ITP-AJD Canarias - Sergio Angeli

Este informe proporciona un análisis técnico y exhaustivo sobre la metodología de cálculo, la determinación de la base imponible, y la aplicación de los regímenes de tipos reducidos y bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO) dentro del ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Canarias. La precisión en la aplicación de la normativa autonómica es crucial, dado que el impuesto presenta variaciones significativas respecto al régimen estatal y al de otras comunidades autónomas.

I. Marco Legal y Elementos Esenciales del Impuesto

A. Fundamento Normativo del ITP en Canarias

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo cedido, lo que permite a las comunidades autónomas establecer sus propios tipos de gravamen y beneficios fiscales. En Canarias, el ejercicio de estas competencias normativas está consolidado en el Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos.¹

El hecho imponible característico del ITP-TPO es la transmisión onerosa de bienes y derechos, siendo la compraventa de inmuebles de segunda mano la operación más común afectada por esta figura tributaria.² El sujeto pasivo obligado al pago del ITP es, en el caso de bienes inmobiliarios, siempre el adquirente del bien o derecho (el comprador).³ Es fundamental que los asesores y contribuyentes se remitan a este Decreto Legislativo, ya que establece los tipos de gravamen específicos que sustituyen al tipo general estatal.

B. La Definición Fiscal de Vivienda Habitual

La aplicación de la inmensa mayoría de los tipos reducidos y bonificaciones fiscales en el ITP canario está directamente condicionada a que la adquisición del inmueble vaya a constituir la vivienda habitual (VH) del contribuyente.⁴

La normativa autonómica canaria no define el concepto de vivienda habitual per se, sino que remite al concepto regulado en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo.⁴ Esta remisión implica que, para que un inmueble se considere VH a efectos fiscales, debe ser habitado de forma efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo de doce meses, contados desde su adquisición, y debe constituir su residencia durante un periodo continuado de al menos tres años. El incumplimiento de estas condiciones temporales de habitabilidad puede acarrear la pérdida del beneficio fiscal aplicado, obligando al sujeto pasivo a presentar una autoliquidación complementaria y pagar la diferencia más los intereses de demora.⁵

II. Determinación de la Base Imponible y el Impacto del Valor de Referencia Catastral (VRC)

A. Principio General y Jerarquía de Valores

La Base Imponible (BI) del ITP-TPO se define como el valor real del bien transmitido. Sin embargo, la legislación actual establece que la BI no puede ser inferior al Valor de Referencia Catastral (VRC) del inmueble. Por lo tanto, en la práctica, la Base Imponible será el mayor de los siguientes valores: 1) El valor de la contraprestación declarada en la escritura pública (precio de compraventa), o 2) El VRC vigente en la fecha de devengo del impuesto.⁶

B. El Rol Crítico del Valor de Referencia Catastral (VRC)

El VRC, determinado anualmente por la Dirección General del Catastro, constituye el valor administrativo mínimo por el que debe tributar la transmisión onerosa. Este valor se calcula a partir de módulos de valor medio basados en los precios de las compraventas comunicadas por los notarios, individualizados según las características catastrales concretas de cada inmueble (ubicación, uso, calidad constructiva).⁶ Además, el VRC incorpora un factor de minoración a mercado (fijado a nivel nacional en 0.9) para asegurar que no supere el valor de mercado.

La obligatoriedad de utilizar el VRC como Base Imponible mínima representa un cambio fundamental en la planificación fiscal de las transacciones inmobiliarias. Anteriormente, la Administración Tributaria Canaria (ATC) debía probar, mediante la comprobación de valores, que el valor declarado por el contribuyente era inferior al valor real. Actualmente, si el precio de compraventa declarado es menor que el VRC, la Base Imponible se fija automáticamente en el VRC. Esta disposición traslada la carga de la prueba al contribuyente, quien se ve obligado a pagar el ITP basándose en el VRC a priori.

Si el contribuyente considera que el VRC es superior al valor real de mercado o que el cálculo administrativo contiene errores descriptivos del inmueble, debe realizar la autoliquidación del ITP tomando el VRC como base imponible (si este es mayor que el precio declarado) y, posteriormente, iniciar procedimientos para rectificar la autoliquidación o impugnar el propio VRC ante la Dirección General del Catastro.⁷

III. Tipos de Gravamen Aplicables a Inmuebles (TPO)

Canarias aplica un régimen de tipos diferenciados que dependen del destino del inmueble (vivienda habitual, VPO) y de las características personales del adquirente.

A. Tipo de Gravamen General (Aplicación Residual)

El tipo de gravamen general se aplica a todas aquellas transmisiones que no cumplan los requisitos específicos para acceder a un tipo reducido o bonificado. Esto incluye, típicamente, la adquisición de segundas residencias, inmuebles destinados a alquiler turístico, locales comerciales, o terrenos.

Si bien la documentación puede mostrar escalas progresivas de otras jurisdicciones ⁸, el tipo general aplicable a las transmisiones patrimoniales onerosas de inmuebles en Canarias se ha establecido históricamente en el 6.5%.¹⁰

B. Tipos Reducidos para Adquisición de Vivienda Habitual (VH)

El Decreto Legislativo 1/2009 contempla varios tipos reducidos directos sobre la Base Imponible:

1. Tipo Reducido General de Vivienda Habitual (Art. 31)

Se aplica un tipo reducido del 5% para la adquisición de la vivienda habitual, siempre que se cumplan requisitos de valor máximo del inmueble y límites de renta o patrimonio del contribuyente.¹⁰

2. Tipo Reducido para Vivienda de Protección Oficial (VPO) (Art. 35)

Para la adquisición de una vivienda protegida que vaya a constituir la primera vivienda habitual del contribuyente, el tipo de gravamen aplicable es del 4%.¹¹ Este tipo es uno de los más bajos aplicables directamente sobre la Base Imponible.

