltiples tipos reducidos o cuando el valor del inmueble se mantiene dentro del primer tramo de la escala progresiva.

2.2. Aplicación de la Escala Progresiva (Tipos Incrementados)

Una característica diferenciadora del ITP-TPO en Castilla y León es la existencia de una escala progresiva de gravamen para las transmisiones de inmuebles de valor elevado. Esta escala incrementa el tipo aplicable por tramos de Base Liquidable (que, al no haber reducciones específicas sobre la BI en TPO, suele coincidir con la BI). Este enfoque tiene como objetivo incrementar la recaudación en transacciones inmobiliarias de alto coste.

La escala de gravamen progresiva es la siguiente ⁷:

Table 1: Tipos de Gravamen Progresivos en Transmisiones de Inmuebles (ITP-TPO CyL)

Base Liquidable del Bien (Euros)	Tipo Aplicable Marginal (%)	Cuota (Hasta el Límite del Tramo)
Hasta 400.000,00	8,00%	32.000,00 €
De 400.000,01 a 450.000,00	8,50%	36.250,00 €
De 450.000,01 a 500.000,00	9,00%	40.750,00 €
De 500.000,01 a 750.000,00	9,50%	64.500,00 €
Más de 750.000,00	10,00%	Cuota acumulada + (Base remanente $\times$ 10%)

La existencia de esta escala progresiva, que alcanza un tipo marginal máximo del 10% para valores superiores a 750.000 € ⁷, sitúa a Castilla y León entre las comunidades autónomas con una mayor presión fiscal en las transacciones inmobiliarias de lujo. Este tipo máximo es uno de los más elevados del territorio nacional. La implementación de esta escala es un mecanismo de política fiscal que penaliza financieramente las transacciones de alto valor, posiblemente como una medida para lograr una mayor equidad vertical en el impuesto. El tipo general de 8% ya es, por sí mismo, superior a las tasas aplicadas en regiones como La Rioja (7%) o Melilla (6%).⁸

III. Tipos Reducidos para el Fomento de la Vivienda Habitual y Social

Castilla y León dispone de una extensa red de beneficios fiscales en ITP-TPO, con 19 medidas aprobadas, muchas de ellas enfocadas al apoyo de la vivienda, especialmente en el medio rural, un esfuerzo que se vio reforzado en 2024.¹

3.1. Apoyo a la Inclusión y Vivienda Protegida

La normativa autonómica prevé reducciones específicas para colectivos con necesidades especiales y para la promoción de la vivienda de protección oficial:

Personas con Discapacidad: Se aplica un tipo reducido a la mitad del general, es decir, el 4%.¹ Para beneficiarse, la adquisición debe ser de la vivienda habitual, y el adquirente o algún miembro de su unidad familiar debe acreditar un grado de discapacidad igual o superior al 65%, además de cumplir los requisitos generales establecidos.
Viviendas Protegidas (VPO): Las transmisiones de viviendas protegidas conforme a la normativa de Castilla y León o calificadas como vivienda de protección pública por cualquier otra regulación, tributan al 4%.¹ El requisito fundamental es que se trate de la primera vivienda de todos los adquirentes.⁹

3.2. Estrategia Demográfica: El Tipo Super-Reducido para Jóvenes y el Ámbito Rural (0.50%)

El incentivo fiscal más significativo en CyL está diseñado para retener a la población joven y combatir el fenómeno de la despoblación en las áreas rurales, mediante la aplicación de un tipo super-reducido del 0.50%.¹⁰ Esta drástica reducción del 8% al 0.50% está condicionada al cumplimiento estricto de varios requisitos acumulativos:

Requisitos del Tipo Super-Reducido del 0.50%

Edad del Adquirente: Todos los adquirentes deben tener menos de 36 años a la fecha de devengo del impuesto.⁹
Renta Limitada: La suma de las bases imponibles totales, menos el mínimo personal y familiar, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de todos los adquirentes no debe superar los 31.500 euros.⁹
Primera Vivienda Habitual: Debe ser la primera vivienda habitual de cada uno de los adquirentes.⁹
Ubicación y Valor (Ámbito Rural): El inmueble debe estar situado en un municipio o entidad local menor de CyL con menos de 10.000 habitantes, o con menos de 3.000 habitantes si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia.⁹ Adicionalmente, el valor del inmueble debe ser inferior a 150.000 euros.⁹

Análisis de la Barrera Fiscal

La implementación de requisitos de renta y valor tan estrictos (31.500 € netos del mínimo personal y familiar y 150.000 € de valor máximo para el inmueble) garantiza que este beneficio super-reducido se aplique exclusivamente a jóvenes y familias de ingresos modestos que adquieren propiedades de coste limitado. El límite de valor de 150.000 € para acceder al 0.50% actúa como un tope estricto. Si, por ejemplo, un comprador joven cumple todos los requisitos excepto el de valor, al superar los 150.000 €, deberá liquidar al tipo general del 8% (o al tipo inmediatamente superior, si aplica), perdiendo un ahorro fiscal significativo. Esta focalización maximiza el impacto social de la política fiscal en los colectivos prioritarios de la lucha contra la despoblación.

IV. Tipos Reducidos para el Fomento Empresarial y Agrario

El ITP-TPO en CyL no solo ofrece ventajas sociales, sino que también se utiliza como herramienta de política económica para impulsar sectores clave como la agricultura y el fomento de la actividad empresarial generadora de empleo.

4.1. Apoyo a la Actividad Agraria

La Junta de Castilla y León ha implementado medidas para facilitar la transmisión de explotaciones agrarias y el arrendamiento de fincas rústicas, beneficiando a miles de agricultores desde finales de 2022.¹

Adquisición de Explotaciones Agrarias o Fincas Rústicas:

Se aplica un tipo reducido a la mitad del general, es decir, el 4%.¹
La aplicación de este tipo reducido está condicionada a que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 9, 10 y 11 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias.¹ Estos requisitos son sustantivos y exigen que el adquirente se califique como agricultor profesional y que la explotación cumpla con los criterios para ser considerada prioritaria. Si bien este beneficio asegura que el incentivo se dirija a la modernización real del sector, añade un nivel de complejidad burocrática al requerir la verificación del cumplimiento de la Ley 19/1995.
Arrendamiento de Fincas Rústicas:

Se aplica una bonificación del 100% de la cuota del impuesto.¹
El único requisito para esta bonificación total es que el arrendamiento se realice por cualquier tipo de agricultor que se encuentre en situación de alta en la Seguridad Social, y que el destino sea afectar dichas fincas a todo tipo de explotaciones agrarias.¹

4.2. Fomento de la Actividad Empresarial

La política fiscal de la comunidad incluye incentivos para aquellas adquisiciones de inmuebles que generen riqueza y empleo.

Adquisición de Inmuebles para Sede Social o Centro de Trabajo:

Se aplica un tipo reducido del 2% ¹¹, lo que representa una reducción de 6 puntos porcentuales respecto al tipo general (8%).
La condición esencial para la aplicación de este tipo es que el inmueble se destine efectivamente a ser sede social o centro de trabajo, y, crucialmente, que el adquirente se comprometa a la creación y mantenimiento de empleo.¹¹
Este beneficio fiscal está diseñado para desincentivar la inversión inmobiliaria comercial de carácter puramente patrimonialista o especulativo que no esté ligada a la creación de actividad productiva. La diferencia impositiva entre el tipo general (8%-10%) y el tipo reducido (2%) actúa como una subvención condicionada a un resultado económico positivo para la región, canalizando el ahorro fiscal hacia la generación de puestos de trabajo.
Constitución de Garantías por Sociedades de Garantía Recíproca (SGR):
Existe un tipo reducido de una tercera parte del 0.5% en los documentos notariales que formalicen la constitución de derechos reales de garantía, siempre que el sujeto pasivo sea una SGR con domicilio social en Castilla y León.¹

A continuación, se presenta un resumen de los tipos de gravamen clave aplicables en TPO en Castilla y León:

Table 2: Resumen Taxonómico de Tipos de Gravamen en TPO de Castilla y León (Inmuebles)

Objeto de Transmisión	Tipo Aplicable (%)	Requisitos Clave
Inmuebles (Regla General)	8.0%	Base imponible hasta 400.000 €
Inmuebles (Valor Alto)	8.5% a 10.0%	Aplicación por tramos de progresividad si BI supera 400.000 € ⁷
Vivienda Habitual (Discapacidad)	4.0%	Grado de discapacidad $\ge$ 65%, y vivienda habitual ¹
Vivienda Habitual (VPO)	4.0%	Primera vivienda, calificación VPO/VPP ¹
Vivienda Habitual (Joven y Rural)	0.50%	< 36 años, < 150.000 €, Renta IRPF limitada a 31.500 €, Municipio rural (<10k hab.) ⁹
Explotaciones Agrarias (Compra)	4.0%	Cumplimiento Ley 19/1995 (Explotación Prioritaria) ¹
Inmuebles Sede Social/Centro Trabajo	2.0%	Compromiso de creación y mantenimiento de empleo ¹¹
Arrendamiento Fincas Rústicas	0% (Bonif. 100%)	Agricultor en alta en Seguridad Social

V. Casos Prácticos de Liquidación

Para ilustrar el cálculo del ITP-TPO en Castilla y León, se exponen a continuación ejemplos que abarcan distintos grados de complejidad, desde la operación sencilla al caso de aplicación de tipos super-reducidos y la escala progresiva.

5.1. Ejemplo 1: Operación Sencilla (Compraventa General)

Escenario: Transmisión onerosa de un garaje en León capital entre dos particulares. El adquirente no cumple ningún requisito de tipo reducido.

Datos de la Operación:

Precio de Compra (Valor Declarado) = 25.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC) = 30.000 €
Tipo General Aplicable: 8% ⁷

Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): La BI es el mayor de los dos valores (Declarado o VRC).⁵
$$\text{BI} = 30.000 \text{ €}$$
Cálculo de la Cuota Tributaria: Se aplica el tipo general del 8% a la BI.

$$\text{Cuota} = 30.000 \text{ €} \times 0.08 = 2.400 \text{ €}$$
Resultado: El sujeto pasivo debe autoliquidar 2.400 €.
Comentario de procedimiento: Si el adquirente hubiera declarado 25.000 € y se hubiera autoliquidado sobre esa base, la Administración Tributaria de CyL habría requerido posteriormente el ingreso de la diferencia basada en el VRC, más los intereses de demora, ya que la BI es automáticamente el VRC si este es superior al valor declarado.

5.2. Ejemplo 2: Operación Estándar de Alto Valor (Aplicación de Escala Progresiva)

Escenario: Adquisición de una vivienda unifamiliar en Segovia, por un inversor de 50 años, sin derecho a reducciones.

Datos de la Operación:

Valor Declarado = 650.000 €
VRC = 600.000 €
BI: 650.000 € (el valor declarado es superior al VRC).⁵

Cálculo (Aplicación Progresiva – Referencia Tabla 1):

La Base Imponible de 650.000 € se divide en los tramos de la escala progresiva:

Tramo 1 (hasta 400.000 €):

$$400.000 \text{ €} \times 8.00\% = 32.000 \text{ €}$$
Tramo 2 (400.000,01 € a 450.000 €):

$$50.000 \text{ €} \times 8.50\% = 4.250 \text{ €}$$
Tramo 3 (450.000,01 € a 500.000 €):

$$50.000 \text{ €} \times 9.00\% = 4.500 \text{ €}$$
Tramo 4 (500.000,01 € a 750.000 €):
Resta del valor total a liquidar: $650.000 \text{ €} – 500.000 \text{ €} = 150.000 \text{ €}$

$$150.000 \text{ €} \times 9.50\% = 14.250 \text{ €}$$
Cuota Total: Se suman las cuotas de cada tramo:

$$\text{Cuota Total} = 32.000 \text{ €} + 4.250 \text{ €} + 4.500 \text{ €} + 14.250 \text{ €} = 55.000 \text{ €}$$
Resultado: El sujeto pasivo debe liquidar 55.000 €.
Comentario de Tipos: El tipo efectivo aplicado en esta operación es de $55.000 / 650.000 \approx 8.46\%$, lo que demuestra el efecto de la progresividad, encareciendo la adquisición de inmuebles de alto valor.

5.3. Ejemplo 3: Liquidación Compleja (Incentivo Joven Rural)

Escenario: Una persona de 34 años (Adquirente A) y su cónyuge de 35 años (Adquirente B) compran una vivienda en un pueblo de la provincia de Zamora con 2.500 habitantes, situado a 20 km de la capital (cumple el criterio rural, < 3.000 hab. a < 30 km). Es la primera vivienda habitual de ambos.

Datos de la Operación:

Valor Declarado = 145.000 €
VRC = 138.000 €
Renta IRPF conjunta (BI total – Mínimo P&F) = 28.000 €

Análisis de Requisitos para el 0.50%:

Requisito	Condición	Cumplimiento	Referencia
Edad	Ambos < 36 años	Sí (34 y 35)	⁹
Primera Vivienda	Debe ser la primera vivienda habitual de cada adquirente	Sí	⁹
Límite de Renta	Renta IRPF conjunta < 31.500 €	Sí (28.000 €)	⁹
Ubicación Rural	Municipio < 3.000 hab. a < 30 km	Sí (2.500 hab. a 20 km)	⁹
Valor	Valor < 150.000 €	Sí (145.000 €)	⁹

Dado que se cumplen todos los requisitos, se aplica el Tipo Super-Reducido del 0.50%.¹⁰

Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): El mayor valor es el declarado.

$$\text{BI} = 145.000 \text{ €}$$
Cálculo de la Cuota Tributaria: Se aplica el tipo reducido del 0.50% a la BI.

$$\text{Cuota} = 145.000 \text{ €} \times 0.005 = 725 \text{ €}$$
Resultado: El sujeto pasivo debe liquidar 725 €.
Ahorro Fiscal: Si no se hubieran cumplido los requisitos, la liquidación habría sido de 11.600 € (al 8%). El ahorro fiscal en este caso es de 10.875 €, lo que subraya la potencia de los incentivos demográficos de la comunidad.¹⁰

VI. Procedimiento de Autoliquidación y Control Tributario

6.1. Obligaciones y Plazos de Presentación

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas debe ser autoliquidado por el sujeto pasivo utilizando el Modelo 600.⁹ El devengo del impuesto se produce en la fecha de realización del acto o contrato, y el plazo para presentar la autoliquidación y efectuar el pago correspondiente es de 30 días hábiles a contar desde dicha fecha. La gestión se realiza a través de la Oficina Virtual de Impuestos Autonómicos (OVIA) de la Junta de Castilla y León.¹

Cuando el contribuyente se acoge a alguno de los tipos de gravamen reducidos o super-reducidos, es obligatorio identificar y justificar su aplicación en el Modelo 600. La normativa de cumplimentación exige especificar la reducción en la casilla 50, determinar el motivo en la casilla 51 y reflejar el tipo porcentual aplicable en la casilla 56.⁹

6.2. El Control del Destino y el Riesgo de Revocación

Los beneficios fiscales en ITP-TPO en Castilla y León no son incondicionales; están sujetos a cláusulas de mantenimiento de destino que la Administración Tributaria puede comprobar con posterioridad.

Esta condicionalidad es particularmente relevante en el caso de los tipos reducidos vinculados a la política social o económica:

Vivienda Habitual (0.50% y 4%): La condición de «vivienda habitual» exige que el adquirente fije su residencia en el inmueble adquirido de manera efectiva y continua durante un plazo determinado por ley.
Actividad Empresarial (2%): El tipo reducido del 2% por adquisición de sede o centro de trabajo está condicionado al compromiso de creación y mantenimiento de empleo.¹¹

Si el sujeto pasivo incumple las condiciones establecidas (por ejemplo, al vender la vivienda antes del plazo legalmente exigido o al no materializar la creación de empleo prometida), la Junta de Castilla y León tiene la potestad de iniciar un procedimiento de revocación del beneficio fiscal. Dicho procedimiento resultará en una liquidación complementaria, exigiendo el pago de la diferencia entre el tipo reducido aplicado (ej. 0.50% o 2%) y el tipo general que hubiera correspondido (8% o hasta 10%), además de los intereses de demora devengados y las posibles sanciones asociadas. La prudencia fiscal obliga a los adquirentes a asegurar el cumplimiento de las condiciones de mantenimiento del destino para evitar un riesgo de pago retroactivo significativo.

VII. Conclusiones

El análisis detallado de la normativa tributaria autonómica en Castilla y León (Decreto Legislativo 1/2013, de 12 de septiembre, y sus sucesivas modificaciones) revela un sistema de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas caracterizado por una doble estrategia fiscal.

Por un lado, la comunidad aplica un tipo general de gravamen del 8%, elevado en comparación con la media nacional, y refuerza esta presión fiscal en el segmento de inmuebles de alto valor mediante una escala progresiva que alcanza un tipo marginal del 10% para valores superiores a 750.000 €.⁷

Por otro lado, CyL utiliza los beneficios fiscales como un poderoso instrumento de política activa, ofreciendo tipos drásticamente reducidos (hasta el 0.50% para jóvenes en entornos rurales ¹⁰) y tipos reducidos específicos para el fomento de la actividad agraria (4% en compras, 100% de bonificación en arrendamientos) y la inversión empresarial vinculada a la creación de empleo (2% en adquisición de centros de trabajo).¹ La concesión de estos beneficios está estrictamente condicionada a límites de renta, edad, valor de la propiedad, y cumplimiento de la función social o económica asociada, garantizando que el subsidio fiscal se aplique a los colectivos definidos como prioritarios por la política autonómica.

La determinación de la Base Imponible, marcada por el uso del Valor de Referencia Catastral (VRC) como valor mínimo de tributación, representa una modificación legal reciente que obliga a los sujetos pasivos a revisar sus estrategias de valoración. En un escenario donde el VRC supera el precio de compraventa, el contribuyente debe autoliquidar sobre el VRC y, si considera que este valor excede el valor real de mercado, iniciar un complejo proceso de impugnación indirecta de la liquidación tributaria ante la Administración autonómica.

Cataluña

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) constituye una pieza fundamental en la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en Cataluña. Su liquidación, competencia cedida a la Generalitat, se rige por tipos de gravamen específicos y una estructura progresiva que, junto con la reciente implementación del Valor de Referencia Catastral (VRC) como base imponible mínima, exige una planificación fiscal rigurosa y un conocimiento profundo de la normativa autonómica.

El presente análisis proporciona una guía técnica y detallada sobre la estructura tributaria del ITP en Cataluña, cubriendo la base de cálculo, el sistema de tramos progresivos, los tipos reducidos disponibles y la interacción con los Actos Jurídicos Documentados (AJD), complementado con ejemplos prácticos de complejidad gradual.

I. Marco Normativo y Fundamentos de la Liquidación del ITP en Cataluña

A. Objeto, Ámbito de Aplicación y Sujeción (TPO)

El ITP es un tributo indirecto que grava las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, la constitución de derechos reales (como hipotecas o usufructos), préstamos, fianzas y, en general, todos aquellos actos jurídicos que no estén sujetos o exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). La aplicación de este impuesto se rige por el Real Decreto Legislativo 1/1993, a nivel estatal, pero los tipos de gravamen y las deducciones son establecidos por la normativa autonómica catalana, principalmente el Decreto Legislativo 1/2010.

Es imperativo considerar las modificaciones introducidas recientemente en la fiscalidad catalana. El Decreto Ley 5/2025 ha ajustado diversas figuras tributarias, incluyendo el ITP y el AJD.¹ Estas medidas fiscales, que entraron en vigor el 27 de junio de 2025, impactan directamente en el cálculo de la cuota tributaria, especialmente en transacciones de alto valor y en operaciones empresariales.²

B. Determinación de la Base Imponible (BI): El Rol del Valor de Referencia Catastral (VRC)

La base imponible del ITP-TPO se determina conforme al valor real del bien o derecho transmitido. Sin embargo, la legislación tributaria actual establece una presunción legal: la base imponible debe ser el valor más alto entre el valor declarado por las partes en la escritura pública y el Valor de Referencia Catastral (VRC).³

El VRC, determinado por la Dirección General del Catastro, se establece anualmente y se utiliza como un valor mínimo de tributación. La finalidad del VRC es actuar como un umbral fiscal que la Administración utiliza para combatir la infravaloración de las transacciones inmobiliarias.⁴ Para garantizar que este valor no supere el valor de mercado en condiciones normales, el VRC se determina aplicando un factor de minoración.³

La utilización del VRC como valor mínimo implica una transformación fundamental en la planificación fiscal de la adquisición. La base imponible ya no es un elemento puramente negociable entre el comprador y el vendedor (el precio pactado), sino una figura tripartita que incluye la valoración catastral. Un comprador profesional o un inversor debe calcular el coste fiscal basándose en el VRC, incluso si este es superior al precio de compra acordado. Si la vivienda o inmueble carece de VRC, la base imponible se determina por el valor declarado por los interesados o el precio pactado.³

Si el VRC es superior al precio de venta y el contribuyente considera que el valor real del inmueble es inferior (debido a singularidades como el estado de conservación, reformas no comunicadas, o la situación particular del activo), tiene la potestad de impugnar dicho valor. Esto generalmente requiere la presentación de un recurso de reposición o una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Central, con el fin de justificar que la auténtica valía del bien es menor a la estimada catastralmente.³ Este requisito de due diligence fiscal es, por tanto, obligatorio antes de formalizar cualquier transmisión.

C. Aspectos de Gestión y Procedimiento (Modelo 600)

La liquidación del ITP corresponde al adquirente del bien o derecho, quien ostenta la figura de sujeto pasivo del impuesto.⁵ En Cataluña, la autoliquidación se efectúa mediante la presentación del Modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC).⁵

El plazo para la presentación de este modelo y el ingreso de la cuota tributaria es de 30 días hábiles contados desde la fecha en que se formaliza la transmisión (generalmente la firma de la escritura pública).⁵ El estricto cumplimiento de este plazo es crucial para evitar sanciones y recargos por presentación extemporánea.

II. El Tipo de Gravamen General Progresivo (TPO) para Inmuebles en Cataluña

Cataluña emplea un sistema de tributación progresiva para la modalidad TPO aplicable a bienes inmuebles. Este sistema está diseñado para incrementar la carga fiscal a medida que el valor de la base imponible aumenta, resultando en una de las mayores presiones fiscales sobre el segmento inmobiliario de lujo en España.

El cálculo del impuesto se realiza aplicando tipos marginales crecientes sobre los tramos de valor, no sobre el valor total del inmueble. El tipo general de partida, que se aplica a la mayoría de las transacciones de valor medio, es del 10%.

A. Estructura de Tramos Marginales

La tabla a continuación detalla los tramos y los tipos marginales aplicables a la adquisición de bienes inmuebles bajo el régimen general del ITP en Cataluña ⁷:

Tabla 1: Tramos Progresivos del ITP-TPO en Cataluña (Bienes Inmuebles, Tipo General)

Base Imponible Acumulada (Hasta)	Tipo Marginal Aplicable (%)	Cuota Íntegra Acumulada
600.000,00 €	10%	10% de la BI
1.000.000,00 €	11%	60.000 € + 11% sobre el exceso de 600.000 €
1.500.000,00 €	12%	104.000 € + 12% sobre el exceso de 1.000.000 €
Más de 1.500.000,00 €	13%	164.000 € + 13% sobre el exceso de 1.500.000 €

Este sistema penaliza notablemente la adquisición de propiedades de valor superior al millón de euros. Por ejemplo, mientras que una propiedad de 600.000 € tributa íntegramente al 10% (60.000 €), una propiedad de 1.600.000 € incurre en un tipo marginal del 13% sobre el tramo superior. Es esencial distinguir entre el tipo marginal (el más alto aplicado) y el tipo efectivo total. Para una Base Imponible de 1.600.000 €, el tipo marginal es 13%, pero la cuota total (164.000 € + (100.000 € $\times$ 13%) = 177.000 €) dividida por la base imponible da un tipo efectivo de aproximadamente $11.06\%$. La rápida escalada de los tipos marginales (del 10% al 13%) convierte al ITP catalán en una herramienta de fuerte fiscalidad patrimonial en el sector del lujo.

B. Tipo Aplicable a Otros Bienes y Derechos

Para transmisiones patrimoniales onerosas que no involucren bienes inmuebles (como la adquisición de vehículos usados, la constitución de ciertos derechos reales o la transmisión de bienes muebles), el tipo de gravamen general que aplica en Cataluña es el 10%.⁷

III. Tipos de Gravamen Reducidos (5%) y Requisitos de Estricto Cumplimiento

La Generalitat de Cataluña ofrece tipos reducidos del 5% para la adquisición de la primera vivienda habitual por parte de colectivos específicos considerados prioritarios o vulnerables.⁸ Acceder a este beneficio implica el cumplimiento estricto y concurrente de una serie de requisitos, siendo el incumplimiento de uno solo suficiente para anular la bonificación y exigir la tributación al tipo general.

A. Requisitos Comunes Imprescindibles

Destino a Vivienda Habitual: La propiedad debe ser destinada, de manera efectiva, a la residencia habitual y permanente del adquirente.⁸
No Titularidad Previa: El comprador no debe haber sido titular de otra vivienda anteriormente.⁸
Límite de Renta Anual: En la mayoría de los casos, los ingresos anuales del adquirente o de la unidad familiar no pueden superar un umbral predefinido en la base imponible del IRPF.⁸

B. Desglose de Colectivos Beneficiarios (Tipo Reducido del 5%)

Colectivo	Requisito Específico	Límite de Renta Detallado (Base IRPF)
Jóvenes Compradores	No superar los 35 años en la fecha de la adquisición.⁸	Máximo €36.000 (suma de base general y de ahorro, individual).⁸
Personas con Discapacidad	Grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%.⁸	Máximo €36.000 (unidad familiar).⁸
Familias Monoparentales/Numerosas	Acreditación oficial de la condición según normativa catalana.⁸	Máximo €36.000, incrementado en aproximadamente €14.000 por cada hijo que exceda el número mínimo legal para ser considerada familia numerosa.⁸
Víctimas de Violencia Machista	Adquisición por necesidad de cambio de domicilio.⁷	Renta no puede superar los €36.000.⁷
Viviendas Protegidas	Adquisición de VPO de régimen especial o concertado.⁷	Depende de la calificación oficial VPO.

El límite de renta de €36.000 se incrementa para Familias Numerosas o Monoparentales. La flexibilidad en el umbral de renta (un incremento de €14.000 por cada hijo adicional sobre el mínimo requerido para la condición) es una disposición autonómica que reconoce la menor capacidad económica real de estas unidades familiares, asegurando que el beneficio se dirija a aquellos que realmente lo necesitan.⁸

C. El Requisito de Mantenimiento de Uso y Riesgo Fiscal

Uno de los requisitos más críticos, y que conlleva el mayor riesgo de liquidación complementaria, es la obligación de mantener la residencia habitual. El comprador debe cumplir dos condiciones temporales ⁸:

Inicio de la Ocupación: Debe empadronarse y empezar a habitar la vivienda de forma efectiva y permanente dentro de los 12 meses siguientes a la adquisición.
Mantenimiento: Debe residir ininterrumpidamente en la vivienda por un periodo mínimo de 3 años.

Si el contribuyente incumple este periodo mínimo de residencia de tres años, fuera de causas justificadas (como matrimonio, separación, traslado laboral forzoso o obtención del primer empleo), se produce la pérdida automática del beneficio fiscal.⁸ En este escenario, la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC) procede a realizar una liquidación complementaria, exigiendo el pago de la diferencia entre el tipo general (10%) y el tipo reducido aplicado (5%), más los intereses de demora devengados desde la fecha de adquisición. Esta condición convierte el tipo reducido en una condición resolutoria de carácter fiscal, y el asesor debe advertir al cliente que el beneficio no está plenamente consolidado hasta que transcurran los tres años.

IV. La Modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

La modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ITP grava las escrituras públicas que documentan actos inscribibles en los Registros Públicos, con especial relevancia en las operaciones que implican financiación hipotecaria o reestructuración empresarial.

A. AJD en Préstamos Hipotecarios

Cuando la adquisición de un inmueble se financia mediante un préstamo hipotecario que se formaliza en escritura pública, este documento está sujeto a AJD en su cuota variable.

Base Imponible: Se toma como base la cuantía total de la responsabilidad hipotecaria garantizada.
Tipo de Gravamen: Cataluña aplica un tipo variable del 1.2% a la documentación notarial de los préstamos hipotecarios.¹³
Sujeto Pasivo: Tras los cambios normativos de 2018 a nivel estatal, el sujeto pasivo de este impuesto es la entidad prestamista (el banco), y no el prestatario (el comprador).

B. AJD Específico para Operaciones con Renuncia a la Exención del IVA

Un aspecto crucial en la fiscalidad inmobiliaria corporativa y profesional es el AJD aplicable a las transmisiones de inmuebles que, aunque exentas de IVA por ley, permiten al vendedor renunciar a dicha exención (una práctica común en el B2B para permitir al adquirente deducir el IVA soportado).

El Decreto Ley 5/2025 introdujo un cambio significativo en este ámbito: el tipo de AJD aplicable a las transmisiones de inmuebles en supuestos de renuncia a la exención del IVA se ha incrementado del 2.5% al 3.5%.²

Este aumento de un punto porcentual (100 puntos básicos) es un factor crítico en la estructuración de inversiones inmobiliarias por parte de fondos y promotores. El encarecimiento del 1% del coste fiscal en estas operaciones corporativas tiene un impacto directo en la viabilidad económica de los proyectos, demostrando el esfuerzo legislativo catalán por compensar la no-recaudación del IVA mediante un AJD más alto en transacciones profesionales.

V. Ejemplos Prácticos de Cálculo del Impuesto

A continuación, se presentan cuatro escenarios de adquisición inmobiliaria en Cataluña, demostrando la aplicación del ITP-TPO según la complejidad de la operación y el perfil del adquirente.

A. Ejemplo 1: Operación Sencilla (Tipo General Fijo)

Escenario: Adquisición de una plaza de garaje

Tipo de Bien: Plaza de garaje (no vivienda).
Precio de Venta Declarado: 35.000 €.
Valor de Referencia Catastral (VRC): 32.000 €.

Cálculo:

La Base Imponible (BI) es el valor más alto entre el precio declarado y el VRC, es decir, 35.000 €.

El tipo de gravamen aplicable a este tramo inicial de ITP-TPO es el 10%.

Concepto	Cálculo	Resultado
Base Imponible	Máx (35.000 €; 32.000 €)	35.000 €
ITP a Pagar	35.000 € $\times$ 10%	3.500 €

B. Ejemplo 2: Operación Intermedia (Tramos Progresivos)

Escenario: Adquisición de una segunda residencia

Tipo de Bien: Vivienda (segunda residencia).
Precio de Venta Declarado: 850.000 €.
VRC: 900.000 €.

Cálculo:

La Base Imponible (BI) es el valor más alto entre el precio declarado y el VRC, es decir, 900.000 €.

El cálculo debe aplicar los tipos marginales progresivos de la Tabla 1:

Tramo 1 (Hasta 600.000 €): Tributa al 10%.

$$600.000 € \times 10\% = 60.000 €$$
Tramo 2 (Exceso de 600.000 €): El exceso es $900.000 € – 600.000 € = 300.000 €$. Este exceso tributa al 11% (hasta el límite de 1.000.000 €).

$$300.000 € \times 11\% = 33.000 €$$
ITP Total a Pagar: Suma de las cuotas marginales.

Tramo BI	Base (Máx. Acumulado)	Tipo Marginal (%)	Cuota Marginal
1	600.000 €	10%	60.000 €
2	300.000 € (Exceso)	11%	33.000 €
ITP Total	900.000 €	N/A	93.000 €

El ITP total a pagar es de 93.000 €. El tipo efectivo de la operación es $93.000 € / 900.000 € \approx 10.33\%$.

C. Ejemplo 3: Operación Compleja (Tipo Reducido y Control de Renta Familiar)

Escenario: Joven comprador (30 años) adquiere primera vivienda habitual.

Tipo de Bien: Primera Vivienda Habitual.
Precio de Venta Declarado: 200.000 €.
VRC: 210.000 €.
Ingresos IRPF Anuales (Base General + Ahorro): 37.500 €.

Análisis de Elegibilidad para el Tipo Reducido (5%):

Edad: Menor de 35 años (30 años). CUMPLE.⁸
Vivienda Habitual: Se destina a ello. CUMPLE.
Límite de Renta: El límite máximo para jóvenes compradores es de 36.000 € en la base imponible del IRPF.⁸

Cálculo ITP (Tipo General Aplicado por Incumplimiento de Renta):

El ingreso de 37.500 € supera el límite legal de 36.000 €. El requisito de renta NO SE CUMPLE. Por lo tanto, el beneficio fiscal del 5% se anula y el adquirente debe tributar al tipo general (10%).

La Base Imponible (BI) es el valor más alto entre el precio declarado y el VRC, es decir, 210.000 €.

ITP al Tipo Reducido (si hubiera cumplido): $210.000 € \times 5\% = 10.500 €$.
ITP al Tipo General (realidad fiscal): $210.000 € \times 10\% = 21.000 €$.

La consecuencia de superar el límite de renta por solo 1.500 € (37.500 € vs. 36.000 €) resulta en un coste fiscal doble para el comprador (21.000 € vs. 10.500 €). Este ejemplo demuestra que el incumplimiento de un solo requisito de elegibilidad anula la reducción y obliga a tributar al tipo general.

D. Ejemplo 4: Operación Experta (ITP Progresivo Alto + AJD Hipotecario)

Escenario: Adquisición de un inmueble (tercera residencia) por un valor de 1.800.000 €, financiada con una hipoteca.

Precio de Venta/VRC (BI): 1.800.000 €.
Financiación: Préstamo hipotecario.
Responsabilidad Hipotecaria (Base AJD): 1.000.000 €.

Parte 1: Cálculo del ITP-TPO (Tramos Progresivos hasta el 13%)

La base imponible de 1.800.000 € se desglosa en cuatro tramos marginales ⁷:

Tramo	Base Marginal	Tipo Marginal (%)	Cuota Marginal	Cuota Acumulada
1	600.000 €	10%	60.000 €	60.000 €
2	400.000 € (Hasta 1M €)	11%	44.000 €	104.000 €
3	500.000 € (Hasta 1.5M €)	12%	60.000 €	164.000 €
4	300.000 € (Exceso sobre 1.5M €)	13%	39.000 €	203.000 €
ITP Total a Pagar	1.800.000 €	N/A	N/A	203.000 €

El ITP total a liquidar asciende a 203.000 €. El tipo efectivo de ITP es aproximadamente $11.28\%$.

Parte 2: Cálculo del AJD (Cuota Variable)

El AJD se liquida sobre la escritura de préstamo hipotecario, cuya base imponible es la Responsabilidad Hipotecaria (1.000.000 €).

Tipo de Gravamen AJD (Cataluña): 1.2%.¹³

Concepto	Cálculo	Resultado
Base Imponible AJD	1.000.000 €	1.000.000 €
AJD a Liquidar	1.000.000 € $\times$ 1.2%	12.000 €

Es fundamental recordar que este AJD de 12.000 € es pagado por la entidad prestamista, no por el adquirente. La carga fiscal total de la operación (ITP-TPO + AJD) asciende a 215.000 €.

VI. Conclusiones y Recomendaciones Fiscales

El análisis detallado de la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cataluña revela un sistema tributario de elevada complejidad y una alta presión fiscal, especialmente en los segmentos de valor más alto.

Impacto del Valor de Referencia Catastral (VRC): El VRC actúa como un valor fiscal mínimo, eliminando la posibilidad de planificación basada en la infravaloración del precio de compra. Los profesionales deben calcular el coste fiscal basándose en el VRC, no en el precio de escritura, y deben realizar un análisis de viabilidad de impugnación del VRC si existen motivos fundados para defender un valor real inferior.
Progresividad Acentuada: La rápida escalada de los tipos marginales, alcanzando el 13% para bases imponibles superiores a 1.500.000 €, convierte a Cataluña en una de las regiones con la mayor carga fiscal en el mercado inmobiliario de lujo.
Rigurosidad en Tipos Reducidos: El beneficio del tipo reducido del 5% para colectivos específicos (jóvenes, familias, discapacitados) está supeditado a requisitos estrictos, siendo los límites de renta (€36.000 base) y el requisito de residencia de 3 años los puntos de control más sensibles. El incumplimiento del periodo de mantenimiento de residencia, incluso por causas menores o no justificadas legalmente, activará una liquidación complementaria por la diferencia del 5% más intereses, lo que convierte la reducción en una ventaja sujeta a una condición resolutoria fiscal durante tres años.

Aumento del Coste Fiscal Empresarial (AJD): La subida del tipo de AJD del 2.5% al 3.5% para las operaciones con renuncia a la exención del IVA, introducida por el DL 5/2025, impacta directamente en el coste de estructuración de las inversiones inmobiliarias profesionales. Este ajuste eleva la carga tributaria en transacciones B2B, un aspecto que debe ser incluido en los modelos de viabilidad económica de promotores y fondos de inversión.

Comunidad Valenciana

El presente informe detalla, con rigor técnico y fundamento normativo, la metodología para la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) y su modalidad complementaria, Actos Jurídicos Documentados (AJD), dentro del ámbito territorial de la Comunidad Valenciana (CV). El análisis se enfoca en la determinación de la Base Imponible, la aplicación de los tipos de gravamen generales y los regímenes de tipos reducidos, culminando en una serie de casos prácticos graduados por complejidad.

I. FUNDAMENTOS LEGALES Y CONTEXTO FISCAL DEL ITP Y AJD EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo de naturaleza indirecta, cuya recaudación y gestión está cedida a las Comunidades Autónomas, permitiendo a estas establecer sus propios tipos de gravamen y beneficios fiscales. Esta cesión otorga a la Comunidad Valenciana una significativa autonomía para modular la carga fiscal en las operaciones inmobiliarias.

1.1. Naturaleza y Objeto del Impuesto

El marco principal que rige el tributo a nivel estatal es el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, junto con su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995.¹

La aplicación específica en la Comunidad Valenciana se deriva de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, que regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas, y se materializa a través de normativas autonómicas, siendo fundamental la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autonómico del IRPF y restantes tributos cedidos.¹ Por lo tanto, cualquier análisis fiscal debe conciliar la normativa básica estatal con las regulaciones específicas de la Ley valenciana, prestando especial atención a las modificaciones introducidas anualmente por las leyes de acompañamiento o leyes de presupuestos.

1.2. Ámbito de Aplicación en Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)

La modalidad TPO grava principalmente las transmisiones de bienes inmuebles de segunda mano (compraventas), la constitución de derechos reales de uso y disfrute, y otros negocios jurídicos que supongan una traslación patrimonial a título oneroso. Un principio clave del sistema fiscal es la incompatibilidad de TPO con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).³

En el contexto de una compraventa, el sujeto pasivo obligado al pago del ITP es el adquirente del bien (el comprador).⁴ La obligación tributaria nace en el momento del devengo, que se produce el día en que se formaliza el acto sujeto a gravamen, generalmente la fecha de la escritura pública.

El plazo para la autoliquidación del impuesto es un factor crítico de gestión: el sujeto pasivo dispone de 30 días hábiles a partir de la firma para presentar el Modelo 600 ante la Agencia Tributaria Valenciana (ATV) y efectuar el pago.⁵ La estricta observancia de este plazo es fundamental, ya que su incumplimiento genera recargos, intereses de demora y potenciales sanciones por parte de la ATV. Para los profesionales fiscales y las inmobiliarias, el plazo de 30 días hábiles ⁵ representa un riesgo operativo significativo, pues la demora en la gestión, especialmente en operaciones con cierre internacional o complejas, puede incrementar sustancialmente el coste fiscal total de la adquisición.

II. DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE Y LA VALORACIÓN FISCAL

Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, la determinación de la Base Imponible (BI) del ITP ha sufrido una transformación radical, con la introducción del Valor de Referencia Catastral (VRC) como valor mínimo de tributación.

2.1. El Eje Central: Valor de Referencia Catastral (VRC)

La Base Imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se establece como el valor real del bien transmitido o del derecho constituido. No obstante, para las transmisiones de inmuebles, la ley establece que la BI no podrá ser inferior al Valor de Referencia Catastral (VRC) que esté vigente en el momento del devengo.⁶

Esto implica que, en la Comunidad Valenciana, la base de liquidación del ITP será el mayor de los siguientes valores:

El precio pactado y declarado en la escritura de compraventa (Valor de la Transmisión).
El Valor de Referencia Catastral (VRC).

Este cambio normativo confiere al VRC la naturaleza de una presunción iuris tantum de valor de mercado.⁶ La Administración Tributaria Valenciana (ATV) ya no necesita realizar una comprobación de valores individualizada; simplemente aplica el tipo de gravamen sobre el VRC si este supera el precio escriturado.

2.2. Implicaciones del VRC y Riesgo de Liquidaciones Complementarias

Si el contribuyente opta por autoliquidar el impuesto basándose en el precio escriturado, y este es inferior al VRC, la ATV incoará una liquidación paralela o complementaria para exigir la diferencia de cuota, sumando los intereses de demora correspondientes, sin que medie un procedimiento formal de comprobación de valores.⁶

Por ello, la primera acción estratégica de cualquier asesor fiscal en la compraventa de inmuebles en la CV es la verificación preventiva del VRC a través de la Dirección General del Catastro. Si el VRC es elevado, el comprador debe presupuestar el ITP sobre esa base superior. La única vía para impugnar esta liquidación es demostrar que el VRC excede el valor de mercado real del inmueble en el momento de la transmisión, un proceso que requiere de tasaciones periciales y una defensa legal compleja.

2.3. Autoliquidación y Procedimiento de Gestión (Modelo 600)

La gestión del ITP se realiza mediante la autoliquidación a través del Modelo 600.⁴ La Agencia Tributaria Valenciana (ATV) ha digitalizado el proceso, facilitando la generación, pago y presentación de la autoliquidación de forma telemática.⁷

El proceso de tramitación, que incluye la cumplimentación del Modelo 600 ⁸, está diseñado para ser eficiente, pero requiere el uso de certificados digitales o sistemas de identificación electrónica (DNI electrónico o Cl@ve PIN).⁵ La preferencia administrativa por la presentación telemática ⁷ subraya la necesidad de que los asesores y contribuyentes se adapten a la plataforma digital de la Generalitat Valenciana para cumplir con sus obligaciones fiscales dentro del plazo de 30 días hábiles.

III. TIPOS DE GRAVAMEN GENERALES Y ESPECIALES (TPO INMUEBLES)

La Comunidad Valenciana aplica tipos de gravamen que, aunque son fijos dentro de un tramo, operan de forma escalonada, introduciendo una progresividad de facto en un impuesto que, en su origen estatal, es proporcional.

3.1. Tipos Estándar para Transmisiones Patrimoniales Onerosas

El tipo de gravamen general aplicable a la mayoría de las transmisiones onerosas de inmuebles (viviendas, locales, terrenos, garajes no accesorios a viviendas, etc.) es del 10%.⁵ Este es el tipo por defecto cuando el adquirente no cumple los requisitos rigurosos para acceder a un régimen reducido.

La CV ha establecido, además, un tipo especial para las operaciones de mayor cuantía, lo que impacta directamente en la inversión de alto nivel:

Base Imponible (BI)	Tipo de Gravamen Aplicable
Hasta 1.000.000 €	10%
Superior a 1.000.000 €	11% (Aplicable sobre la BI total) ⁶

La aplicación del 11% se realiza sobre la totalidad de la base imponible si esta excede el millón de euros.⁶ Este diseño fiscal implica que las transacciones inmobiliarias de lujo o aquellas que representan grandes inversiones, ya sean residenciales o comerciales, soportan una de las cargas fiscales iniciales más altas del panorama autonómico español. La existencia de este umbral debe ser integrada en el análisis de viabilidad de cualquier fondo de inversión o promotor que adquiera activos de alto valor en la región.

3.2. Aclaración sobre Tipos Discrepantes

Es común encontrar referencias a tipos inferiores, como el 8% o el 6%, en algunas fuentes de consulta.⁹ Sin embargo, el análisis normativo actual confirma que estos tipos inferiores deben interpretarse como aplicables únicamente a regímenes específicos de reducción o como tipos históricos que han sido sustituidos por los tipos generales más altos (10% / 11%) o por los tipos reducidos más bajos (3% / 4%).¹⁰ Para una compraventa estándar, sin beneficio fiscal aplicado, el tipo de referencia es el 10%.⁵

IV. REGÍMENES DE TIPOS REDUCIDOS: FOMENTO SOCIAL Y REQUISITOS ESPECÍFICOS

La política fiscal valenciana ofrece bonificaciones muy significativas en el ITP para colectivos específicos, buscando facilitar el acceso a la vivienda habitual. La diferencia entre el tipo general (10%) y el tipo reducido (3%) ⁶ es tan amplia que la planificación se centra en la verificación exhaustiva de los requisitos del adquirente.

4.1. Tipos Reducidos para Jóvenes Menores de 35 Años

Este régimen está condicionado por criterios de edad, uso de la vivienda y capacidad económica.¹¹

Requisitos de Edad y Uso: El adquirente debe ser menor de 35 años y la vivienda debe ser su primera vivienda habitual.¹¹
Requisitos de Ingresos: Los límites de renta son estrictos y se basan en la base liquidable general y del ahorro en el IRPF del ejercicio inmediatamente anterior:

30.000 € en tributación individual.
47.000 € en tributación conjunta.¹¹

La superación de estos umbrales, incluso por una pequeña cuantía, conlleva la pérdida total del beneficio y la aplicación inmediata del tipo general del 10%. Por tanto, la verificación previa de la declaración de IRPF es un paso ineludible.

Tipos de Gravamen Aplicables (Jóvenes): El tipo reducido opera por tramos:

3% para viviendas con un valor de hasta 180.000 €.¹¹
4% para viviendas con un valor superior a 180.000 €.¹¹

4.2. Tipos Reducidos para Personas con Discapacidad

Este es el régimen más ventajoso y el menos condicionado por factores económicos. No se exige el cumplimiento de requisitos de ingresos.¹¹

Requisitos de Discapacidad: Se debe acreditar:

Discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%.¹⁰
O discapacidad psíquica igual o superior al 33%.¹⁰
La vivienda adquirida debe constituir la residencia habitual del comprador.¹⁰
Tipos de Gravamen Aplicables (Discapacidad):

3% para viviendas con un valor de hasta 180.000 €.¹¹
4% para viviendas con un valor superior a 180.000 €.¹¹

El hecho de que este beneficio no dependa de la capacidad económica del adquirente permite que sea una consideración crucial en la planificación patrimonial de familias con miembros que cumplan el grado de discapacidad requerido, ya que el ahorro fiscal es sustancial independientemente del valor del inmueble.

4.3. Tipos Reducidos Adicionales (VPO)

Existen también tipos reducidos para la adquisición de Viviendas de Protección Oficial (VPO) ⁶:

VPO en Régimen Especial: 4% si constituye la vivienda habitual del adquirente.
VPO en Régimen General: 6% para viviendas habituales con un valor de hasta 180.000 €.⁶

4.4. Resumen de Tipos de Gravamen ITP (TPO)

La siguiente tabla sintetiza la aplicación de los tipos generales y reducidos para la transmisión de inmuebles en la Comunidad Valenciana:

Tabla de Tipos de Gravamen ITP (TPO) en la Comunidad Valenciana

Tipo/Colectivo	Base Imponible	Tipo de Gravamen	Requisitos Clave
General Estándar	Hasta 1.000.000 €	10%	Operación estándar, no beneficiaria.
General Especial	Superior a 1.000.000 €	11%	Aplicado sobre la totalidad de la BI.
Reducido Discapacidad	Hasta 180.000 €	3%	Discapacidad acreditable (65% / 33%) y V. Habitual.
Reducido Discapacidad	Más de 180.000 €	4%	Discapacidad acreditable (65% / 33%) y V. Habitual.
Reducido Jóvenes (<35)	Hasta 180.000 €	3%	V. Habitual, < 35 años, y límites de renta (€30k/€47k).
Reducido Jóvenes (<35)	Más de 180.000 €	4%	V. Habitual, < 35 años, y límites de renta (€30k/€47k).
VPO (Régimen Especial)	Cualquier Valor	4%	Vivienda habitual.

V. IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD)

El Impuesto de AJD grava los documentos mercantiles, administrativos y, crucialmente en el ámbito inmobiliario, los documentos notariales. Se divide en cuota fija (por el uso de papel timbrado) y cuota gradual.

5.1. La Modalidad de Cuota Gradual

La cuota gradual de AJD es la que genera la mayor carga impositiva en esta modalidad. Grava las escrituras y actas notariales que cumplan tres condiciones concurrentes: que tengan por objeto una cantidad o cosa valuable, que contengan un acto o contrato inscribible en un registro público (como el Registro de la Propiedad), y que no estén sujetos a la modalidad de TPO o al IVA.

El ejemplo más común y fiscalmente relevante de AJD es la constitución de una garantía hipotecaria formalizada en escritura pública.

5.2. Base Imponible y Tipo de Gravamen en Préstamos Hipotecarios

En una compraventa de inmuebles financiada mediante un préstamo hipotecario, se produce una dualidad tributaria: el ITP grava la transmisión de la propiedad, y el AJD (Cuota Gradual) grava la inscripción de la garantía hipotecaria.

Base Imponible AJD: La BI de AJD no es el principal del préstamo, sino el valor total de la obligación garantizada, que incluye el principal, los intereses ordinarios y de demora, costas y gastos de ejecución, conocido como la Responsabilidad Hipotecaria. Esta base suele ser significativamente superior al capital del préstamo (típicamente entre 1.5 y 2 veces el principal).
Tipo de Gravamen en CV: El tipo de gravamen aplicable a la cuota gradual de documentos notariales en la Comunidad Valenciana es establecido por la normativa autonómica. (Aunque la tasa general para hipotecas es comúnmente del 1.5% en la CV, la normativa autonómica es la que determina su aplicación exacta, siendo un coste significativo en el conjunto de la operación).

5.3. Bonificaciones Estratégicas en AJD

La Comunidad Valenciana ofrece bonificaciones específicas para fomentar la reestructuración de deudas, un detalle importante en la gestión financiera de activos.¹²

Bonificación del 100% en Novaciones Hipotecarias: Se aplica una bonificación total (100% de la cuota tributaria) a la modalidad gradual de AJD en las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos o créditos con garantía hipotecaria.¹²

Esta bonificación es un incentivo explícito para que las partes (acreedor y deudor) pacten modificaciones en las condiciones del préstamo existente, como el tipo de interés. Esto contrasta con la constitución de un nuevo préstamo o la subrogación a otra entidad, que sí generarían la liquidación completa del AJD. Esta herramienta fiscal es clave en la optimización de costes asociados a la reestructuración financiera.

VI. CASOS PRÁCTICOS DE CÁLCULO DEL ITP Y AJD (GRADOS DE DIFICULTAD)

A continuación, se presentan tres ejemplos metodológicos que ilustran la aplicación de las normativas de ITP y AJD en la Comunidad Valenciana, asumiendo que la Base Imponible fiscal es igual o superior al Valor de Referencia Catastral (BI ≥ VRC).

6.1. Operación Sencilla: Transmisión Inmobiliaria con Tipo General

Escenario: Adquisición de un trastero y un garaje de segunda mano, considerados como anexos no vinculados a una vivienda habitual.

Transacción: Compraventa sin financiación hipotecaria.
Base Imponible (BI): 25.000 € (Valor de referencia catastral).
Comprador: Persona física o jurídica, sin aplicación de beneficios fiscales.

Análisis de Gravamen:

Al no ser vivienda habitual ni cumplir requisitos sociales, se aplica el Tipo General TPO para inmuebles de bajo valor.

$$\text{Cuota ITP} = \text{BI} \times \text{Tipo General} \\ \text{Cuota ITP} = 25.000 € \times 10\% \\ \text{Cuota ITP} = 2.500 €$$

Conclusión: La carga fiscal total es de 2.500 €, a liquidar mediante el Modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles.

6.2. Operación de Dificultad Media: Aplicación de Tipos Reducidos Escalonados

Escenario: Joven menor de 35 años adquiere su primera vivienda habitual en la CV. Cumple rigurosamente el requisito de ingresos (renta conjunta inferior a 47.000 €).

Transacción: Compraventa de vivienda de segunda mano.
Base Imponible (BI): 250.000 € (VRC).
Comprador: Sujeto pasivo elegible para el Tipo Reducido para Jóvenes (3% / 4%).¹¹

Análisis de Gravamen:

Se aplica el tipo reducido por tramos: 3% hasta 180.000 € y 4% sobre la cantidad excedente.

Cálculo por Tramos

Tramo de Base Imponible	Tipo Aplicable	Cálculo de Cuota
Tramo 1: Hasta 180.000 €	3%	$180.000 € \times 3\% = 5.400 €$
Tramo 2: Exceso de BI	4%	$(250.000 € – 180.000 €) \times 4\% = 70.000 € \times 4\% = 2.800 €$

$$\text{Cuota ITP Total} = 5.400 € + 2.800 € = 8.200 €$$

Comparativa Fiscal: Si este comprador hubiera autoliquidado por error aplicando el Tipo General (10%), la cuota habría sido de $250.000 € \times 10\% = 25.000 €$. El ahorro fiscal total derivado de la correcta aplicación del régimen reducido es de 16.800 €. Este ejemplo demuestra la importancia de la verificación previa de los requisitos sociales para maximizar la optimización fiscal.

6.3. Operación Compleja: Alto Valor con Doble Tributación (ITP y AJD)

Escenario: Adquisición de una vivienda de lujo financiada. La operación supera el umbral del tipo especial y requiere la constitución de una hipoteca.

Transacción: Compraventa y constitución de préstamo hipotecario.
Base Imponible ITP (VRC): 1.250.000 €.
Base Imponible AJD (Responsabilidad Hipotecaria): 800.000 €.
Comprador: Inversor o persona física sin derecho a reducción.

Paso 1: Cálculo del ITP (TPO) – Tipo Especial

Dado que la Base Imponible supera 1.000.000 €, se aplica el tipo especial del 11% sobre la totalidad.⁶

$$\text{Cuota ITP} = 1.250.000 € \times 11\%$$

$$\text{Cuota ITP} = 137.500 €$$

Paso 2: Cálculo del AJD (Cuota Gradual) – Hipoteca

Se aplica el tipo de gravamen de AJD (asumiendo el tipo autonómico del 1.5% para documentos notariales inscribibles) sobre la Responsabilidad Hipotecaria.

$$\text{Cuota AJD} = 800.000 € \times 1.5\%$$

$$\text{Cuota AJD} = 12.000 €$$

Paso 3: Cálculo del Coste Fiscal Total

El coste total de la operación resulta de la suma de ambas modalidades tributarias:

$$\text{Total Impuestos} = \text{Cuota ITP} + \text{Cuota AJD}$$

$$\text{Total Impuestos} = 137.500 € + 12.000 € = 149.500 €$$

Tabla Resumen de Carga Fiscal (Operación Compleja)

Concepto Tributario	Base Imponible (Mínima)	Tipo Aplicable	Cuota a Pagar
ITP (TPO)	1.250.000 €	11.0%	137.500 €
AJD (Hipoteca)	800.000 €	1.5%	12.000 €
Carga Fiscal Total	N/A	N/A	149.500 €

Este análisis ilustra que la operación inmobiliaria soporta una carga fiscal combinada equivalente a aproximadamente el 12% del precio de compra, lo que confirma que el gravamen sobre el alto valor en la Comunidad Valenciana es uno de los más onerosos de España. La necesidad de considerar tanto el ITP como el AJD es crucial para el análisis de costes iniciales en inversiones apalancadas.

VII. CONCLUSIONES Y CONSIDERACIONES ESTRATÉGICAS

La liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la Comunidad Valenciana requiere un enfoque metodológico que abarca desde la verificación catastral hasta la aplicación precisa de los regímenes de beneficios sociales.

7.1. Estrategias de Planificación y Control de Riesgos

Priorización del Valor de Referencia Catastral (VRC): La estrategia fiscal ya no se centra en justificar un valor escriturado bajo, sino en la anticipación. El consultor debe obtener el VRC antes de la firma y utilizarlo como base imponible si es superior al precio de venta declarado. El no hacerlo expone al adquirente a liquidaciones complementarias automáticas por parte de la ATV.⁶

Verificación Rigurosa de Requisitos de Renta: La diferencia entre tributar al 10% y al 3% es una palanca de optimización fiscal inigualable. Sin embargo, el acceso a los tipos reducidos para jóvenes está supeditado al cumplimiento estricto de los umbrales de ingresos (€30.000 / €47.000).¹¹ Un pequeño error o exceso en el cálculo de la Base Liquidable General en el IRPF del ejercicio previo anula el beneficio, lo que requiere una revisión exhaustiva de la documentación fiscal del cliente.

Oportunidad en el Régimen de Discapacidad: El régimen reducido para personas con discapacidad (3% / 4%) no establece límites de renta.¹¹ Esta exclusión de la capacidad económica lo convierte en una herramienta fundamental de planificación patrimonial para garantizar el acceso a la vivienda habitual a familiares que cumplan el grado de discapacidad requerido, sin importar el valor del inmueble, más allá del tramo de €180.000.

7.2. Síntesis de la Carga Fiscal

La Comunidad Valenciana utiliza el ITP para ejercer una presión fiscal progresiva en dos frentes:

Alto Valor Inmobiliario: La aplicación del 11% sobre la totalidad de la base imponible que supera el millón de euros incrementa sustancialmente el coste de adquisición de inmuebles de lujo.⁶
Transacciones Financiadas: La combinación del ITP (TPO) y el AJD (1.5%) en hipotecas genera una doble tributación inicial que debe ser considerada cuidadosamente en la estructuración de la deuda. La bonificación del 100% en AJD para novaciones ¹² es, por otra parte, una herramienta valiosa para la gestión de deuda a largo plazo, incentivando la estabilidad financiera y la modificación de condiciones hipotecarias sin incurrir en costes fiscales de reinscripción.

En resumen, la gestión tributaria en la Comunidad Valenciana exige no solo el conocimiento de los tipos de gravamen, sino una planificación preventiva que evite los riesgos derivados del Valor de Referencia Catastral y garantice el cumplimiento formal de los estrictos requisitos para el acceso a los tipos reducidos

Extremadura

El presente informe técnico-fiscal aborda de manera exhaustiva el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) en la Comunidad Autónoma de Extremadura. Se analiza el marco normativo autonómico, se detallan los criterios de la Base Imponible, se especifican las escalas de gravamen, y se ejemplifica la liquidación desde las operaciones más sencillas hasta las transacciones complejas que incluyen la financiación hipotecaria.

I. Fundamentos Normativos y Alcance del ITP en Extremadura

1.1. Determinación de la Competencia Autonómica y Fuentes Legales Primarias

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) es un tributo cedido por el Estado a las comunidades autónomas. Esta cesión otorga a Extremadura la capacidad de ejercer competencias normativas específicas, particularmente en lo referente a la fijación de tipos de gravamen, la articulación de deducciones, y la implementación de bonificaciones fiscales adaptadas a su realidad socioeconómica.

La fuente legal primaria y fundamental para la liquidación del ITP-TPO en esta comunidad autónoma es el Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril ¹, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de tributos cedidos por el Estado. Este cuerpo normativo es la referencia indispensable para determinar la escala impositiva aplicable, así como los requisitos para la obtención de beneficios fiscales, especialmente los relacionados con la adquisición de vivienda habitual.¹

1.2. Elementos Esenciales del Tributo y Modalidad TPO

El ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) grava la transmisión por actos inter vivos de bienes y derechos que forman parte del patrimonio. Si bien abarca bienes muebles, semovientes y la constitución de derechos reales de uso y disfrute, su aplicación más significativa se centra en la adquisición de bienes inmuebles.

Respecto al sujeto pasivo de la obligación tributaria, la ley establece que la responsabilidad del pago recae sobre la persona física o jurídica que adquiere el bien o el derecho.² En el contexto de una compraventa inmobiliaria, esto implica que el comprador es quien debe realizar la autoliquidación y el ingreso del tributo ante la Administración Tributaria de Extremadura (ATEX).

El régimen de tributación en Extremadura, definido por el Decreto Legislativo 1/2018, establece la cadena de causalidad normativa que debe ser analizada por el asesor fiscal: la capacidad cedida por el Estado $\rightarrow$ se plasma en el Decreto Legislativo 1/2018 $\rightarrow$ el cual introduce escalas progresivas y beneficios sociales clave (Artículos 40 y 47). La comprensión de esta estructura es vital para cualquier ejercicio de compliance y planificación.

II. La Base Imponible: Valoración y Comprobación Administrativa

2.1. Regla General de Determinación de la Base Imponible

Según la normativa estatal y, por ende, la autonómica extremeña, la Base Imponible (BI) del ITP se rige, en principio, por el valor real del bien transmitido. No obstante, en el sistema tributario español se ha consolidado un criterio que establece la BI mínima.

Desde la entrada en vigor de las modificaciones legales pertinentes, el valor a considerar para los bienes inmuebles es el mayor entre el precio pactado en la escritura (o el valor declarado por el contribuyente) y el Valor de Referencia Catastral (VRC), determinado por la Dirección General del Catastro. El contribuyente debe, por tanto, liquidar siempre sobre la base imponible más alta.

2.2. Métodos de Comprobación de Valor de la ATEX

La Administración Tributaria de Extremadura (ATEX) mantiene la potestad de comprobar el valor declarado si considera que este no refleja el valor real del bien transmitido, conforme a los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT).³

El enfoque principal de la ATEX para la comprobación de valores de bienes inmuebles se centra en la estimación por referencia a los valores que figuran en los registros oficiales de carácter fiscal, es decir, el VRC.³ En este sentido, el Portal Tributario de la Junta de Extremadura proporciona herramientas para la valoración de bienes urbanos (excepto solares y bienes de interés cultural), que estiman el valor por referencia al valor catastral, solicitando datos como la provincia, municipio, dirección y uso del bien (residencial, comercial, etc.).⁴

2.3. Implicaciones de Riesgo Fiscal en la Comprobación de Valores

La determinación de la Base Imponible en Extremadura trasciende la mera cuantificación del impuesto; se convierte en un requisito de elegibilidad para acogerse a los tipos de gravamen reducidos. Esta conexión entre el valor (Base Imponible) y el tipo aplicable introduce un riesgo fiscal latente y significativo.

Específicamente, los tipos reducidos extremeños (Artículos 40 y 47) están sujetos a umbrales de valor estricto (e.g., no superar los €200.000 para el tipo del 7% o los €122.000 para el 0.75%).⁵ Si un contribuyente declara un valor justo por debajo del límite (€199.000) para beneficiarse del tipo reducido del 7%, y la ATEX, tras una comprobación, determina que el valor real o el VRC asciende a €200.001, no solo se ajusta la Base Imponible en la pequeña diferencia, sino que el contribuyente pierde el derecho a aplicar el tipo reducido por incumplimiento del requisito de valor.

La consecuencia inmediata es que la totalidad de la base liquidable pasa a tributar al Tipo General Progresivo (que comienza en el 8%), resultando en una liquidación paralela con un incremento sustancialmente mayor en la cuota tributaria que el generado por la diferencia de valor inicial. Por lo tanto, la diligencia debida (due diligence) debe incluir siempre la estimación del VRC para garantizar la seguridad jurídica del tipo reducido.

III. Tipos de Gravamen Generales en la Modalidad TPO

Los tipos de gravamen generales se aplican a las transmisiones onerosas de inmuebles que no cumplan los estrictos requisitos para la vivienda habitual o a bienes de otra naturaleza. Extremadura ha optado por una escala progresiva ambiciosa para la transmisión de inmuebles, la cual se detalla en el Artículo 39.2 del Decreto Legislativo 1/2018.

3.1. Escala Progresiva para Inmuebles (Tipo General)

Esta escala aplica obligatoriamente a inmuebles que se consideran inversión (locales, naves, terrenos rústicos no sujetos a IVA, o garajes no accesorios a la vivienda habitual) y a aquellas segundas residencias o viviendas habituales cuyo valor o renta del adquirente superen los límites establecidos para los tipos reducidos.

La estructura progresiva es la siguiente ⁶:

Tabla 3.1: Escala Progresiva del ITP-TPO para Inmuebles en Extremadura

Base Liquidable (Euros)	Tipo Aplicable (%)	Cuota (Euros)	Tipo Marginal (%)
Hasta 400.000,00	8.00%	32.000,00	8.00%
De 400.000,01 a 450.000,00	8.50%	36.250,00	8.50%
De 450.000,01 a 500.000,00	9.00%	40.750,00	9.00%
De 500.000,01 a 750.000,00	9.50%	64.500,00	9.50%
A partir de 750.000,01	10.00%	(Cálculo adicional)	10.00%

La progresividad del impuesto implica que los activos inmobiliarios de alto valor en Extremadura tributan con una carga fiscal considerable, alcanzando un tipo marginal del 10.00% para bases liquidables superiores a €750.000. Esta medida establece una estrategia fiscal que penaliza, o al menos grava fuertemente, la inversión inmobiliaria de lujo o el patrimonio de alto valor.

3.2. Tipos Generales para Otros Bienes y Derechos

Para transmisiones diferentes a los bienes inmuebles, se aplican tipos fijos menos complejos:

La transmisión de bienes muebles y semovientes está sujeta a un tipo del 4%.
Las transmisiones de valores se gravan, cuando resultan sujetas al impuesto (según la normativa específica del ITP sobre valores), a un tipo general del 1%.
El arrendamiento de inmuebles, sujeto a TPO por disposición legal, se liquida al 1%.

IV. Beneficios Fiscales Estratégicos y Tipos Reducidos

Extremadura ha diseñado una política fiscal con tipos reducidos altamente enfocados, utilizando el ITP como un instrumento social para facilitar el acceso a la vivienda habitual. Estos beneficios se concentran en dos categorías principales, establecidas en los Artículos 40 y 47 del Decreto Legislativo 1/2018.

4.1. Tipo Reducido del 7% (Artículo 40 D.L. 1/2018)

Este tipo opera como un estímulo amplio para la clase media extremeña que accede a una vivienda. El tipo de gravamen reducido es del 7.0%.⁵

La aplicación de este tipo está condicionada a que la adquisición sea de una vivienda habitual que no tenga la consideración de protección oficial de precio máximo legal. Los requisitos, que deben cumplirse de manera concurrente, son los siguientes ⁵:

Límite de Valor: El valor real de la vivienda no debe superar los €200.000.
Límite de Renta (IRPF): La suma de las bases imponibles general y del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del adquirente no debe ser superior a €30.000 en tributación individual o €55.000 en tributación conjunta.

Es fundamental destacar que la verificación de estos límites de renta se realiza sobre el período impositivo inmediatamente anterior a la fecha de devengo de la transmisión.

4.2. Tipo Reducido Super-Especial del 0.75% (Artículo 47 D.L. 1/2018)

Este es un tipo de gravamen de carácter social, diseñado para la población con recursos económicos más limitados. El tipo aplicable es extraordinariamente bajo, fijado en 0.75%.⁵

La operación debe documentarse en escritura pública y el inmueble debe destinarse a vivienda habitual. Los requisitos para acogerse a este tipo son notablemente más estrictos y exigen la concurrencia de tres límites ⁵:

Límite de Valor Estricto: El valor real de la vivienda no debe superar los €122.000.
Límite de Renta IRPF Muy Estricto: La suma de las bases imponibles general y del ahorro del IRPF no debe ser superior a €19.000 en tributación individual o a €24.000 en caso de tributación conjunta.
Límite de Renta Familiar Total: La renta total de todos los miembros de la familia que vayan a habitar la vivienda no debe exceder de €30.000 anuales, una cifra que se incrementa en €3.000 por cada hijo que conviva con el adquirente.

La Estrategia de la Doble Capa de Protección

La existencia de dos tipos reducidos con umbrales de valor y renta tan distintos refleja una estrategia de doble capa de protección fiscal. El tipo del 7% (Art. 40) busca la incentivación económica de un sector amplio de compradores, mientras que el tipo super-reducido del 0.75% (Art. 47) funciona como un subsidio fiscal altamente focalizado para la franja de población con menor capacidad económica.

La inclusión del requisito de la «Renta Total Familiar» en el Artículo 47 (además de la base imponible IRPF) es un mecanismo de anti-abuso y de focalización extrema. Su objetivo es evitar que personas que, aunque no estén obligadas a declarar IRPF o presenten rentas muy bajas en las bases del impuesto, dispongan de otros ingresos o patrimonio que les permitan superar ese límite familiar, se beneficien del tipo fiscal más ventajoso. Este criterio garantiza que el beneficio se dirija a quienes realmente cumplen con los criterios de necesidad social.

Tabla 4.1: Comparativa de Tipos Reducidos ITP-TPO para Vivienda Habitual en Extremadura

Artículo (D.L. 1/2018)	Tipo Gravamen (%)	Límite Valor Real (€)	Límite IRPF Individual (€)	Límite IRPF Conjunto (€)	Renta Total Familiar Máxima Anual (€)
Art. 40 (Reducido estándar)	7.0%	200.000	30.000	55.000	N/A
Art. 47 (Super-reducido social)	0.75%	122.000	19.000	24.000	30.000 (+ 3.000 por hijo)

V. Implicaciones Fiscales de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Cuando la transmisión inmobiliaria se formaliza mediante una escritura pública que documenta un préstamo con garantía hipotecaria, es necesario liquidar, además del ITP-TPO, la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en su cuota variable (Documentos Notariales). Ambos impuestos se autoliquidan a través del Modelo 600.⁷

5.1. Modalidad de AJD: Cuota Variable

La cuota variable de AJD grava los documentos notariales que tengan por objeto una cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros Públicos (como la Propiedad o el Mercantil) y no estén sujetos a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Operaciones Societarias. La constitución de un préstamo hipotecario es el ejemplo más común y fiscalmente relevante en la compraventa inmobiliaria.

La Base Imponible del AJD en estos casos es la cantidad total de la responsabilidad hipotecaria, que incluye el principal del préstamo más los conceptos accesorios garantizados (intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos de ejecución).

5.2. Tipo de Gravamen para Préstamos con Garantía Hipotecaria

El tipo de gravamen general aplicable a los documentos notariales en Extremadura, conforme al Decreto Legislativo 1/2018, es del 1.50%.⁸

Este porcentaje se aplica sobre la Base Imponible de la responsabilidad hipotecaria. Es crucial notar que, si la adquisición de la vivienda habitual cumple con los requisitos del tipo super-reducido del 0.75% del ITP (Art. 47), la normativa autonómica extiende generalmente dicho tipo reducido a la cuota variable del AJD asociada a la hipoteca que financia esa misma vivienda, siendo este el mismo 0.75%.⁵

5.3. Interacción ITP-TPO y AJD

El coste fiscal total de la adquisición de un inmueble financiado se compone de la suma de la cuota del TPO (calculada sobre el valor del inmueble y sujeta a las escalas progresivas o reducidas) y la cuota del AJD (calculada sobre la responsabilidad hipotecaria total).

Tabla 5.1: Tipos de Gravamen Aplicables a Actos Jurídicos Documentados (Cuota Variable Notarial)

Modalidad AJD	Base Imponible	Tipo de Gravamen (%)	Comentarios
Documentos Notariales (Tipo General)	Responsabilidad Hipotecaria Total	1.50%	Aplica a hipotecas en general ⁹
Documentos Notariales (Reducido Art. 47)	Responsabilidad Hipotecaria asociada	0.75%	Aplicable si se cumplen los requisitos del Art. 47 (ITP) ⁵

La implicación económica de un tipo del 1.50% de AJD sobre la responsabilidad hipotecaria (que típicamente supera al principal del préstamo en un 30-50%) es un factor de coste de cierre significativo. Una planificación inadecuada que no logre calificar para el tipo reducido puede aumentar drásticamente los gastos iniciales de la operación.

VI. Liquidación, Gestión y Cumplimiento (Modelo 600)

6.1. Obligación de Autoliquidación y Plazos

El proceso de cumplimiento tributario en Extremadura exige la autoliquidación del impuesto por parte del sujeto pasivo. Esto se realiza obligatoriamente mediante el Modelo 600 de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.⁷

Respecto al plazo de presentación, el sujeto pasivo debe liquidar e ingresar el tributo en la ATEX en un período de 30 días hábiles a contar desde la fecha de devengo del acto o contrato (generalmente, la fecha de la firma de la escritura pública).¹¹ El estricto cumplimiento de este plazo es la primera barrera de compliance que debe superar el contribuyente.

6.2. Procedimiento Telemático y Presentación

La Junta de Extremadura facilita la gestión del tributo mediante la presentación y pago telemático del Modelo 600 a través de su Portal Tributario.⁷ La presentación electrónica requiere que el contribuyente adjunte la documentación legal relevante (copia de la escritura, contratos privados) y, crucialmente, la documentación acreditativa de los requisitos de renta (IRPF) en caso de acogerse a los tipos reducidos (7.0% o 0.75%).

6.3. Consecuencias del Incumplimiento o Error en la Elegibilidad

La importancia de una correcta autoliquidación radica en las graves consecuencias que se derivan del incumplimiento.

Retraso Formal: El incumplimiento del plazo de 30 días hábiles conlleva la aplicación de recargos por declaración extemporánea sin requerimiento previo.
Error Material (Base Imponible o Tipo): Un error en la valoración (si se declara por debajo del VRC) o, de forma más crítica, un error en la verificación de los requisitos de renta o valor para los tipos reducidos (Art. 40 y 47), desencadena una liquidación paralela.

El riesgo más grave, como se mencionó en la Sección II, es que la liquidación paralela por incumplimiento de los límites de valor o renta implique la pérdida total del beneficio fiscal, obligando al contribuyente a tributar al Tipo General Progresivo (8% o más) sobre la totalidad de la Base Imponible, además de los intereses de demora correspondientes. Esto convierte la correcta verificación documental previa (IRPF y VRC) en una prioridad crítica de la planificación fiscal.

VII. Ejemplos Prácticos de Cálculo (Dificultad Graduada)

A continuación, se presentan cuatro escenarios prácticos que ilustran la aplicación de la normativa extremeña en el ITP-TPO, desde la operación más sencilla hasta la más compleja.

7.1. Cálculo Sencillo (Caso 1): Tipo General Progresivo (Inversión)

Descripción: Una sociedad adquiere una nave industrial en Cáceres para uso no residencial.

Datos de la Operación:

Precio de compra declarado: €600.000.
Valor de Referencia Catastral (VRC): €580.000.
Uso: Industrial (no aplica reducción social).

Determinación:

Base Imponible: Se toma el valor mayor: €600.000.
Tipo Aplicable: Se utiliza la escala progresiva del Artículo 39.2.⁶

Liquidación ITP:

Base Imponible	Tipo Aplicable	Cálculo	Cuota Parcial (€)
Hasta €500.000	Tramos acumulados	Cuota fija	40.750,00
Resto (€600.000 – €500.000)	9.50% (Tipo Marginal)	€100.000 \times 0.095	9.500,00
Cuota ITP Total			50.250,00

7.2. Cálculo Intermedio (Caso 2): Aplicación de Tipo Reducido del 7% (Art. 40)

Descripción: Un matrimonio (tributación conjunta) adquiere su primera vivienda habitual.

Datos de la Operación:

Precio de compra: €180.000.
VRC (Base Imponible): €190.000.
Bases IRPF Conjuntas (General + Ahorro, ejercicio anterior): €48.000.

Verificación Art. 40 (Requisitos Concurrentes) ⁵:

Valor real: €190.000 $\leq €200.000$. (Cumplido)
Base IRPF Conjunta: €48.000 $\leq €55.000$. (Cumplido)

Liquidación ITP:

Base ITP: €190.000.
Tipo Aplicable: 7.0%.
Cuota ITP Total: €190.000 $\times 0.07$ = €13.300,00.

7.3. Cálculo Complejo (Caso 3): Acogimiento al Tipo Super-Reducido del 0.75% (Art. 47)

Descripción: Adquirente individual con un hijo a cargo, cumpliendo los criterios sociales.

Datos de la Operación:

Precio de compra: €115.000.
VRC (Base Imponible): €117.000.
Base IRPF Individual: €18.500.
Renta Total Familiar Anual: €32.000.
Hijos convivientes: 1.

Verificación Art. 47 (Requisitos Concurrentes) ⁵:

Valor real: €117.000 $\leq €122.000$. (Cumplido)
Base IRPF Individual: €18.500 $\leq €19.000$. (Cumplido)
Límite Renta Familiar: Límite máximo = €30.000 + (€3.000 $\times 1$ hijo) = €33.000. Renta Familiar (€32.000) $\leq €33.000$. (Cumplido)

Liquidación ITP:

Base ITP: €117.000.
Tipo Aplicable: 0.75%.
Cuota ITP Total: €117.000 $\times 0.0075$ = €877,50.

7.4. Cálculo Muy Complejo (Caso 4): ITP (Art. 40) + AJD Hipotecario

Descripción: Compraventa de vivienda habitual (calificada para el 7%) financiada mediante hipoteca.

Datos ITP (TPO):

Base ITP (VRC): €170.000.
Requisitos Art. 40 (7%) Cumplidos.
Cuota ITP: €170.000 $\times 0.07$ = €11.900,00.

Datos AJD (Documentos Notariales):

Préstamo principal: €140.000.
Responsabilidad Hipotecaria Total (Base AJD): €210.000.
Tipo AJD (General): 1.50%.⁹
Cuota AJD: €210.000 $\times 0.015$ = €3.150,00.

Coste Fiscal Total de la Operación (Modelo 600):

ITP + AJD = €11.900,00 + €3.150,00 = €15.050,00.

El contraste entre el Caso 2 (€13.300 de impuesto para una BI de €190.000) y el Caso 4 (€15.050 de impuesto para una BI de €170.000 + financiación) demuestra que, aunque se califique para un tipo reducido en ITP, la inclusión de una hipoteca al tipo general del 1.50% de AJD incrementa significativamente el coste total de la adquisición financiada.

VIII. Conclusiones y Consideraciones Estratégicas para la Planificación Fiscal

8.1. Síntesis de la Carga Tributaria en Extremadura

El sistema del ITP en Extremadura se caracteriza por una marcada dualidad fiscal. Por un lado, impone una carga tributaria elevada, con una escala progresiva que alcanza el 10.00% para las transmisiones inmobiliarias de alto valor (superiores a €750.000), situando a la comunidad en el rango más alto de fiscalidad para inversores. Por otro lado, ofrece una fiscalidad extremadamente baja para la adquisición de vivienda habitual destinada a ciudadanos con rentas limitadas, llegando a un tipo del 0.75% (Art. 47). Esta estructura segmentada garantiza que el esfuerzo fiscal se modere sustancialmente para los colectivos sociales prioritarios, mientras que la inversión no social mantiene una tributación alta.

8.2. Recomendaciones de Due Diligence y Planificación

La rigidez de los requisitos de valor y renta para los tipos reducidos convierte a la verificación previa en el elemento más crítico de la planificación fiscal en Extremadura. Para asegurar la aplicación del 7.0% o el 0.75%, el asesor debe implementar una due diligence robusta antes de la firma de la operación:

Valoración Exhaustiva: Se debe solicitar y analizar la estimación del VRC a través de las herramientas proporcionadas por la Junta de Extremadura.⁴ Se recomienda liquidar siempre sobre el VRC si este es superior al precio de venta para minimizar el riesgo de liquidación paralela.
Verificación de Renta: Es imprescindible que el sujeto pasivo aporte las declaraciones de IRPF del ejercicio anterior para verificar que la suma de las bases imponibles general y del ahorro cumple estrictamente con los umbrales de €30.000/€55.000 (Art. 40) o €19.000/€24.000 (Art. 47). Para el 0.75%, se debe calcular además la Renta Total Familiar máxima permitida, ajustada por el número de hijos.

8.3. Riesgos de Comprobación y Seguridad Jurídica

El mayor factor de riesgo fiscal en la jurisdicción extremeña no reside en la diferencia entre el precio declarado y el VRC en sí mismo, sino en la pérdida del beneficio fiscal si el valor comprobado o la base del IRPF exceden, incluso mínimamente, los límites legales (€200.000 o €122.000).Este riesgo subraya que, en Extremadura, la Base Imponible funciona como un semáforo de elegibilidad. Un error en la valoración que traspase el umbral transforma una operación con un coste fiscal reducido (7% o 0.75%) en una operación penalizada por el tipo general progresivo (8% en adelante), generando un aumento exponencial de la cuota. Por lo tanto, la estrategia debe priorizar la seguridad jurídica del tipo de gravamen por encima de la minimización marginal de la base imponible. El cumplimiento del plazo de 30 días hábiles para la presentación del Modelo 600 ¹¹ es el requisito formal que sella esta planificación

Galicia

I. Marco Normativo, Devengo y Procedimiento de Gestión en Galicia

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo cedido cuya regulación, en cuanto a tipos de gravamen y beneficios fiscales, es competencia de la Comunidad Autónoma de Galicia. La normativa fundamental que rige este impuesto es el Decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos.¹

1.1. Fundamento Legal y Órgano de Gestión

La aplicación y el cumplimiento de esta normativa recaen en la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA), que es el órgano responsable de la gestión, liquidación y recaudación del tributo en la comunidad.² Es crucial entender que, si bien el impuesto se basa en la ley estatal, las especificidades en las figuras impositivas (tipos y bonificaciones) son definidas por las disposiciones autonómicas gallegas.

El ITP-TPO grava las transmisiones onerosas de bienes inmuebles o muebles de segunda mano, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos.⁵ En el contexto inmobiliario, el sujeto pasivo u obligado al pago es siempre la parte adquirente o compradora del bien, y no la parte vendedora.⁶

1.2. Elementos Esenciales del Tributo: Devengo, Plazo y Prescripción

El devengo del impuesto se produce en el momento en que se formaliza el acto o contrato, generalmente coincidiendo con la firma de la escritura pública ante notario.⁶ A partir de esa fecha de devengo, el sujeto pasivo dispone de un plazo improrrogable de un mes natural para presentar la autoliquidación y efectuar el pago correspondiente ante ATRIGA.⁶

Una correcta planificación fiscal debe considerar que el plazo de prescripción del derecho de la Administración a liquidar el impuesto es de cuatro años. No obstante, este plazo comienza a contarse desde la finalización del periodo reglamentario de presentación, es decir, a partir del mes posterior a la formalización del contrato.⁶ Una liquidación tardía o incorrecta no solo puede generar recargos e intereses, sino que también retrasa el inicio de este periodo de prescripción, manteniendo al contribuyente en riesgo de una liquidación complementaria por más tiempo.

1.3. Procedimiento de Autoliquidación y Requisitos Registrales

La autoliquidación del ITP y AJD en Galicia se efectúa mediante el Modelo 600 de ATRIGA.² La Agencia Tributaria de Galicia promueve activamente la digitalización del proceso. De hecho, la presentación electrónica y el pago telemático son de carácter obligatorio para un amplio espectro de contribuyentes, incluyendo a todas las personas jurídicas, las entidades sin personalidad jurídica (mencionadas en el artículo 35.4 de la LGT), y cualquier persona que represente a un contribuyente obligado a la presentación y pago electrónico.⁷

Para completar el proceso, es necesario adjuntar la copia autorizada de la escritura pública de compraventa y el justificante bancario del pago del importe resultante.⁶ El pago y la presentación del Modelo 600 revisten una importancia capital, ya que los justificantes de estos trámites producen los efectos liberatorios para con la Hacienda de la Comunidad Autónoma y, lo que es fundamental, sirven como acreditación ante los registros públicos para la inscripción del bien.² Por lo tanto, el cumplimiento del ITP es un requisito sine qua non para que el adquirente obtenga la plena oponibilidad legal del derecho transmitido e inscriba la propiedad a su nombre.

II. Determinación de la Base Imponible: El Eje del Valor de Referencia Catastral (VRC)

La Base Imponible (BI) constituye la magnitud fundamental sobre la que se aplica el tipo de gravamen para obtener la cuota íntegra del impuesto. En el ITP, la BI se define como el valor real del bien transmitido. A raíz de la Ley 11/2021, esta definición ha sido modernizada, vinculando la BI directamente al Valor de Referencia Catastral (VRC).

2.1. Regla de Determinación de la Base Imponible

Desde la entrada en vigor del VRC, la Base Imponible de las transmisiones onerosas se establece como el mayor valor entre dos magnitudes: el valor declarado por los interesados (normalmente el precio pactado en la escritura pública) y el Valor de Referencia Catastral.¹⁰

Esta metodología elimina, en gran medida, la anterior incertidumbre sobre la comprobación de valores que ejercían las administraciones autonómicas. Previamente, la comprobación se realizaba a posteriori, generando inseguridad jurídica y posibles liquidaciones complementarias. Con el VRC, si el precio de compra declarado es inferior al valor de referencia, la BI se fija automáticamente en el VRC, estableciendo así un umbral mínimo de tributación.

2.2. Carácter y Consulta del Valor de Referencia Catastral

El VRC, determinado por la Dirección General del Catastro, se basa en los precios de las compraventas notariadas y busca reflejar el valor de mercado de los inmuebles. Es relevante destacar que, por ley, el VRC en ningún caso debe superar el valor de mercado. Para asegurar el cumplimiento de este principio, se aplica un factor de minoración en su determinación.¹⁰

La transparencia es un factor clave de este sistema. Los valores de referencia de los inmuebles son accesibles al público y pueden consultarse en la Sede Electrónica del Catastro.³ Sin embargo, para obtener el valor específico de un inmueble a una fecha concreta, el interesado debe identificarse mediante certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve.³

La posibilidad de conocer la BI a priori mediante la consulta del VRC obliga al comprador a realizar una proyección fiscal previa a la compraventa. Es un ejercicio de due diligence esencial para calcular con precisión los costes totales de la operación. De no hacerlo, el adquirente corre el riesgo financiero de tributar por un valor superior al precio real que ha negociado y pagado.

Tabla I: Determinación de la Base Imponible (BI) ITP-TPO

Escenario	Valor Declarado (Precio Escritura)	Valor de Referencia Catastral (VRC)	Base Imponible ITP
1. Valoración Alta	€320,000	€300,000	€320,000
2. Valoración Baja (Prevalece VRC)	€250,000	€280,000	€280,000
3. Inmueble sin VRC	€150,000	No disponible	€150,000 (Sujeto a Comprobación Tradicional)

2.3. Mecanismos de Impugnación

Si el contribuyente considera que el VRC aplicado para la liquidación complementaria es incorrecto o superior al valor de mercado, la Ley establece mecanismos de recurso. El contribuyente puede impugnar la liquidación presentando un recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro o una reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Central.¹⁰

III. Estructura de Tipos de Gravamen ITP-TPO: General, Intermedio y Especiales

La estructura de tipos impositivos en Galicia es escalonada y altamente dependiente del objeto de la transmisión y del cumplimiento de requisitos personales por parte del adquirente.

3.1. Tipos de Gravamen Estándar en 2025

El tipo de gravamen básico y de aplicación residual es el tipo general.

Tipo General (8%): Este tipo se aplica a la transmisión onerosa de inmuebles en general, incluyendo locales comerciales, oficinas, garajes (si se adquieren separadamente de la vivienda habitual) y segundas residencias, siempre que la operación no cumpla los requisitos para acogerse a ningún tipo reducido.¹ Se confirma que el antiguo tipo incrementado del 10% para inmuebles de alto valor (más de un millón de euros) no está vigente en 2025 en la comunidad autónoma.⁶
Tipo Intermedio (7%): Galicia prevé un tipo ligeramente inferior para la adquisición de la vivienda habitual.⁸ Este tipo se aplica cuando el comprador destina el inmueble a su residencia principal, pero no cumple con las condiciones específicas de renta o patrimonio que le permitirían acceder al tipo súper-reducido del 3% (analizado en la Sección IV).

3.2. Bonificaciones para Fomento Rural y Forestal

La política fiscal gallega incorpora bonificaciones significativas destinadas a promover la actividad agraria, la gestión territorial y la ordenación forestal, en línea con los objetivos económicos estructurales de la región.

Se aplica una deducción o bonificación del 100% en la cuota, lo que implica una tributación efectiva del 0% para las siguientes operaciones ⁹:

Arrendamiento de vivienda o fincas rústicas.
Transmisión, arrendamiento o cesión temporal de terrenos incorporados al Banco de Tierras de Galicia.
Adquisición de fincas forestales por parte de agrupaciones de propietarios que realicen una gestión y comercialización conjunta de las producciones.

El establecimiento de una bonificación completa (100%) para las operaciones relacionadas con el Banco de Tierras y la gestión forestal ⁹ ejemplifica un claro instrumento de política pública. Este mecanismo busca activamente combatir el minifundio y el abandono de parcelas, incentivando la consolidación de la propiedad rústica y su explotación profesional para mejorar la estructura productiva del sector primario.

Tabla II: Tipos de Gravamen ITP-TPO en Galicia (Resumen por Objeto)

Objeto de Transmisión	Tipo de Gravamen (%)	Destino/Condición Clave	Base Normativa
Inmuebles en General (Locales, Segundas Residencias)	8%	Tipo General (TPO)	D.L. 1/2011 ⁶
Adquisición de Vivienda Habitual (Estándar)	7%	Destino a residencia habitual	D.L. 1/2011 ⁸
Terrenos incorporados al Banco de Tierras	0% (Bonificación 100%)	Fomento de gestión rural	D.L. 1/2011 ⁹

IV. Análisis Exhaustivo de Tipos Reducidos por Condición del Adquirente (3%)

El régimen más ventajoso en el ITP-TPO gallego se aplica a la adquisición de vivienda habitual por parte de colectivos con necesidades especiales o que cumplen ciertas condiciones socio-demográficas, siempre y cuando se cumplan estrictos requisitos de patrimonio o renta.

4.1. Requisitos Comunes y Tipos Reducidos Clave

El tipo reducido más común es el 3%.⁹ El requisito fundamental para acceder a cualquier reducción es que la vivienda adquirida debe constituir la residencia habitual del adquirente.

Las categorías de sujetos pasivos que pueden acogerse a este tipo son:

Jóvenes Menores de 36 Años: El adquirente debe ser menor de 36 años.
Familias Numerosas: El adquirente debe ser miembro de una familia numerosa.
Personas con Discapacidad: Se requiere un grado de discapacidad igual o superior al 65%.⁸
Víctimas de Violencia de Género: Requiere la acreditación oficial de esta condición.⁹

4.2. Condición Crítica: Los Límites Patrimoniales y de Renta

Es fundamental para el cálculo tributario destacar que, en el caso de jóvenes menores de 36 años y de familias numerosas, la aplicación del tipo del 3% está sujeta a la demostración de que el adquirente se encuentra dentro de los límites de patrimonio o renta establecidos específicamente por la normativa gallega (Decreto Legislativo 1/2011).⁹ La Axencia Tributaria de Galicia exige justificar adecuadamente el cumplimiento de estos requisitos antes de aplicar la bonificación.⁸

La ley autonómica también extiende este beneficio del 3% a las adquisiciones de vivienda habitual realizadas por estos colectivos protegidos cuando la transmisión se efectúa mediante subasta judicial, administrativa o notarial.⁹

4.3. La Concurrencia de Beneficios Fiscales (ITP y AJD)

El beneficio fiscal previsto por la Xunta de Galicia no se limita únicamente al ITP-TPO. Los mismos colectivos que acceden al 3% en ITP (menores de 36 años, familias numerosas, personas con discapacidad igual o superior al 65% y víctimas de violencia de género) tienen derecho a una reducción en el tipo de gravamen del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pasando del tipo general del 1.5% al 0.5% para las escrituras de adquisición de vivienda habitual y el préstamo hipotecario asociado.⁹

Esta coherencia en la política de vivienda habitual maximiza el potencial de ahorro fiscal. Un contribuyente que cumpla los requisitos para la doble reducción puede pasar de una carga fiscal combinada del 9.5% (8% ITP general + 1.5% AJD general) a una carga combinada del 3.5% (3% ITP reducido + 0.5% AJD reducido). Este diferencial es un incentivo significativo para la adquisición de vivienda por parte de grupos sociales prioritarios.

Tabla III: Tipos Reducidos ITP-TPO y AJD en Galicia (Vivienda Habitual)

Condición del Adquirente	Tipo ITP (%)	Tipo AJD (%)	Requisito Clave
Jóvenes < 36 años	3%	0.5%	Límite Patrimonial y V. Habitual ⁹
Familias Numerosas	3%	0.5%	Límite Patrimonial y V. Habitual ⁹
Discapacidad (>= 65%)	3%	0.5%	Grado de discapacidad y V. Habitual ⁸

V. Ejemplos Prácticos de Liquidación (Graduados por Dificultad)

Para ilustrar la aplicación de los tipos de gravamen y la regla del Valor de Referencia Catastral (VRC), se desarrollan cuatro escenarios de liquidación del ITP-TPO en Galicia.

5.1. Nivel 1: Operación Sencilla (Local Comercial)

Este escenario representa la aplicación del tipo general sin reducciones.

Supuesto: Una sociedad mercantil adquiere un local comercial de segunda mano.
Datos de la Operación:

Precio Escritura (Valor Declarado): €200,000.
Valor de Referencia Catastral (VRC): €180,000.
Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se toma el mayor valor, que es el declarado: €200,000.
Tipo Aplicable: 8% (Tipo General para inmuebles que no son vivienda habitual).⁶
Cuota ITP: $€200,000 \times 0.08 = €16,000$.

Conclusión Nivel 1: La cuota a ingresar en ATRIGA mediante el Modelo 600 es de €16,000. Al ser una persona jurídica, la presentación y el pago deben ser electrónicos.⁷

5.2. Nivel 2: Operación Intermedia (Vivienda Habitual con Implicación VRC)

Este ejemplo muestra el efecto del VRC y la aplicación del tipo intermedio para vivienda habitual.

Supuesto: Una persona de 45 años adquiere una vivienda para su residencia habitual, pero la Administración considera el VRC superior al precio.
Datos de la Operación:

Precio Escritura (Valor Declarado): €350,000.
Valor de Referencia Catastral (VRC): €380,000.
Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): Prevalece el VRC, que es el mayor de los dos valores: €380,000.¹⁰
Tipo Aplicable: 7% (Tipo Intermedio para la adquisición de vivienda habitual).⁸
Cuota ITP: $€380,000 \times 0.07 = €26,600$.

Análisis Nivel 2: En este caso, el adquirente deberá liquidar el ITP sobre €380,000, un valor superior en €30,000 al precio que realmente ha pactado. Este ejemplo subraya la necesidad de consultar el VRC antes de formalizar la compraventa, ya que la Base Imponible no siempre es el precio escriturado.

5.3. Nivel 3: Operación Avanzada (Aplicación del 3% Reducido)

Este escenario aplica la máxima reducción por condición personal.

Supuesto: Un joven de 32 años (menor de 36) adquiere su primera vivienda habitual y cumple los requisitos de patrimonio y renta establecidos en el D.L. 1/2011.⁹
Datos de la Operación:

Precio Escritura: €120,000.
Valor de Referencia Catastral (VRC): €125,000.
Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): Prevalece el VRC: €125,000.
Tipo Aplicable: 3% (Tipo Reducido para Jóvenes).⁹
Cuota ITP: $€125,000 \times 0.03 = €3,750$.

Ahorro Fiscal Nivel 3: Si este adquirente no hubiera cumplido los requisitos de patrimonio o edad, se le hubiera aplicado el 7% o el 8% (si no fuese vivienda habitual). Asumiendo el tipo intermedio del 7%, la cuota habría sido de €8,750. El ahorro directo conseguido gracias al tipo reducido es de €5,000.

5.4. Nivel 4: Operación Compleja (Doble Gravamen ITP y AJD con Doble Reducción)

Este es el escenario más complejo, donde concurren ITP (TPO) y AJD (Documentos Notariales) con las reducciones específicas para colectivos protegidos.

Supuesto: Matrimonio clasificado como Familia Numerosa adquiere vivienda habitual y formaliza un préstamo hipotecario. Cumplen los límites patrimoniales exigidos para acceder a los tipos reducidos.⁹
Datos de la Operación:

Precio Venta/VRC (BI ITP): €220,000.
Responsabilidad Hipotecaria (RH) Total (BI AJD): €330,000.

Cálculo 1: ITP-TPO (Transmisión Onerosa)

Base Imponible ITP: €220,000.
Tipo ITP: 3% (Reducido Familia Numerosa).⁹
Cuota ITP: $€220,000 \times 0.03 = \textbf{€6,600}$.

Cálculo 2: AJD (Documentos Notariales del Préstamo)

Base Imponible AJD: €330,000 (Responsabilidad Hipotecaria Total).⁷
Tipo AJD: 0.5% (Reducido para Familias Numerosas).⁹
Cuota AJD: $€330,000 \times 0.005 = \textbf{€1,650}$.
Nota Importante: Aunque la reducción del 0.5% se aplica, la Ley Hipotecaria establece que el sujeto pasivo del AJD gradual en préstamos hipotecarios es la entidad prestamista, no el prestatario.⁷ Sin embargo, la reducción impacta directamente en la carga fiscal de la operación.
Cuota Total ITP y AJD (Carga Fiscal Regional): $€6,600 + €1,650 = €8,250$.
Contraste (Carga Fiscal General sin Reducciones): Si no calificaran para las reducciones, la carga sería:

ITP (8%): $€220,000 \times 0.08 = €17,600$.
AJD (1.5%): $€330,000 \times 0.015 = €4,950$.
Total General: €22,550.
Ahorro total para la Familia Numerosa: €14,300.

VI. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Galicia

Una operación de transmisión inmobiliaria en Galicia, especialmente si implica financiación hipotecaria o si el inmueble es nuevo (tributando por IVA), puede estar sujeta simultáneamente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su modalidad de Documentos Notariales.

6.1. Tipos de Gravamen y Base Imponible del AJD

El tipo de gravamen aplicable al AJD en la Comunidad Autónoma de Galicia es generalmente del 1.5%.¹

La Base Imponible varía según el documento gravado:

Compraventa (Vivienda Nueva sujeta a IVA): La base imponible es el valor escriturado o el VRC, tomándose el mayor de ambos.⁶
Préstamos Hipotecarios: Para los préstamos hipotecarios concedidos por entidades financieras, la base sobre la que se aplica el tipo es la cantidad total de la responsabilidad hipotecaria constituida.⁷

El AJD se devenga el mismo día que el ITP y tiene el mismo plazo de presentación de un mes.⁷

6.2. Tipos Reducidos en AJD

La legislación gallega, específicamente el Decreto Legislativo 1/2011, establece un tipo de gravamen reducido al 0.5% para el AJD aplicado a la adquisición de vivienda habitual.⁹

Este tipo reducido se aplica a los mismos colectivos protegidos que disfrutan del ITP al 3%: jóvenes menores de 36 años, familias numerosas, personas con discapacidad igual o superior al 65%, y víctimas de violencia de género.⁹

La armonización fiscal para los colectivos vulnerables es un principio estructural en la política fiscal gallega. El hecho de que los mismos requisitos personales y patrimoniales que activan el ITP reducido (3%) también permitan acceder al AJD reducido (0.5%) ⁹ simplifica significativamente el proceso de planificación fiscal para estos grupos, asegurando un mínimo fiscal regional consistente para la adquisición de su residencia habitual.

6.3. Implicaciones en Préstamos Hipotecarios

Respecto a los préstamos hipotecarios, aunque están sujetos a la cuota gradual de documentos notariales del AJD (1.5% o 0.5% si aplica la reducción), la normativa estatal establece que la obligación de pago recae sobre la entidad prestamista y no sobre el prestatario.⁷ Esto elimina una parte importante del coste directo para el comprador al formalizar la hipoteca, aunque la adquisición del inmueble en sí misma, si es de segunda mano, sigue tributando por ITP.

VII. Conclusiones y Consideraciones Finales

El análisis exhaustivo del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas en Galicia revela un sistema tributario regional complejo, fuertemente anclado en el Decreto Legislativo 1/2011, que establece tipos diferenciados para la adquisición de bienes inmuebles, con un claro énfasis en el fomento de la vivienda habitual y el apoyo a colectivos específicos.

La principal conclusión operativa es la centralidad del Valor de Referencia Catastral (VRC) en la determinación de la Base Imponible. El VRC actúa como el umbral mínimo de tributación, y su desconocimiento antes de la formalización de la escritura puede resultar en que el contribuyente deba liquidar el ITP sobre un valor superior al precio real pagado.¹⁰ Por lo tanto, la due diligence fiscal previa a la compraventa es obligatoria, incluyendo la consulta del VRC para mitigar el riesgo de liquidaciones complementarias o sorpresas financieras.

El mayor potencial de ahorro fiscal reside en los tipos reducidos duales: el 3% en ITP y el 0.5% en AJD.⁹ Estos tipos están reservados estrictamente a colectivos como jóvenes menores de 36 años, familias numerosas, personas con alta discapacidad y víctimas de violencia de género, y su aplicación está condicionada al cumplimiento de rigurosos límites patrimoniales y requisitos de destino de vivienda habitual. Este conjunto de reducciones proporciona un alivio fiscal de hasta el 6% o 7% del valor de la base imponible en comparación con los tipos generales (8% ITP, 1.5% AJD).Finalmente, la estricta gestión del impuesto por parte de ATRIGA, incluyendo la obligatoriedad de la presentación electrónica para ciertos sujetos y el perentorio plazo de un mes para la liquidación ⁶, exige la intervención de profesionales especializados para asegurar el correcto cumplimiento normativo, la aplicación óptima de los beneficios fiscales y la prevención de contingencias tributarias

Madrid

I. Marco Conceptual y Fundamento Legal del ITP en la Comunidad de Madrid

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en España es un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, lo que implica que la Comunidad de Madrid (CM) ejerce una considerable capacidad normativa sobre sus elementos esenciales.¹ Esta potestad abarca la regulación de tipos de gravamen, la implementación de deducciones, y el establecimiento de bonificaciones aplicables tanto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) como a la de Actos Jurídicos Documentados (AJD).¹

A. Capacidad Normativa y Modalidades del Impuesto

La modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) constituye el foco principal de este análisis. Esta modalidad grava fundamentalmente la transmisión de bienes inmuebles y muebles, la constitución y cesión de derechos reales (excluyendo los de garantía), y los arrendamientos. La operación más común y de mayor impacto fiscal es la compraventa de viviendas de segunda mano entre particulares.² Por su parte, la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se centra en aquellos documentos notariales, mercantiles y administrativos que requieren inscripción en registros públicos, aplicándose principalmente a la compraventa de vivienda nueva y a la formalización de préstamos hipotecarios.²

Desde una perspectiva administrativa, el obligado al pago, o sujeto pasivo, del ITP en todas sus modalidades es siempre el adquirente del bien o del derecho.² En el caso de una compraventa de segunda mano, es el comprador quien debe liquidar el impuesto.³ El momento en que se produce la obligación de tributar (devengo) se fija en la fecha de la formalización del acto o contrato, que habitualmente coincide con la firma de la escritura pública ante notario.³

B. La Base Imponible: Riesgos y Determinación del Valor

La correcta determinación de la Base Imponible (BI) es un componente crítico y una fuente significativa de riesgo fiscal para el contribuyente. La legislación madrileña establece que la Base Imponible del ITP será el valor real del bien o derecho transmitido. Sin embargo, para fines de liquidación, la Base Imponible se define como el valor más alto entre tres referencias principales: el precio de compraventa declarado en la escritura, el valor de tasación (si existe), o el Valor de Referencia Catastral (VRC) vigente en la fecha del devengo.⁵

El establecimiento del VRC como referencia obligatoria tiene implicaciones trascendentales en la planificación fiscal. El VRC actúa como un precio mínimo de tributación para la Agencia Tributaria de Madrid (ATM).⁵ Si el valor declarado por las partes en la compraventa es inferior al VRC que la administración tiene registrado para ese inmueble, la Base Imponible a efectos del impuesto se calculará automáticamente sobre el VRC. Esta mecánica impone al contribuyente la obligación de consultar el VRC de forma preventiva. Omitir esta diligencia previa y liquidar el impuesto basándose únicamente en el precio declarado expone al adquirente a recibir una liquidación complementaria por parte de la ATM, junto con los intereses de demora correspondientes. En esencia, la normativa autonómica ha desplazado la carga de la prueba del valor y ha estandarizado el VRC como el piso fiscal para la liquidación del ITP.

II. Tipos de Gravamen Generales en ITP (TPO)

La Comunidad de Madrid aplica tipos de gravamen fijos a la modalidad de TPO, manteniendo una estructura que diferencia entre el uso residencial, no residencial y las categorías de anexos. El tipo general aplicable a la adquisición de inmuebles es notoriamente inferior al máximo legal previsto, lo que constituye una estrategia de política fiscal autónoma.

A. Adquisición de Inmuebles Residenciales y Anexos

El tipo más común, aplicado a la mayoría de las transacciones inmobiliarias de segunda mano, es el destinado a la vivienda habitual:

Vivienda de Segunda Mano (Tipo General): La adquisición de inmuebles de uso residencial o viviendas de segunda mano tributa a un tipo de gravamen general del 6% sobre la Base Imponible.⁴
Garajes y Trasteros Independientes: La tributación de los anexos independientes se modula en función de su valor, estableciendo un sistema progresivo interno:

Si el valor del garaje o trastero independiente es igual o inferior a 30.000 €, el tipo de gravamen aplicable es el general del 6%.⁵
Si el valor del garaje o trastero independiente es superior a 30.000 €, el tipo se eleva al 8%.⁵ Es importante señalar que si estos elementos se adquieren como anexos inseparables de la vivienda, generalmente tributan al mismo tipo que la vivienda (6%).

B. Otros Inmuebles y Derechos Reales

La transmisión de activos no residenciales y la constitución de derechos sobre inmuebles tienen tipos diferenciados, reflejando una política fiscal distinta para la inversión no dirigida a la vivienda habitual.

Locales y Oficinas (No Residenciales): La transmisión de inmuebles destinados a usos comerciales, oficinas, naves industriales y otros usos no residenciales tributa a un tipo del 7%.⁵
Derechos Reales de Uso y Disfrute: La constitución o cesión de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles (como el usufructo, servidumbre o derecho de superficie), que no sean derechos reales de garantía, tributan generalmente también al 7%.⁵

La siguiente tabla resume los tipos impositivos generales del ITP en la Comunidad de Madrid, proporcionando una visión clara de las cargas tributarias habituales:

Tabla I: Síntesis de Tipos de Gravamen ITP (TPO) en la Comunidad de Madrid

Tipo de Transmisión	Base Imponible	Tipo de Gravamen Aplicable
Vivienda de Segunda Mano (General)	VRC o Superior	6,00%
Locales, Oficinas y Derechos Reales	VRC o Superior	7,00%
Garajes/Trasteros Independientes (Valor $\leq$ €30.000)	VRC o Superior	6,00%
Garajes/Trasteros Independientes (Valor $>$ €30.000)	VRC o Superior	8,00%

III. Regímenes Fiscales Reducidos y Bonificados (Tipo Reducido del 5%)

La Comunidad de Madrid, haciendo uso de su capacidad normativa ¹, establece tipos de gravamen reducidos para operaciones que buscan fomentar la vivienda habitual y apoyar a colectivos específicos.

A. Identificación del Tipo Reducido

El tipo reducido aplicable a la adquisición de vivienda habitual de segunda mano en la Comunidad de Madrid es del 5%.⁶ Este tipo representa una reducción de un punto porcentual respecto al tipo general (6%).

B. Sujetos Beneficiarios y Requisitos Generales

La aplicación de este tipo reducido está condicionada al cumplimiento de requisitos objetivos y subjetivos definidos en la normativa autonómica, si bien los detalles específicos de los límites de renta y valor máximo deben consultarse en la legislación vigente (que puede variar anualmente), estos beneficios están típicamente dirigidos a:

Jóvenes Adquirentes: Personas físicas que cumplen con un límite de edad preestablecido (habitualmente menores de 35 años).
Familias Numerosas: Adquisición de la vivienda habitual por miembros que posean título de familia numerosa.¹
Personas con Discapacidad: Sujetos pasivos que acrediten un grado de discapacidad específico.

C. La Complejidad de la Acumulación de Requisitos

La planificación fiscal para beneficiarse del tipo reducido del 5% requiere una verificación exhaustiva, que eleva significativamente la complejidad de la operación. Es fundamental comprender que la existencia del tipo reducido no garantiza su aplicación automática. Los tipos reducidos están indefectiblemente condicionados a límites concurrentes de valor, renta y, en algunos casos, patrimonio. Por ejemplo, en otras comunidades autónomas con legislaciones análogas, los beneficios se anulan si el adquirente supera un límite de base imponible en la declaración del IRPF del ejercicio fiscal anterior, o si el valor de la vivienda excede un umbral máximo (e.g., $150.000 €$ o $250.000 €$ en ejemplos de otras CCAA).⁸

Si el contribuyente aplica el tipo del 5% sin cumplir rigurosamente con cada uno de los requisitos concurrentes (edad, renta, no disponer de otra vivienda, etc.), la liquidación se considerará incorrecta por parte de la ATM. Esto resultará en la aplicación retroactiva del tipo general del 6% sobre la Base Imponible, a lo que se sumarán intereses de demora y las correspondientes sanciones por liquidación incorrecta. Por lo tanto, el ahorro potencial que representa la reducción de un punto porcentual (que puede ser, por ejemplo, $2.800 €$ en una vivienda de $280.000 €$ ⁶) debe ser sopesado frente al riesgo de una revisión administrativa. La debida diligencia fiscal en este ámbito es ineludible.

IV. Cálculo Práctico del ITP (TPO): Gradiente de Dificultad

Para ilustrar la metodología de cálculo del ITP en la Comunidad de Madrid, se presentan tres escenarios de dificultad creciente, desde una operación sencilla hasta un caso que involucra múltiples bienes y el conflicto con el Valor de Referencia Catastral.

Ejemplo Sencillo: Aplicación Directa del Tipo General

Este escenario representa la compraventa más común de una vivienda de segunda mano por un adquirente estándar que no aplica beneficios fiscales y donde el precio declarado es el más alto.

Datos de la Operación:

Precio de Compraventa (Declarado): $250.000 €$
Valor de Referencia Catastral (VRC): $240.000 €$
Adquirente: Persona física estándar.

Determinación de la Base Imponible (BI): La Base Imponible se fija en el mayor valor entre el precio declarado ($250.000 €$) y el VRC ($240.000 €$). Por lo tanto, BI = $250.000 €$.⁵
Tipo Aplicable: Vivienda de segunda mano (tipo general) = 6%.⁴
Cuota Íntegra: $250.000 € \times 6\% = 15.000 €$

El ITP total a pagar por el adquirente asciende a 15.000 €.

Ejemplo Intermedio: Aplicación de Tipo Reducido

Este escenario demuestra el beneficio fiscal potencial para un colectivo elegible, en este caso, un joven adquirente, asumiendo que cumple con todos los requisitos de renta y valor.

Datos de la Operación:

Precio de Compraventa (Declarado): $280.000 €$
VRC: $280.000 €$
Adquirente: Joven cualificado para el tipo reducido del 5%.

Determinación de la Base Imponible (BI): BI = $280.000 €$.⁵
Tipo Aplicable: Tipo reducido (Joven) = 5%.⁶
Cuota Íntegra: $280.000 € \times 5\% = 14.000 €$

La Cuota ITP a pagar es de 14.000 €. En comparación con la aplicación del tipo general (6%), que resultaría en $16.800 €$ ($280.000 € \times 6\%$ ⁵), la aplicación del tipo reducido implica un ahorro fiscal de $2.800 €$.⁶

Tabla III: Comparativa de Cálculo ITP (Vivienda €280.000)

Concepto	Escenario 1: Estándar (6%)	Escenario 2: Reducido (5%)	Diferencia de Cuota
Base Imponible	$280.000 €$	$280.000 €$	N/A
Tipo Impositivo Aplicable	6,00%	5,00%	-1,00%
Cuota ITP a Pagar	$16.800 €$	$14.000 €$	$2.800 €$

Ejemplo Complejo: Discrepancia en BI y Adquisición de Múltiples Bienes

Este escenario incorpora la complejidad de que el Valor de Referencia Catastral sea superior al precio declarado en un bien, y la necesidad de aplicar tipos de gravamen diferenciados a los anexos independientes.

Datos de la Operación:

Precio Declarado Vivienda: $300.000 €$
VRC Vivienda: $350.000 €$
Precio Declarado Garaje (Independiente): $40.000 €$
VRC Garaje: $38.000 €$
Adquirente: Persona física estándar.

La liquidación en este caso no es unitaria, sino que debe segregarse por cada bien sujeto a un tipo impositivo distinto.

Análisis de la Vivienda (Tipo 6%):

Determinación de la BI: La Base Imponible es el máximo entre el precio declarado ($300.000 €$) y el VRC ($350.000 €$). Por lo tanto, BI = $350.000 €$.⁵
Cuota ITP Vivienda: $350.000 € \times 6\% = 21.000 €$. La Hacienda madrileña obliga a tributar sobre un valor superior al pactado por las partes.

Análisis del Garaje (Tipos 6% o 8%):

Determinación de la BI: La Base Imponible es el máximo entre el precio declarado ($40.000 €$) y el VRC ($38.000 €$). BI = $40.000 €$.⁵
Tipo Aplicable Garaje: Dado que el BI del garaje ($40.000 €$) supera el umbral de $30.000 €$ establecido para anexos independientes, se aplica el tipo más alto del 8%.⁵
Cuota ITP Garaje: $40.000 € \times 8\% = 3.200 €$.

Cuota Total a Pagar: La Cuota ITP total se obtiene sumando las cuotas parciales: $21.000 €$ (Vivienda) + $3.200 €$ (Garaje) = $24.200 €$.

La gestión fiscal de este tipo de transacciones presenta un doble riesgo. En primer lugar, la superación del precio declarado por el VRC obliga a calcular el impuesto sobre un valor superior al económico, impactando directamente en la cuota a pagar por la vivienda. En segundo lugar, la segregación del garaje y el incumplimiento del límite de $30.000 €$ para este bien obliga a aplicar un tipo incrementado del 8%.⁵ Si el contribuyente hubiera liquidado erróneamente toda la operación al 6% sobre el precio declarado ($340.000 €$), el impuesto pagado habría sido $20.400 €$, resultando en una diferencia de $3.800 €$ que la ATM reclamaría posteriormente mediante liquidación complementaria, con los consecuentes recargos.

Tabla IV: Cálculo Detallado ITP – Escenario Complejo (Doble Discrepancia)

Bien	Precio Declarado	VRC	BI Aplicable	Tipo ITP Aplicable	Cuota ITP
Vivienda (Segunda Mano)	$300.000 €$	$350.000 €$	$350.000 €$	6,00%	$21.000 €$
Garaje (Independiente)	$40.000 €$	$38.000 €$	$40.000 €$	8,00%	$3.200 €$
Cuota ITP Total	$340.000 €$	$388.000 €$	$390.000 €$	N/A	$24.200 €$

V. Contexto Fiscal Inmobiliario Amplio: La Modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) debe analizarse en el contexto de su modalidad complementaria, el Acto Jurídico Documentado (AJD), que se activa cuando la operación está sujeta a IVA.

A. Relación y Exclusividad ITP vs. AJD

La regla de oro en la fiscalidad inmobiliaria es la incompatibilidad entre el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el ITP (TPO). Las transmisiones de vivienda de segunda mano están sujetas a ITP (TPO). En contraste, las transmisiones de vivienda de primera mano (obra nueva), realizadas por promotores y sujetas a IVA (generalmente al 10%), quedan exentas de ITP (TPO).⁶ Sin embargo, estas últimas operaciones sí están sujetas a la modalidad de AJD, en su cuota gradual de documentos notariales, ya que se formalizan en escritura pública e inscriben en el Registro de la Propiedad.³ El AJD, por lo tanto, es el tributo principal en la compra de vivienda nueva.⁶

B. Tipos Progresivos de AJD en la Comunidad de Madrid (Transmisión de Vivienda)

La Comunidad de Madrid ha utilizado su capacidad normativa para establecer tipos reducidos y progresivos para el AJD aplicado a la transmisión de viviendas, un aspecto fundamental para el mercado de obra nueva.¹⁰

La estructura progresiva es la siguiente, aplicada a las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de viviendas cuando el adquirente sea una persona física:

Valor real $\leq 120.000 €$: Se aplica un tipo impositivo reducido del 0,4%.¹⁰
Valor real entre $120.000 €$ y $180.000 €$: Se aplica un tipo del 0,5%.¹⁰
Valor real $> 180.000 €$: Se aplica el tipo incrementado de la escala, que es del 0,75%.¹⁰

Esta estructura progresiva, notablemente baja, contrasta con el tipo general del AJD en muchas otras comunidades autónomas, que a menudo se sitúa en el 1.5%. La política fiscal madrileña fomenta activamente la adquisición de viviendas de obra nueva de bajo y medio valor. Una vivienda nueva valorada en $150.000 €$ pagaría un AJD al 0,5%, mientras que una operación similar en una jurisdicción con un tipo del 1.5% supondría una carga tributaria tres veces superior. Este uso estratégico de la capacidad normativa por parte de la Comunidad de Madrid resulta en un beneficio significativo para el comprador de vivienda nueva de precio contenido.

C. Tributación Hipotecaria

Además de la transmisión, el AJD grava la constitución de hipotecas. Se aplica un tipo impositivo del 0,75% a las primeras copias de escrituras que documenten la constitución de hipoteca en garantía de préstamos para la adquisición de vivienda, siempre que el prestatario sea persona física y el valor real del derecho que se constituya sea superior a $180.000 €$.¹⁰

Tabla II: Tipos Progresivos de AJD en Madrid (Adquisición de Vivienda, Persona Física)

Valor Real Transmitido (Base Imponible)	Tipo de Gravamen Aplicable
Igual o inferior a $120.000 €$	0,40%
Superior a $120.000 €$ e igual o inferior a $180.000 €$	0,50%
Superior a $180.000 €$	0,75%

VI. Aspectos Procedimentales y Cumplimiento de la Liquidación

La correcta autoliquidación del ITP y AJD es esencial para evitar sanciones y recargos.

A. Modelo de Autoliquidación

La liquidación del ITP y AJD en la Comunidad de Madrid se realiza mediante el Modelo 600.² Este formulario oficial debe ser cumplimentado y presentado por el adquirente, que es el sujeto pasivo obligado al pago.² El Modelo 600 se utiliza para liquidar tanto las Transmisiones Patrimoniales Onerosas (compraventa de inmuebles o vehículos de segunda mano) como los Actos Jurídicos Documentados (documentos notariales como escrituras de compraventa o préstamos hipotecarios).²

B. Plazo de Presentación y Consecuencias del Incumplimiento

Plazo Legal: El plazo máximo legal para la autoliquidación y pago del ITP es de 30 días hábiles a contar desde la fecha en que se formaliza el acto o contrato sujeto al impuesto.³ Para una compraventa de vivienda, el plazo comienza a contar desde la fecha de la firma de la escritura pública.³
Modalidades de Presentación: El Modelo 600 se puede presentar de forma telemática a través de la sede electrónica de la Comunidad de Madrid o presencialmente en las oficinas autorizadas de atención al contribuyente, adjuntando la escritura que documenta la operación y el justificante de pago.³

C. La Rigidez del Plazo y el Riesgo de Recargos

El plazo de 30 días hábiles es perentorio y no admite prórroga. El incumplimiento de este plazo, incluso por un margen muy reducido, tiene consecuencias legales inmediatas y graves para el contribuyente, ya que la autoliquidación se convierte en extemporánea. La presentación fuera de plazo activa automáticamente la aplicación de recargos por declaración extemporánea sin requerimiento previo (regulados en el artículo 27 de la Ley General Tributaria), los cuales pueden variar desde un 5% hasta un 20% de la cuota, además de los intereses de demora que correspondan.

Dada esta rigidez, la gestión documental debe ser prioritaria inmediatamente después de la firma notarial. En situaciones donde exista una duda razonable sobre la Base Imponible correcta (por ejemplo, si el VRC está en proceso de revisión o existe controversia sobre el valor real), es siempre más prudente ingresar la cuota calculada sobre el valor más alto posible dentro del plazo de 30 días. Esto elimina el riesgo del recargo, dejando abierta la posibilidad de solicitar posteriormente la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos si se demostrara un valor inferior.

VII. Conclusiones y Recomendaciones Estratégicas

El régimen del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la Comunidad de Madrid se define por su tipo general del 6% para la vivienda usada y una serie de tipos reducidos y progresivos en AJD que buscan incentivar ciertos mercados y colectivos. La complejidad técnica reside principalmente en la determinación de la Base Imponible mediante el Valor de Referencia Catastral (VRC) y la aplicación rigurosa de los requisitos para los tipos reducidos.

Conclusiones Centrales:

El VRC como Condicionante Fiscal: La obligación de tributar por el mayor valor entre el declarado y el VRC elimina la discrecionalidad del contribuyente en la valoración de los inmuebles de segunda mano. El VRC debe ser tratado, a efectos prácticos, como el valor mínimo fiscal obligatorio para la liquidación.
Estructura Progresiva Estratégica en AJD: La Comunidad de Madrid mantiene un tipo de AJD excepcionalmente bajo (0.4% – 0.75%) en comparación con otras regiones, lo cual genera una ventaja fiscal significativa para la adquisición de vivienda nueva, especialmente aquella con valor inferior a $180.000 €$.
Complejidad en Tipos Reducidos: Aunque el ITP reducido al 5% es atractivo, su aplicación está sujeta a la estricta concurrencia de múltiples requisitos (edad, renta, valor). Un fallo en el cumplimiento de cualquiera de estas condiciones resultará en la aplicación del tipo general del 6% y la correspondiente liquidación complementaria.

Recomendaciones para Asesoramiento y Liquidación:

Verificación Previa del VRC: Antes de la firma, el adquirente debe obtener el VRC del inmueble. Si el precio de compraventa es inferior al VRC, la liquidación debe efectuarse sobre el VRC para evitar futuras comprobaciones de valores y recargos.
Liquidación Segregada para Anexos: Cuando se adquieran conjuntamente una vivienda y anexos independientes (garajes o trasteros), es indispensable realizar liquidaciones separadas para aplicar correctamente el tipo, especialmente si el valor de los anexos supera los $30.000 €$, activando el tipo del 8%.

Cumplimiento Riguroso del Plazo: La presentación del Modelo 600 y el pago del impuesto deben realizarse indefectiblemente en el plazo de 30 días hábiles desde la formalización del acto. La extemporaneidad conlleva un recargo automático que penaliza la falta de planificación administrativa.

Murcia

I. Fundamentos Legales del ITP en la Región de Murcia (CARM)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) constituye un tributo cedido, lo que otorga a la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia (CARM) competencias legislativas plenas para regular aspectos fundamentales como la base imponible, los tipos de gravamen y las deducciones. Esta capacidad legislativa se ejerce dentro del marco general establecido por la normativa estatal.

I.1. Jurisdicción y Fuente Normativa Primaria

La normativa fundamental que rige el cálculo y la liquidación del ITP y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la Región de Murcia es el Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos.¹ Este texto refundido consolida las regulaciones previas y establece las bases para la tributación autonómica.

No obstante, la política fiscal autonómica, especialmente en lo relativo a tipos y beneficios, se caracteriza por una notable adaptabilidad. El D.L. 1/2010 opera como el marco general, pero las modificaciones significativas en la carga tributaria son introducidas anualmente o bianualmente a través de las Leyes de Medidas Fiscales y, particularmente, las Leyes de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma.² Por ejemplo, se han introducido cambios relevantes con efectos a partir del 1 de enero de 2025 que afectan a la definición de «joven» para la aplicación de tipos reducidos.³ Esta dependencia de las Leyes de Presupuestos Autonómicas indica que la carga fiscal del ITP no es estática, y requiere que los asesores y contribuyentes consulten anualmente las novedades publicadas por la Agencia Tributaria de la Región de Murcia (ATRM) para garantizar una liquidación correcta y la aplicación de cualquier beneficio fiscal vigente.

I.2. Elementos Clave del ITP-TPO

El ITP-TPO se estructura en torno a tres elementos esenciales cuando se trata de la compraventa de bienes inmuebles:

Hecho Imponible: Consiste en la transmisión onerosa inter vivos de bienes inmuebles o la constitución y cesión de derechos reales sobre ellos.
Sujeto Pasivo: La obligación recae siempre en el adquirente del bien o derecho.
Devengo y Plazo de Liquidación: El impuesto se devenga en la fecha en que se formaliza el acto o contrato (generalmente, la firma de la escritura pública). La legislación murciana establece un plazo de liquidación crucial: la autoliquidación del ITP y AJD debe presentarse en la ATRM dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha del devengo.⁴

El estricto cumplimiento de este plazo de 30 días hábiles para la presentación del Modelo 600 ⁵ es fundamental. Esta corta ventana temporal aumenta el riesgo de que el adquirente, especialmente si se trata de un particular sin asesoramiento previo, incurra en un retraso en la presentación. El incumplimiento del plazo reglamentario desencadena la aplicación de recargos por declaración extemporánea, que pueden oscilar entre el 5%, 10%, 15% o 20% (más intereses de demora en los casos de mayor retraso), incrementando significativamente el coste fiscal total de la operación.

II. Determinación de la Base Imponible (BI): La Preeminencia del Valor de Referencia Catastral (VRC)

El cálculo del ITP se inicia con la determinación de la Base Imponible (BI), que constituye la magnitud monetaria sobre la cual se aplicará el tipo de gravamen correspondiente.

II.1. Concepto y Cálculo de la Base Imponible

Según la normativa estatal armonizada, la Base Imponible del ITP-TPO se define como el valor real del bien transmitido o del derecho constituido. Sin embargo, para la compraventa de bienes inmuebles, esta definición se ha objetivado rigurosamente a partir de 2021 mediante la Ley 11/2021.

El principio fundamental de tributación mínima post-2021 establece que la BI debe ser la mayor de estas tres magnitudes ⁶:

El valor declarado por las partes en la escritura.
El precio o la contraprestación pactada.
El Valor de Referencia Catastral (VRC) del inmueble.

II.2. La Función del Valor de Referencia Catastral (VRC)

El VRC, determinado anualmente por la Dirección General del Catastro a partir de datos de precios de compraventa notariales y otros parámetros inmobiliarios, ha pasado a ser la base imponible mínima obligatoria para el ITP y AJD en la Región de Murcia.⁶

La implementación del VRC como BI mínima ha transformado significativamente la mecánica fiscal de las transmisiones onerosas. Si el VRC es superior al precio de venta pactado, la Base Imponible a efectos de la autoliquidación del ITP será obligatoriamente el VRC. Este sistema minimiza la discrecionalidad en la valoración y reduce drásticamente los procedimientos de comprobación de valores (liquidaciones paralelas) por parte de la ATRM, siempre que se respete el VRC. En esencia, el riesgo de subvaloración del bien se traslada desde la esfera del contribuyente (que ya no puede declarar un precio artificialmente bajo) a la Administración del Catastro, que es la responsable de fijar un valor objetivo de mercado.

El contribuyente puede obtener el VRC de un inmueble, en caso de que le haya sido asignado, a través de la Sede Electrónica del Catastro.⁶

II.3. Escenarios de Discrepancia en la Base Imponible

La Base Imponible siempre se fija en la magnitud más alta de las tres citadas:

Escenario 1 (Precio o Valor Declarado $\geq$ VRC): Si el precio de compraventa supera el VRC, la Base Imponible es el precio declarado. En este caso, el riesgo de una futura comprobación de valores es bajo, ya que el contribuyente ha tributado por encima del mínimo legal.
Escenario 2 (VRC $>$ Precio o Valor Declarado): Si el VRC es superior al precio pactado, la Base Imponible es el VRC.⁶ Este es el escenario más común y el que exige una planificación fiscal precisa. El comprador se ve obligado a pagar impuestos sobre un valor superior al que realmente desembolsó al vendedor. Por ello, la correcta planificación pre-adquisición es obligatoria: el comprador debe obtener y conocer el VRC antes de firmar la escritura para determinar con certeza la carga fiscal real. La omisión de este paso puede resultar en la subestimación del coste total de la adquisición.

III. Tipos de Gravamen Aplicables (TPO) en la Región de Murcia: Segmentación de Política Fiscal

La Región de Murcia utiliza el ITP como una herramienta de política fiscal segmentada, aplicando diferentes tipos de gravamen no solo a las transmisiones patrimoniales generales, sino también a colectivos y fines específicos (sociales y económicos).

III.1. Tipo de Gravamen General (Tasa Ordinaria)

El tipo de gravamen aplicable por defecto a las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles, cuando no concurren los requisitos para la aplicación de tipos reducidos, es del 8%.⁷ Este tipo se aplica típicamente a segundas residencias, terrenos urbanizables, garajes aislados o locales comerciales.

III.2. Tipos Reducidos para Adquisición de Vivienda Habitual (Foco Social)

Murcia ha establecido beneficios fiscales para colectivos considerados prioritarios para facilitar el acceso a la vivienda habitual, aunque existe cierta disparidad en las fuentes consultadas respecto a las tasas más bajas (3% y 4%).⁸ El tipo reducido predominante para estos colectivos en el marco del acceso a vivienda habitual es del 4%.⁸

Los principales colectivos beneficiarios de esta reducción al 4% son:

Jóvenes Adquirentes: Se aplica a personas cuya edad es, en la mayoría de los casos, menor de 35 años ⁸ o menor de 36 años.⁹
Familias Numerosas: Se requiere la acreditación oficial de la condición de familia numerosa.
Personas con Discapacidad: Las reducciones se aplican a aquellas personas que acrediten un grado de discapacidad, mencionándose el tipo del 3% para aquellos con discapacidad igual o superior al 65%.⁹

La aplicación de estos tipos reducidos está siempre supeditada al cumplimiento de requisitos adicionales, que no solo incluyen el destino de la vivienda (debe ser la habitual del adquirente), sino también al mantenimiento de unos límites de renta y patrimonio preestablecidos en el D.L. 1/2010.

III.3. Tipos Reducidos con Foco Empresarial (Incentivos Económicos)

La legislación murciana también segmenta la política fiscal para estimular la actividad económica y el emprendimiento, introduciendo tipos específicos.

Tipo del 5% para Jóvenes Empresarios (Novedades 2025):
A partir de enero de 2025, se han modificado los criterios para el tipo reducido enfocado en el emprendimiento. Se considera «joven» ahora a quien tenga 40 años o menos 3 (anteriormente, era menor de 40 años). Este tipo reducido del 5% se aplica específicamente cuando el contribuyente joven, o una sociedad mercantil participada íntegramente por personas jóvenes, es empresario o profesional y destina el inmueble adquirido a ser su domicilio fiscal o centro de trabajo.3
Esta modificación genera una clara estratificación de edades en la política fiscal. Los compradores jóvenes se dividen en dos grupos: aquellos que son menores de 35/36 años (foco social) y aquellos en la franja de 36 a 40 años (foco económico). El cambio normativo implica que las personas particulares de 36 a 40 años que no sean empresarios o profesionales quedan explícitamente excluidas del tipo superreducido (4%) ¹⁰, dirigiendo el beneficio fiscal únicamente hacia el fomento de la actividad empresarial.
Tipo del 2% para Reventa Profesional:
Se aplica un tipo reducido del 2% para aquellos que adquieran inmuebles (viviendas de segunda mano) con la finalidad de reventa. Este beneficio requiere que el adquirente sea un empresario (persona física o jurídica) y se comprometa a cumplir con las normas del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario.8

La aplicación de todos los tipos reducidos es condicional. Por ejemplo, el 4% para vivienda habitual exige el mantenimiento del destino durante un plazo mínimo y el cumplimiento de las condiciones de patrimonio y renta. La inobservancia de cualquiera de estos requisitos durante el periodo de comprobación puede dar lugar a la pérdida del beneficio fiscal, obligando al contribuyente a ingresar la diferencia con el tipo general (8%), más los intereses de demora correspondientes, a través de una liquidación complementaria.

A continuación, se presenta un resumen consolidado de los tipos de gravamen aplicables en la Región de Murcia:

Tabla Clave I: Tipos de Gravamen ITP-TPO en la Región de Murcia (Inmuebles)

Supuesto de Adquisición	Tipo (%)	Requisitos Esenciales
General (Locales, Segundas Residencias)	8%	Transmisiones que no califican para reducciones. ⁷
Vivienda Habitual (Joven)	4%	Edad generalmente menor de 35/36 años. Cumplimiento de límites de renta/patrimonio y destino. ⁸
Vivienda Habitual (Familia Numerosa / Discapacidad)	4%	Acreditación de la condición. Cumplimiento de límites de renta/patrimonio y destino. ⁸
Inmueble destinado a Negocio (Joven Empresario)	5%	Adquirente $\leq 40$ años (a partir de 2025). Empresario/profesional. Destino a domicilio fiscal o centro de trabajo. ³
Adquisición para Reventa (Empresarios)	2%	Sujeto pasivo empresario. Cumplimiento de requisitos contables y reventa en plazo. ⁸

IV. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Murcia

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un impuesto indirecto que a menudo se liquida conjuntamente con el ITP (Modelo 600), aunque grava un hecho imponible diferente: la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles o administrativos).

IV.1. Tipo de Gravamen Aplicable (Cuota Variable)

Dentro de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, la cuota variable (la más relevante en las transacciones inmobiliarias) grava los documentos notariales que inscriben derechos reales o garantías. En la Región de Murcia, el tipo de gravamen general aplicable a estos documentos notariales es del 1.2%.¹¹

IV.2. AJD en Préstamos Hipotecarios

El AJD cobra especial relevancia en las operaciones de adquisición de vivienda con financiación hipotecaria.

Hecho Imponible: Es la formalización de la escritura de préstamo hipotecario.
Base Imponible: La Base Imponible del AJD no es el capital prestado, sino el importe total de la Responsabilidad Hipotecaria garantizada, que incluye el principal, los intereses ordinarios y de demora, y las costas y gastos estimados por la entidad financiera.
Sujeto Pasivo: Aunque el tipo de gravamen se mantiene en el 1.2% ¹¹, es crucial recordar que, a raíz de la modificación legal de 2018, el sujeto pasivo legal en los préstamos con garantía hipotecaria es la entidad prestamista (el banco).

Aunque la obligación legal de pago recae sobre el prestamista, el tipo impositivo del 1.2% sigue representando un coste significativo asociado a la operación. Los adquirentes deben tener en cuenta este impuesto en la estimación global de costes de la transacción, ya que su repercusión económica suele reflejarse indirectamente en las condiciones o comisiones del préstamo.

V. Procedimiento de Autoliquidación y Cumplimiento Formal

La gestión del ITP y AJD es competencia de la Agencia Tributaria de la Región de Murcia (ATRM), que ha digitalizado el proceso para facilitar el cumplimiento voluntario.

V.1. Instrumento y Plazo

El instrumento formal para la autoliquidación tanto del ITP-TPO como del AJD (modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados) es el Modelo 600.⁵

El plazo para la presentación y pago es, como se mencionó, de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se produzca el acto o contrato (la fecha de la escritura pública).⁴

V.2. Presentación y Gestión

La ATRM promueve activamente la presentación telemática del Modelo 600, poniendo a disposición de los interesados una serie de preguntas frecuentes y un manual de usuario detallado para la presentación electrónica.¹² El código de trámite para el Modelo 600 en la Sede Electrónica de la CARM es el 2183.⁵

Una vez completada la autoliquidación y realizado el pago, el contribuyente debe presentar el Modelo 600 junto con el comprobante de pago y una copia de la escritura de compraventa. Aunque el proceso telemático es la vía preferente, la ATRM también mantiene puntos de atención para la gestión presencial.⁹ La Agencia Tributaria de la Región de Murcia ofrece, además, canales de soporte para resolver incidencias informáticas relacionadas con los formularios electrónicos.¹²

VI. Casos Prácticos de Cálculo del ITP (Graduados por Dificultad)

Los siguientes ejemplos ilustran la aplicación de las reglas fiscales murcianas, poniendo énfasis en la determinación de la Base Imponible según el Valor de Referencia Catastral (VRC) y la correcta aplicación de los tipos de gravamen.

Ejemplo A: Operación Sencilla (Tipo General 8%)

Esta casuística representa la situación menos compleja, donde no se aplica ningún beneficio fiscal y la base imponible está alineada con el mercado.

Descripción: Adquisición de una parcela urbana no destinada a vivienda habitual por parte de un particular. El devengo ocurre en la fecha de la escritura.

Parámetro	Valor
Precio Declarado (Pactado)	180.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC)	160.000 €
Tipo de Adquisición	No aplica reducción (segunda residencia/terreno)

Proceso de Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): La BI es la mayor de las magnitudes entre el precio pactado (180.000 €) y el VRC (160.000 €).

$$\text{BI} = \max(180.000 €; 160.000 €) = 180.000 € \quad [6]$$
Aplicación del Tipo de Gravamen: Dado que no se cumplen los requisitos para ningún tipo reducido, se aplica el tipo general.

$$\text{Tipo Aplicable} = 8\% \quad [7]$$
Cálculo de la Cuota Tributaria ITP:

$$\text{Cuota ITP} = 180.000 € \times 0.08 = 14.400 €$$

Dificultad: Baja. La autoliquidación se realiza sobre el precio declarado, que es superior al mínimo fiscal (VRC).

Ejemplo B: Operación de Dificultad Media (Base Imponible por VRC y Tipo Reducido 4%)

Este ejemplo refleja la situación actual más frecuente, donde el VRC supera el precio de compra, y el adquirente se beneficia de un tipo reducido.

Descripción: Compra de una vivienda habitual por una persona de 30 años (menor de 35/36 años) que cumple con todos los requisitos de renta y patrimonio para acceder al tipo reducido.

Parámetro	Valor
Precio Declarado (Pactado)	190.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC)	210.000 €
Tipo de Adquisición	Joven adquirente de vivienda habitual (aplica reducción 4%)

Proceso de Cálculo:

Determinación de la Base Imponible (BI): La BI es la mayor de las magnitudes entre el precio pactado (190.000 €) y el VRC (210.000 €).

$$\text{BI} = \max(190.000 €; 210.000 €) = 210.000 € \quad [6]$$
Aplicación del Tipo de Gravamen: Al tratarse de un joven adquirente de vivienda habitual que cumple los requisitos sociales, se aplica el tipo reducido.

$$\text{Tipo Aplicable} = 4\% \quad [8, 9]$$
Cálculo de la Cuota Tributaria ITP:

$$\text{Cuota ITP} = 210.000 € \times 0.04 = 8.400 €$$

Dificultad: Media. El factor de complejidad reside en la necesidad de liquidar sobre el VRC (210.000 €), que es superior al precio pagado (190.000 €), y en la obligación de documentar y justificar el derecho al tipo reducido del 4%. Si el adquirente hubiese liquidado al 8% (tipo general), la cuota habría sido 16.800 €, lo que demuestra el ahorro fiscal significativo (8.400 €) asociado a los beneficios fiscales autonómicos.

Ejemplo C: Operación Compleja (Concurrencia de ITP General, AJD y BICs Diferentes)

Este escenario incluye la complejidad de una adquisición financiada, donde concurren ITP y AJD, cada uno con su propia Base Imponible.

Descripción: Compra de una segunda residencia (no aplica reducción ITP) por 280.000 €, financiada con un préstamo hipotecario de 200.000 €.

Parámetro	ITP (TPO – Compra)	AJD (Cuota Variable – Hipoteca)
Precio/Capital	280.000 € (Declarado)	200.000 € (Capital Préstamo)
Valor Fiscal	300.000 € (VRC)	350.000 € (Responsabilidad Hipotecaria Total)
Tipo Aplicable	8% (General) ⁷	1.2% (Documentos Notariales) ¹¹

1. Proceso de Cálculo ITP (TPO – Compra de la Vivienda):

a. Base Imponible ITP: Se utiliza el valor más alto entre el precio declarado (280.000 €) y el VRC (300.000 €).

$$\text{BI ITP} = 300.000 € \quad ⁶$$b. **Cuota Tributaria ITP:** Se aplica el tipo general del 8%, al no ser vivienda habitual.$$\text{Cuota ITP} = 300.000 € \times 0.08 = 24.000 €$$

(Este importe es pagado por el comprador de la vivienda).

2. Proceso de Cálculo AJD (Cuota Variable – Préstamo Hipotecario):

a. Base Imponible AJD: La BI es la Responsabilidad Hipotecaria Total (350.000 €), no el capital prestado.

$$\text{BI AJD} = 350.000 €$$b. **Cuota Tributaria AJD:** Se aplica el tipo de gravamen de la cuota variable.$$\text{Cuota AJD} = 350.000 € \times 0.012 = 4.200 € \quad ¹¹$$

(Este importe, aunque legalmente a cargo del prestamista, representa un coste fiscal generado por la operación).

Dificultad: Alta. El cálculo requiere la diferenciación de dos impuestos (ITP y AJD) que se liquidan en un mismo modelo (Modelo 600), utilizando diferentes bases imponibles (VRC para ITP, Responsabilidad Hipotecaria para AJD) y tipos impositivos (8% y 1.2%).

VII. Conclusiones y Consideraciones Finales

El cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la Región de Murcia es un proceso técnicamente exigente que requiere una comprensión profunda del marco normativo autonómico y la capacidad de adaptarse a sus constantes actualizaciones.

VII.1. Síntesis Normativa y Fiscalidad Estratificada

La Región de Murcia ha desarrollado una política fiscal segmentada dentro del D.L. 1/2010. Si bien el tipo general del 8% ⁷ establece la base, la verdadera complejidad reside en el sistema de tipos reducidos. La existencia de tasas del 4% (para jóvenes y familias numerosas con fines sociales) y del 5% (para jóvenes empresarios) ⁸ demuestra que la Comunidad Autónoma utiliza la fiscalidad como herramienta de incentivo demográfico y económico. La reciente modificación para 2025, que eleva la edad de aplicación del beneficio de emprendimiento a los 40 años ³ pero lo restringe a empresarios y profesionales ¹⁰, ilustra la naturaleza dinámica de esta legislación, lo que subraya la necesidad de verificar la vigencia de la normativa mediante las Leyes de Presupuestos Autonómicas anuales.

VII.2. El Factor Determinante del Valor de Referencia Catastral

El factor más determinante en el cálculo del ITP es la Base Imponible mínima objetiva: el Valor de Referencia Catastral (VRC).⁶ La preeminencia del VRC elimina la posibilidad de tributar sobre un precio declarado inferior si este valor fiscal es mayor. La implicación práctica de esta norma es que los adquirentes deben incorporar sistemáticamente la obtención del VRC como paso previo y obligatorio a la firma de la compraventa. Esto permite proyectar la carga tributaria real y mitigar el riesgo de incurrir en costes fiscales inesperados que superen el precio de adquisición.

VII.3. Rigor en el Cumplimiento Formal

La autoliquidación del ITP y AJD debe llevarse a cabo mediante el Modelo 600 ⁵ en el plazo perentorio de 30 días hábiles desde el devengo.⁴ La brevedad de este plazo impone una alta exigencia en la recopilación de documentos justificativos, especialmente cuando se busca la aplicación de tipos reducidos que requieren acreditar condiciones personales (edad, familia numerosa, discapacidad, estatus de empresario) y cumplir con los límites de renta y patrimonio. Cualquier error en la justificación o el incumplimiento de las condiciones puede llevar a la pérdida retroactiva del beneficio fiscal y a la imposición de liquidaciones complementarias, con los consiguientes intereses y recargos.

En resumen, la liquidación del ITP en la Región de Murcia requiere precisión en la identificación de la Base Imponible (supeditada al VRC) y una verificación rigurosa de los requisitos personales y temporales para aplicar los tipos de gravamen reducidos (4%, 5% o 2%), con una gestión documental y temporal estricta a través del Modelo 600.

Navarra

I. Introducción y Marco Normativo del ITP en la Comunidad Foral de Navarra

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) constituye un elemento esencial en la tributación de la adquisición de bienes inmuebles de segunda mano en España. Dada la naturaleza de régimen foral de la Comunidad Foral de Navarra (CFN), este impuesto se rige por normativa propia, confiriéndole un alto grado de autonomía y especificidad respecto al régimen común.¹ Este informe ofrece un análisis técnico y detallado de la legislación aplicable, la metodología de cálculo, la estructura de tipos y los procedimientos formales ante la Hacienda Foral de Navarra (HFN).

A. Objeto, Naturaleza y Fundamento Legal

El ITP-TPO es un tributo de naturaleza indirecta que grava la circulación de la riqueza por actos a título oneroso. El hecho imponible principal, a efectos de este estudio, es la adquisición de bienes inmuebles de segunda mano. El sujeto pasivo obligado al pago del impuesto es el adquirente del bien (el comprador).² El devengo del impuesto, momento en el cual se considera exigible, se produce en la fecha de la formalización del acto jurídico, típicamente la firma de la escritura de compraventa ante notario.³

El marco legal se establece principalmente en la Ley Foral del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, junto con sus desarrollos y modificaciones. Es relevante la Ley Foral 22/2008, de 24 de diciembre, que ha introducido diversas medidas tributarias y modificaciones normativas en este ámbito.⁴

B. Estructura del Tipo General y Autonomía Foral

La potestad normativa plena de la CFN le permite establecer tipos de gravamen y bases imponibles que difieren del régimen estatal.¹ En el caso de Navarra, la estructura impositiva del ITP-TPO se caracteriza por la aplicación de un tipo general más estable.

El tipo general aplicable a la transmisión onerosa de bienes inmuebles es del 6%.⁵ Este tipo se aplica a la adquisición de inmuebles que no califican para bonificaciones, incluyendo locales comerciales, garajes no vinculados a una vivienda bonificada y, crucialmente, segundas residencias. Es fundamental notar que, a diferencia de otras comunidades autónomas que aplican un sistema de tramos con tipos inferiores para bases imponibles iniciales (como el 4% o 5% para los primeros tramos de valor), Navarra utiliza el 6% desde el primer euro de la base liquidable para la mayoría de las operaciones.⁷ Esta uniformidad en el tipo general proporciona una predictibilidad fiscal notable para las transacciones inmobiliarias en la región.

II. La Base Imponible y la Valoración Fiscal Foral

La correcta determinación de la Base Imponible (BI) es el paso inicial y más crítico en el cálculo del ITP, ya que define la magnitud sobre la que se aplicará el tipo de gravamen.

A. Valor Real y Valoración de Referencia Catastral

La Base Imponible del ITP debe ser, por definición, el valor real del bien transmitido. No obstante, para garantizar la equidad fiscal y evitar el fraude, el contribuyente debe autoliquidar el impuesto utilizando el valor que resulte superior entre:

El valor declarado en la escritura pública (precio de compraventa).
El valor comprobado por la Administración Foral, que se establece principalmente a través del Valor de Referencia Catastral (VRC) o la valoración foral.⁸

Si el valor de compraventa es inferior al VRC, la Base Imponible será el VRC. Esta obligación implica que la liquidación se realice siempre sobre la base mínima fijada por la HFN, o superior.

B. El Coeficiente de Estado de Conservación como Factor de Ajuste

Un elemento técnico de gran relevancia en Navarra es el mecanismo de ajuste del VRC. La normativa foral exige que, al determinar el Valor de Referencia aplicable al ITP y AJD, se debe aplicar un coeficiente que pondere el estado de conservación de la construcción registrado en la base de datos catastral.⁸

Esta disposición legal tiene por objeto asegurar que el valor fiscal establecido como base imponible mínima (VRC ajustado) no exceda en ningún caso el valor de mercado real del bien. La inclusión de este coeficiente es esencial para proteger al contribuyente de liquidaciones excesivas en casos donde el valor de compraventa bajo se justifica por un grave deterioro del inmueble.

Cuando la HFN detecta que el valor declarado es inferior al VRC ajustado, existe el riesgo de emitir una liquidación complementaria. El principal argumento legal para el contribuyente que desee impugnar dicha liquidación debe centrarse precisamente en demostrar que el coeficiente de conservación aplicado por la Hacienda Foral no refleja el deterioro efectivo del inmueble, logrando así justificar que el valor real de mercado es inferior al VRC que sirve de base para la comprobación.⁸

III. Tipos de Gravamen y Aplicación Escalonada en Navarra

La CFN concentra sus beneficios fiscales del ITP en el ámbito de la vivienda habitual para familias numerosas, aplicando una estructura escalonada muy precisa.

A. El Tipo General Aplicable

Como se ha mencionado, el tipo general aplicable a la adquisición onerosa de bienes inmuebles es del 6%.⁵ Este tipo es el que se aplica a toda la base liquidable en la mayoría de las operaciones, incluyendo aquellas adquisiciones de viviendas que no cumplen los requisitos para las bonificaciones sociales.

B. Tipo Reducido para Familias Numerosas

Navarra establece un tipo reducido del 5% para fomentar la adquisición de vivienda habitual por parte de familias numerosas, bajo requisitos estrictos:

Requisitos de Elegibilidad:

La adquisición debe tener como objeto la Vivienda Habitual (V.H.) de la unidad familiar.
La unidad familiar debe estar clasificada como Familia Numerosa, lo que en términos generales implica tener más de tres miembros.⁶
El adquirente no debe poseer otra vivienda en propiedad en el mismo término municipal en el momento de la compraventa.⁵

Estructura de Tarifa Escalonada (Umbral de €180.303,63):
La bonificación del 5% no se aplica de manera uniforme, sino que se limita a un tramo de valor. El tipo reducido del 5% solo se aplica a la parte de la Base Liquidable que no supere los €180.303,63.6
El importe de la Base Liquidable que exceda de ese umbral (es decir, superior a €180.303,63) tributará obligatoriamente al tipo general del 6%.⁶ Esta estructura escalonada es el factor determinante en el cálculo de transacciones de viviendas habituales de valor superior a este umbral.
Tipos Reducidos Ausentes:
Es relevante destacar la especificidad del enfoque navarro. A diferencia de otras comunidades autónomas, Navarra no contempla tipos reducidos por la edad del comprador (por ejemplo, para menores de 35 años o 40 años, como sí ocurre en La Rioja o Murcia).10 Las bonificaciones están centradas casi exclusivamente en el criterio de Familia Numerosa.5

C. Exenciones Relevantes

La adquisición de viviendas calificadas como Vivienda de Protección Oficial (VPO) suele estar exenta del pago del ITP, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos establecidos en la normativa foral de vivienda.³ Asimismo, las transmisiones de bienes realizadas a favor de entidades públicas (Estado, comunidades autónomas, entidades locales) pueden estar exentas.³

Tabla 1: Tipos de Gravamen del ITP-TPO en Navarra (Bienes Inmuebles)

Tipo de Operación	Base Liquidable / Tramos	Tipo de Gravamen	Requisitos Clave (Ley Foral)
Adquisición General de Inmuebles	Base Liquidable Total	6%	Aplicación por defecto (locales, segundas viviendas, etc.).⁷
Adquisición V.H. (Familia Numerosa)	Hasta €180.303,63	5%	V.H., FN (>3 miembros), no otra vivienda en el municipio.⁶
Adquisición V.H. (Familia Numerosa)	Exceso sobre €180.303,63	6%	Aplicación del tipo general al tramo superior.⁶
Adquisición VPO	Base Liquidable Total	Exento	Cumplimiento de requisitos de VPO.³

IV. Metodología de Liquidación y Ejemplos Prácticos de Cálculo

La metodología de cálculo se basa en la aplicación del tipo correspondiente a la Base Liquidable.

A. Nivel Básico: Tipo General del 6%

Este ejemplo ilustra la liquidación de una operación estándar que no se beneficia de reducciones fiscales.

Ejemplo Básico 1: Adquisición de un Garaje (Inmueble NO Bonificado)

Supuesto: Compraventa de una plaza de garaje por un precio declarado de €25.000. La HFN ha establecido un VRC ajustado de €28.000.

Base Imponible (BI): Se toma el valor superior.

$$BI = \max(\text{Valor Declarado } €25.000, \text{VRC Ajustado } €28.000) = €28.000$$
Base Liquidable (BL): €28.000.
Tipo Aplicable: 6% (Tipo General).
Cálculo del ITP:

$$ITP = €28.000 \times 0.06 = €1.680$$

La cuota a ingresar es de €1.680.

B. Nivel Intermedio: Operación bajo Comprobación de Valores y Bienes Muebles

Este nivel introduce la valoración foral y las transmisiones de bienes muebles.

Ejemplo Intermedio 2: Adquisición de Vehículo Usado (ITP de Bien Mueble)

Supuesto: Adquisición de un vehículo usado entre particulares. El valor de tasación oficial según las tablas de la HFN, que constituye la Base Imponible, es de €12.500.

Modelo y Tipo Aplicable: Se utiliza el Modelo 620.¹¹ El tipo de gravamen aplicable a bienes muebles onerosos es generalmente del 4%.
Cálculo del ITP:

$$ITP = €12.500 \times 0.04 = €500$$

La cuota a ingresar es de €500.

C. Nivel Avanzado: Aplicación del Tipo Escalonado y Concurrencia con AJD

Este ejemplo aborda la complejidad de la tarifa escalonada y la concurrencia con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), elemento clave en la planificación fiscal navarra.

Ejemplo Avanzado 1: Liquidación Escalonada por Familia Numerosa

Supuesto: Una Familia Numerosa con 5 miembros (cumpliendo todos los requisitos) adquiere su Vivienda Habitual. El valor de la Base Liquidable es de €350.000.

Cálculo del Tramo Bonificado (5%): Aplica hasta el límite legal.
$$\text{BL sujeta al 5%} = €180.303,63$$
$$Cuota\ 5\% = €180.303,63 \times 0.05 = €9.015,18$$
Cálculo del Tramo General (6%): Aplica al exceso sobre el límite.

$$\text{Exceso de BL} = €350.000 – €180.303,63 = €169.696,37$$
$$Cuota\ 6\% = €169.696,37 \times 0.06 = €10.181,78$$
Cuota ITP Total:

$$\text{ITP Total} = €9.015,18 + €10.181,78 = €19.196,96$$

Ejemplo Avanzado 2: ITP y AJD Conjunto (Adquisición Hipotecada)

Supuesto: La misma adquisición anterior (€350.000) se financia mediante un préstamo hipotecario. La Base Imponible del AJD (responsabilidad hipotecaria) se establece en €300.000.

ITP-TPO: Se mantiene la cuota calculada: €19.196,96.
Cálculo del AJD (Documentos Notariales): El AJD grava la formalización de la hipoteca en escritura pública.

Tipo Aplicable en Navarra: 0.5%.¹²
Base Imponible del AJD: €300.000.
$$Cuota\ AJD = €300.000 \times 0.005 = €1.500,00$$

Coste Fiscal Total (ITP + AJD):

$$\text{Coste Total} = €19.196,96 + €1.500,00 = €20.696,96$$

La ventaja de Navarra en esta operación reside en el bajo gravamen del AJD (0.5%) ¹², lo que reduce significativamente los costes de formalización de la hipoteca en comparación con jurisdicciones con tipos de AJD más elevados.

V. Obligaciones Formales y Proceso de Autoliquidación ante la HFN

La gestión del ITP en Navarra es competencia de la Hacienda Foral de Navarra (HFN) e impone rigurosos requisitos en cuanto a plazos y presentación documental.

A. Plazo de Presentación e Ingreso

El plazo legal para la presentación de la autoliquidación (pago) del ITP-TPO es de 30 días hábiles a partir de la fecha del devengo.³ Este plazo es perentorio; su incumplimiento conlleva la aplicación de recargos y la generación de intereses de demora. La consideración de días hábiles excluye los sábados, domingos y festivos.¹³

B. Modelos Oficiales y Proceso de Presentación

La autoliquidación de la mayoría de las transmisiones de inmuebles y la liquidación del AJD se realiza mediante el Modelo 600.¹⁴ Para la transmisión de vehículos usados, se utiliza el Modelo 620.¹¹ La presentación del Modelo 600 y, en su caso, del Modelo 605, debe realizarse por vía telemática, utilizando los programas de ayuda facilitados por la HFN.¹⁴

C. La Doble Obligación: Pago y Presentación Documental

El cumplimiento fiscal en Navarra requiere que el sujeto pasivo cumpla una doble obligación dentro del plazo de 30 días hábiles:

Autoliquidación e Ingreso: Cumplimentación del modelo y pago de la cuota.
Presentación Documental (Modelo N01): Además del pago, los sujetos pasivos están obligados a presentar los documentos notariales, judiciales o administrativos que contienen el hecho imponible ante la Hacienda Tributaria de Navarra, formalizando este trámite mediante el Modelo N01.¹⁴

Esta presentación documental es un requisito formal indispensable para que la escritura pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad. La rigurosidad formal de la HFN en la presentación del documento, incluso si el pago fue puntual, implica que un retraso en la entrega física o telemática del documento notarial puede paralizar la inscripción registral, comprometiendo la seguridad jurídica de la transacción.

Tabla 2: Gestión y Procedimiento del ITP-TPO ante la HFN

Fase	Acción	Herramienta/Modelo Foral	Plazo
1. Cálculo Final	Aplicación de la Base Liquidable y Tipos (6%, 5%, 0.5% AJD).	Fórmulas de liquidación.	–
2. Autoliquidación	Cumplimentación del formulario oficial y generación del pago.	Modelo 600 (General ITP/AJD) o 620 (Vehículos).¹¹	30 días hábiles desde el devengo.³
3. Presentación Documental	Entrega del documento que contiene el hecho imponible junto con el justificante de pago.	Documento Notarial (Original y Copia) + Modelo N01.¹⁴	Coincidente con el plazo de pago.
4. Inscripción Registral	Obtención de la nota de liquidación para inscripción en el Registro.	Justificante de pago (sellado por HFN).	Posterior a la presentación documental.

VI. Conclusiones y Estrategia de Planificación Fiscal

La Comunidad Foral de Navarra opera con un marco fiscal para el ITP que se distingue por su enfoque estable y selectivo. El tipo general del 6% aplicado desde el inicio de la base imponible garantiza una recaudación constante, mientras que las reducciones están altamente enfocadas en el apoyo a las familias numerosas que adquieran una vivienda habitual, con la limitación estricta del umbral de €180.303,63.

El punto estratégico más ventajoso en Navarra para la planificación fiscal en transacciones apalancadas es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo del 0.5% ¹² resulta excepcionalmente bajo. Este factor debe ser priorizado en el análisis de costes de adquisición, ya que el ahorro en la formalización hipotecaria puede ser superior al beneficio obtenido por las reducciones del ITP para la vivienda habitual.

Finalmente, la diligencia en la autoliquidación debe extenderse a la gestión documental. El estricto plazo de 30 días hábiles y la obligatoriedad de la presentación del documento notarial ante la HFN son requisitos que, si no se cumplen escrupulosamente, pueden comprometer la inscripción de la propiedad, independientemente de que el pago del impuesto haya sido efectuado. Por lo tanto, una estrategia fiscal exitosa en Navarra requiere una verificación precisa del valor de referencia foral y una gestión formal inmaculada de los trámites post-firma.

País Vasco

El presente informe detalla, con rigor técnico y legal, la metodología para el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) en los Territorios Históricos de Álava/Araba, Bizkaia y Gipuzkoa. La tributación en el País Vasco (PV) se distingue del Régimen Común español por su autonomía foral en materia de gestión, liquidación y, crucialmente, determinación de las tarifas impositivas, un aspecto fundamental para cualquier análisis fiscal especializado.

I. Marco Fiscal y Competencia Normativa Foral del ITP-AJD en Euskadi

I.A. El Fundamento de la Dispersión Normativa: El Concierto Económico

La capacidad del País Vasco para regular y recaudar la mayoría de los impuestos estatales, incluido el ITP-AJD, deriva del sistema del Concierto Económico.¹ Esta potestad implica que la normativa aplicable es la de cada Territorio Histórico, y no la legislación estatal subsidiaria.²

Las bases regulatorias del impuesto se encuentran en las Normas Forales específicas de cada Diputación:

En Gipuzkoa, la Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, rige el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.³
En Bizkaia, la Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, es la que establece las tarifas y regulaciones.⁴
En Álava/Araba, la Norma Foral 11/2003 y sus reglamentos, como el Decreto Foral 66/2003, son los pilares normativos.⁵

Esta estructura autonómica garantiza que la exacción, gestión, liquidación, recaudación e inspección del ITP corresponde enteramente a las Haciendas Forales.¹

I.B. El Hecho Imponible y los Sujetos Pasivos en ITP-TPO

El ITP-AJD se articula en tres modalidades principales: Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), Operaciones Societarias (OS) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).⁶ El foco principal del cálculo es la modalidad de TPO, que grava las transmisiones de bienes de segunda mano a título oneroso, siendo la compraventa de inmuebles la operación más habitual.

El sujeto pasivo del ITP-TPO es, en todo caso, el adquirente del bien o derecho transmitido (el comprador).³ La base imponible del impuesto es el valor de la compraventa o el valor real del bien o derecho transmitido, lo que resulte mayor.

I.C. Determinación de la Base Imponible y el Régimen de Valoración Foral

La Base Imponible se define como el valor de compraventa de segunda mano.³ Sin embargo, este valor declarado está sujeto a la comprobación de la Administración Foral.

Una diferencia crucial en el régimen foral vasco, en contraste con el régimen común, es la metodología de valoración. Mientras que la normativa estatal utiliza, en ciertas operaciones, el Valor de Referencia Catastral (VRC), el País Vasco utiliza su propio sistema de Valoración Foral.¹

Las Diputaciones Forales, a través de sus Servicios de Catastro y Valoración, tienen la potestad de establecer criterios de recopilación, investigación y análisis de datos económicos del mercado inmobiliario. Estos estudios sirven de referencia para la aplicación de Normas Técnicas que determinan el valor de mercado de los bienes inmuebles.¹ Por lo tanto, el valor que se debe tomar como Base Liquidable es el valor de compraventa, siempre y cuando este no sea inferior al valor foral estimado. Es fundamental para el contribuyente y el asesor fiscal verificar la tasación interna de la Diputación Foral antes de la autoliquidación, ya que declarar un valor sensiblemente inferior al valor foral de mercado incrementa el riesgo de una liquidación complementaria por parte de la Hacienda Foral.

Dado que las reducciones en el ITP-TPO se aplican directamente a la tarifa o tipo de gravamen, no a la base, la Base Imponible y la Base Liquidable suelen coincidir.³

I.D. Cumplimiento Administrativo: Autoliquidación y Plazos

El proceso de cumplimiento del ITP-AJD en el País Vasco exige la autoliquidación del impuesto por parte del sujeto pasivo.

Modelo de Declaración: El modelo estándar empleado en los tres Territorios Históricos para las transmisiones inmobiliarias y otros actos jurídicos documentados es el Modelo 600.⁸ Para la transmisión de bienes muebles usados, como vehículos, se utiliza el Modelo 603 en Bizkaia ⁹ y otros modelos específicos en Álava (como los modelos 610 y 611 en ciertos contextos).⁵
Plazo de Presentación: El plazo de autoliquidación es uniforme en Euskadi y debe realizarse en el periodo de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se produce el devengo del hecho imponible (la fecha de la firma del contrato o escritura pública).⁹

II. Tipos de Gravamen del ITP-TPO sobre Transmisiones Inmobiliarias (Análisis Territorial Comparativo)

La principal complejidad en el cálculo del ITP en el País Vasco reside en la aplicación de tipos reducidos en la adquisición de vivienda habitual, ya que los criterios varían y son altamente específicos en función del Territorio Histórico.

II.A. Territorio Histórico de Bizkaia

Bizkaia ha establecido una de las regulaciones más granulares, con tipos que dependen no solo de la finalidad (vivienda habitual) sino también de parámetros físicos del inmueble:

Tipos Generales:

Inmuebles Generales (Locales, Oficinas, Terrenos): 7%.⁴
Adquisición de Viviendas (Tipo Estándar): 4%. Este tipo se aplica a la adquisición de viviendas que no califiquen para la reducción o que, siéndolo, excedan los límites establecidos. Este tipo incluye hasta dos plazas de garaje y anexos ubicados en el mismo edificio que la vivienda.⁴

Tipo Reducido del 2.5% (Vivienda Habitual):

Este tipo reducido se aplica para la adquisición de la vivienda habitual.⁴ No obstante, la normativa foral bizkaina impone una doble condición sumamente relevante: el tipo del 2.5% solo es aplicable si se cumplen los requisitos de familia numerosa O si la superficie construida de la vivienda es inferior a 120 metros cuadrados. En el caso de viviendas unifamiliares, el límite de la parcela no debe superar los 300 metros cuadrados.⁴

La implicación de este requisito de superficie es crucial: un adquirente en Bizkaia que cumpla con todos los requisitos de habitabilidad y que esté adquiriendo su primera vivienda, pero cuya propiedad mida $121 \, \text{m}^2$, estará obligado a tributar al tipo estándar del 4%, perdiendo el beneficio del 2.5% únicamente por exceder el límite físico. Esto subraya la necesidad de una diligencia técnica previa a la compra que incluya la verificación de la ficha catastral de la vivienda.

II.B. Territorio Histórico de Gipuzkoa

Gipuzkoa comparte los tipos base con los otros territorios, pero introduce una tarifa específica para grandes tenedores:

Tipos Generales:

Inmuebles Generales: 7%.³
Vivienda Estándar: 4%.³
Grandes Tenedores de Vivienda: Se aplica un tipo agravado del 6% a la adquisición de viviendas por parte de grandes tenedores, definidos por la normativa foral como aquellos que poseen un número significativo de inmuebles, buscando desincentivar la concentración de propiedad.³

Tipo Reducido del 2.5% (Vivienda Habitual):

El tipo reducido del 2.5% es aplicable para la adquisición de la vivienda habitual.³ La documentación de alto nivel precisa que este tipo es aplicable «solo en determinadas circunstancias».³ La falta de una definición explícita en los documentos de referencia sobre los límites específicos de renta, edad o valor máximo de la vivienda obliga al asesor fiscal a recurrir directamente a la Norma Foral reguladora y sus decretos de desarrollo para asegurar el cumplimiento, lo cual es imprescindible para evitar una liquidación errónea.

II.C. Territorio Histórico de Álava/Araba

Álava sigue una estructura tarifaria general similar a Gipuzkoa y Bizkaia:

Tipos Generales:

Inmuebles Generales: 7%.³
Vivienda Estándar: 4%.³
Grandes Tenedores de Vivienda: 6%.³

Tipo Reducido del 2.5% (Vivienda Habitual):

El 2.5% se aplica para la adquisición de la vivienda habitual bajo «determinadas circunstancias».³ Al igual que en Gipuzkoa, el cálculo experto exige la verificación de los requisitos específicos detallados en la Norma Foral alavesa para asegurar la elegibilidad del adquirente, que generalmente se centran en criterios de edad, patrimonio o renta.

A continuación, se presenta una tabla comparativa de los tipos de gravamen inmobiliario en los tres territorios:

Tabla 1: Comparativa de Tipos de Gravamen del ITP-TPO sobre Bienes Inmuebles en el País Vasco

Territorio Histórico	Tipo General (Otros Inmuebles)	Tipo Estándar Vivienda	Tipo Reducido Vivienda Habitual	Gravamen Grandes Tenedores
Bizkaia	7%	4%	2.5% (Sujeto a límite de $120 \, \text{m}^2$ y/o Familia Numerosa) ⁴	N/A
Gipuzkoa	7% ³	4% ³	2.5% (Sujeto a Requisitos específicos) ³	6% ³
Álava/Araba	7% ³	4% ³	2.5% (Sujeto a Requisitos específicos) ³	6% ³

III. La Modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y Otras Transmisiones

III.A. La Ventaja Foral en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El País Vasco históricamente ha mantenido un gravamen del AJD excepcionalmente bajo, confiriéndole una ventaja fiscal estratégica, particularmente para las transacciones que requieren financiación hipotecaria o la declaración de obra nueva.

Mientras que en el régimen fiscal común de España el tipo máximo general del AJD es del 1.5%, la tarifa base en el País Vasco se sitúa en el mínimo histórico, siendo del 0.5%.¹¹

Sin embargo, en Bizkaia, la constitución de derechos reales de garantía, como hipotecas, fianzas o préstamos, está sujeta a un tipo específico del 1%.⁴ Este tipo sigue siendo significativamente inferior al que aplican muchas comunidades autónomas de régimen común.

La Base Imponible para el AJD en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria es la cuantía total de la Responsabilidad Hipotecaria (RHT), que incluye el capital, los intereses ordinarios y de demora, las comisiones y las costas tasadas. En el caso de documentos notariales que documenten actos como la declaración de obra nueva, la Base Imponible será el valor real del coste de la obra.

III.B. Transmisiones de Bienes Muebles y Arrendamientos

Las transmisiones onerosas de bienes muebles y semovientes (como vehículos usados o animales) están sujetas a un tipo de gravamen uniforme del 4% en los tres Territorios Históricos.³ La Base Imponible para estos bienes se determina por el valor de compraventa o, si es inferior, por los precios medios de venta aprobados anualmente mediante Decretos Forales, especialmente en el caso de vehículos.⁵

Una especificidad regulatoria de gran interés se encuentra en la tributación de los Arrendamientos en Bizkaia. A diferencia de un cálculo porcentual, la Norma Foral establece una tarifa basada en cuotas fijas en función de la renta media mensual del contrato, lo cual exige un cálculo escalonado:

Tabla 2: Tarifa de ITP-TPO para Arrendamientos en Bizkaia

Renta Media Mensual (Base Imponible)	Cuota Tributaria Fija
Desde $0.00$ hasta $300.00$ €	$43.25$ €
Desde $300.01$ hasta $900.00$ €	$130.00$ €
Más de $900.01$ €	$1.50$ € por cada $10$ € o fracción
Fuente: Norma Foral Bizkaia ⁴

La aplicación de esta escala de cuotas fijas o variables en tramos, en lugar de un tipo porcentual directo sobre la renta total del contrato, añade una capa de complejidad única a la liquidación de arrendamientos en este Territorio Histórico.

IV. Ejemplos Prácticos de Cálculo del ITP (Graduados por Dificultad)

Se presentan cuatro escenarios prácticos para ilustrar la aplicación de la normativa foral en Euskadi, progresando desde operaciones sencillas a transacciones complejas.

IV.A. Nivel I: Cálculo Sencillo (Transmisión a Tipo General)

Ejemplo 1.1: Adquisición de un Terreno Urbano (Álava)

Hecho Imponible: Compraventa de un terreno urbano para uso comercial.
Valor de Compraventa (Base Imponible): $250.000$ €.
Territorio: Álava/Araba.
Análisis: Al ser un bien inmueble que no se destina a vivienda (uso comercial), se aplica el tipo general para inmuebles.
Tipo Aplicable: $7\%$.³
Cálculo:

$$\text{Cuota ITP} = 250.000 \, € \times 0.07 = 17.500 \, €$$
Obligación Formal: El adquirente debe presentar y pagar el Modelo 600 en la Diputación Foral de Álava en un plazo máximo de 30 días hábiles.

Ejemplo 1.2: Adquisición de Bien Mueble Usado (Gipuzkoa)

Hecho Imponible: Compra de una embarcación de recreo de segunda mano.
Base Imponible (Valor Foral estimado): $50.000$ €.
Territorio: Gipuzkoa.
Tipo Aplicable: $4\%$ (Bienes muebles y semovientes).³
Cálculo:

$$\text{Cuota ITP} = 50.000 \, € \times 0.04 = 2.000 \, €$$
Obligación Formal: Liquidación mediante el Modelo 603 en Gipuzkoa.

IV.B. Nivel II: Operación Intermedia (Aplicación del Tipo Reducido en Bizkaia)

Ejemplo 2.1: Vivienda Habitual Elegible por Superficie (Bizkaia)

Adquirente: Un matrimonio que compra su primera vivienda habitual.
Vivienda: Piso de segunda mano, $260.000$ € de valor, con $110 \, \text{m}^2$ de superficie construida.
Territorio: Bizkaia.
Análisis de Elegibilidad: Para acceder al tipo reducido del 2.5% en Bizkaia, la vivienda debe ser habitual y cumplir el límite de superficie de $120 \, \text{m}^2$ (si no son familia numerosa).⁴ Dado que la vivienda mide $110 \, \text{m}^2$, se cumple el requisito físico.
Tipo Aplicable: $2.5\%$.⁴
Base Liquidable: $260.000$ €.
Cálculo:

$$\text{Cuota ITP} = 260.000 \, € \times 0.025 = 6.500 \, €$$
Análisis de Inelegibilidad por Superficie (Implicación Regulatoria):
Si la misma vivienda midiera $125 \, \text{m}^2$ y el matrimonio no fuera familia numerosa, el tipo aplicable sería el estándar del $4\%$.4
$$\text{Cuota ITP (No Elegible)} = 260.000 \, € \times 0.04 = 10.400 \, €$$

La consecuencia de superar el límite de $120 \, \text{m}^2$ por tan solo $5 \, \text{m}^2$ resulta en un coste fiscal adicional de $3.900$ € ($10.400 € – 6.500 €$), demostrando la rigidez y la importancia de los requisitos medibles físicamente en la normativa foral bizkaina.

IV.C. Nivel III: Operación Compleja (Liquidación Dual TPO y AJD)

Ejemplo 3.1: Compra de Segunda Residencia con Financiación Hipotecaria (Gipuzkoa)

Contexto: Inversor que adquiere una segunda residencia (no habitual) por $400.000$ €. La operación se formaliza con un préstamo hipotecario.
Préstamo Hipotecario: Capital de $250.000$ €. Responsabilidad Hipotecaria Total (RHT) de $375.000$ €.
Territorio: Gipuzkoa (ITP) y País Vasco (AJD).

Paso 1: Cálculo del ITP-TPO por la Compraventa (Gipuzkoa)

Base Liquidable (TPO): $400.000$ €.
Tipo Aplicable (Vivienda estándar, no habitual): $4\%$.³
Cuota ITP-TPO: $400.000 \, € \times 0.04 = 16.000 \, €$.

Paso 2: Cálculo del AJD por la Hipoteca (País Vasco)

Base Imponible (AJD): $375.000$ € (RHT).
Tipo Aplicable (AJD): Se aplica el tipo mínimo foral para documentos notariales. Asumiremos $0.5\%$ como tipo general PV.¹¹
Cuota AJD: $375.000 \, € \times 0.005 = 1.875 \, €$.

Total Impuesto Transaccional: $16.000$ € (ITP-TPO, pagado por el comprador) + $1.875$ € (AJD, pagado por la entidad bancaria, según jurisprudencia del Tribunal Supremo) $= 17.875 \, €$.

IV.D. Nivel IV: Transmisión Mixta (Grandes Tenedores y Arrendamientos Segmentados)

Ejemplo 4.1: Adquisición de Inmueble y Arrendamiento de Local (Gipuzkoa y Bizkaia)

Contexto: Una sociedad inversora, calificada como Gran Tenedor en Gipuzkoa, adquiere un piso de $350.000$ € para alquiler y, simultáneamente, formaliza el arrendamiento de un local comercial en Bizkaia con una renta mensual de $1.200$ €.

Paso 1: ITP-TPO por la Adquisición (Gipuzkoa)

Base Liquidable: $350.000$ €.
Tipo Aplicable: $6\%$ (Tipo agravado para Grandes Tenedores de Vivienda en Gipuzkoa).³
Cuota ITP-TPO: $350.000 \, € \times 0.06 = 21.000 \, €$.

Paso 2: ITP-TPO por el Arrendamiento (Bizkaia)

Hecho Imponible: Arrendamiento (Cesión de uso).
Base Imponible (Renta media mensual): $1.200$ €.
Análisis de Tarifa (Bizkaia): La renta excede los $900.01$ €.⁴ Se debe aplicar la cuota de $1.50$ € por cada $10$ € o fracción.
Cálculo de Fracciones:

$$\text{Fracciones de } 10 \, € = \frac{1.200 \, €}{10 \, €} = 120 \, \text{fracciones}$$
Cuota ITP-TPO Arrendamiento:

$$\text{Cuota} = 120 \times 1.50 \, € = 180 \, €$$

Total Impuesto ITP-TPO a liquidar: $21.000$ € (Gipuzkoa, Gran Tenedor) + $180$ € (Bizkaia, Arrendamiento) $= 21.180 \, €$.

Este ejemplo pone de manifiesto la complejidad que surge al aplicar la normativa de diferentes Territorios Históricos simultáneamente, alternando entre cálculos porcentuales (Gipuzkoa) y la aplicación de cuotas fijas basadas en tramos de renta (Bizkaia).⁴

V. Síntesis Regulatoria y Recomendaciones para la Liquidación Experta

V.A. Recapitulación de la Estrategia Fiscal Vasca

El análisis exhaustivo del ITP-AJD en el País Vasco revela una estructura fiscal que, si bien es administrativamente descentralizada, ofrece tipos de gravamen generalmente competitivos en comparación con el Régimen Común, lo cual constituye una ventaja para la inversión.¹¹ La clave del sistema reside en la coexistencia de tipos generales similares ($4\%$ para vivienda, $7\%$ para otros inmuebles) ³ con tipos reducidos altamente condicionados ($2.5\%$) y un gravamen del AJD excepcionalmente bajo ($0.5\%$ – $1\%$).⁴

V.B. Recomendaciones Clave para el Cálculo (Riesgo y Cumplimiento)

Para garantizar una liquidación correcta y mitigar los riesgos de inspección y sanciones, se recomienda seguir las siguientes pautas:

Verificación Previa de la Valoración Foral: El cálculo del ITP se basa en el valor más alto entre el precio pactado y el Valor de Mercado Foral determinado por la Hacienda Foral correspondiente.³ La falta de uso del Valor de Referencia Catastral (VRC) estatal obliga a los contribuyentes a verificar el valor estimado internamente por la Diputación Foral antes de la autoliquidación, ya que es el criterio que define la Base Liquidable y previene comprobaciones de valores posteriores.¹
Diligencia Extrema en Tipos Reducidos (2.5%): Los adquirentes que busquen beneficiarse del $2.5\%$ para vivienda habitual deben examinar con detalle los requisitos específicos de su Territorio Histórico. En Bizkaia, esto incluye la verificación de que la superficie construida no exceda los $120 \, \text{m}^2$.⁴ En Álava y Gipuzkoa, la verificación debe enfocarse en los límites de renta o edad que definen las «determinadas circunstancias» de aplicación.³
Identificación Correcta de la Modalidad y Modelo: Es imprescindible distinguir la operación sujeta a gravamen. Las transmisiones inmobiliarias se liquidan con el Modelo 600, mientras que las transmisiones de bienes muebles usados se efectúan con el Modelo 603.⁹
Cumplimiento Estricto de Plazos: El plazo de liquidación de 30 días hábiles desde la fecha del devengo (escritura) es un límite estricto que debe respetarse para evitar recargos por presentación tardía.⁹

Tabla 3: Componentes y Plazos de Liquidación del ITP-AJD

Componente de Cálculo	Determinación de la Base Imponible (TPO)	Riesgo Regulatorio Crítico	Modelo Tributario	Plazo de Presentación
Base Imponible	Valor Real del Bien (Valor de Compra-venta) ³	Que sea inferior al Valoración Foral del Territorio Histórico ¹	Modelo 600/603 ⁹	30 días hábiles desde el devengo ⁹
Tipo de Gravamen	Aplicación de la tarifa foral específica (7%, 4%, 2.5%, 6%) ³	Incumplimiento de requisitos forales (Ej. límite de $120 \, \text{m}^2$ en Bizkaia) ⁴	N/A	N/A
Cuota Tributaria	Base Liquidable X tipo Aplicable	El cálculo debe reflejar la normativa foral (incluyendo tarifas escalonadas para arrendamientos en Bizkaia) ⁴	N/A	N/A