3. Tipo Reducido para Menores de 35 años (Art. 34)

La adquisición de vivienda habitual por contribuyentes menores de 35 años también puede beneficiarse de tipos reducidos (tradicionalmente el 5% o incluso el 1% en modificaciones legislativas recientes, en función de los límites de renta establecidos).¹⁰ La aplicación de estos tipos está supeditada al cumplimiento de umbrales de Base Imponible del IRPF (por ejemplo, límites en tributación individual o conjunta, como los 45.500 € y 60.500 € observados en deducciones IRPF relacionadas).¹²

A continuación, se presenta una tabla resumen de los tipos aplicables:

Tipos de Gravamen ITP-TPO en Canarias (Inmuebles)

Concepto de Transmisión	Referencia Normativa (D. Leg. 1/2009)	Tipo de Gravamen (%)	Naturaleza del Beneficio
Adquisición General (No-VH / 2ª Residencia)	Art. 31 (Tipo General)	6.5% (referencia estándar)	Tipo General sobre BI
Adquisición de Vivienda Habitual (VH)	Art. 31 (Modificado)	5%	Tipo Reducido sobre BI
Adquisición VH por Menores de 35 años	Art. 34	5% / 1% (Según requisitos de renta)	Tipo Reducido sobre BI
Adquisición de Vivienda de Protección Oficial (VPO)	Art. 35	4%	Tipo Reducido sobre BI
Adquisición VH por Familia Numerosa	Art. 32	95% Bonificación	Reducción sobre la Cuota
Adquisición VH por Discapacidad (>=65%)	Art. 33	95% Bonificación	Reducción sobre la Cuota

IV. Bonificaciones de la Cuota Tributaria (El Régimen de Mayor Ahorro)

Canarias ha optado por un sistema de bonificación sobre la cuota líquida, que confiere un ahorro fiscal mucho mayor que la simple aplicación de un tipo reducido. Esta bonificación se aplica después de haber calculado la Cuota Íntegra (BI x Tipo de Gravamen).

A. Bonificación del 95% para Colectivos Específicos

La normativa canaria establece una bonificación del 95% de la cuota del ITP en la adquisición de la vivienda habitual para dos colectivos específicos ¹³:

Familias Numerosas (Art. 32): Las familias numerosas que adquieran su vivienda habitual disfrutan de esta bonificación.¹³ El concepto de familia numerosa es el establecido por la Ley 40/2003.⁵
Personas con Discapacidad (Art. 33): Individuos con un grado de discapacidad igual o superior al 65% que adquieran su vivienda habitual.¹³

Esta bonificación coloca a estos colectivos en una posición fiscalmente casi exenta, reconociendo el esfuerzo económico que supone la adquisición de una vivienda.¹³

B. El Requisito de Renta y Patrimonio

Para acceder a estas bonificaciones, es imperativo que el contribuyente cumpla con los límites de renta y patrimonio establecidos por la legislación autonómica. Aunque los umbrales exactos pueden variar con las leyes de presupuestos anuales, la limitación generalmente hace referencia a la suma de la Base Imponible General y la Base Imponible del Ahorro del IRPF. Por ejemplo, en otras deducciones autonómicas relacionadas, se han fijado umbrales como 45.500 € en tributación individual y 60.500 € en tributación conjunta.¹²

C. La Jerarquía del Beneficio Fiscal

Desde una perspectiva de planificación fiscal, es fundamental comprender la diferencia entre un tipo reducido sobre la base y una bonificación sobre la cuota. Un tipo reducido del 5% disminuye la carga tributaria en un 1.5% respecto al 6.5%. En contraste, la bonificación del 95% sobre la cuota implica que el contribuyente solo pagará el 5% de la cuota resultante.

Para calcular el beneficio de la bonificación del 95%, el sujeto pasivo debe primero determinar la Base Imponible y aplicar el tipo de gravamen aplicable a la adquisición de vivienda habitual (típicamente el 5%). Posteriormente, sobre la cuota resultante, se aplica la bonificación.

Impacto Económico Real: Si un adquirente cumple los requisitos para la bonificación del 95%, y la Base Imponible tributa al 5%, la tasa efectiva de gravamen sobre la base imponible es de solo $5\% \times 5\% = 0.25\%$. Este resultado minimiza drásticamente el coste marginal del impuesto, convirtiendo la bonificación del 95% en la herramienta de ahorro fiscal más poderosa disponible en el ITP canario.

Tabla de Requisitos Cruciales para Bonificaciones del 95% (Art. 32 y 33)

Requisito	Familia Numerosa (FN)	Persona con Discapacidad (>=65%)
Grado de Discapacidad	N/A	Igual o superior al 65% (Certificado oficial)
Tipo de Inmueble	Vivienda Habitual (VH)	Vivienda Habitual (VH)
Título/Condición	Título oficial de FN (Ley 40/2003) ⁵	Acreditación médica oficial ¹³
Condición de Renta/Patrimonio	Sujeto a límites de Renta (Base Imponible IRPF)	Sujeto a límites de Renta (Base Imponible IRPF)
Efecto Fiscal	Bonificación del 95% de la Cuota Tributaria ¹³	Bonificación del 95% de la Cuota Tributaria ¹³

D. Operaciones No Onerosas (Donaciones y Herencias)

Aunque el ITP-TPO se centra en transmisiones onerosas, la legislación canaria proporciona un contexto fiscal favorable también para transmisiones gratuitas. Las donaciones de bienes inmuebles realizadas a favor de cónyuges, ascendientes o descendientes directos están exentas de ITP (y de Impuesto de Sucesiones y Donaciones en ciertos casos) siempre que el valor de la donación no exceda de 175.000 euros.¹³ Esto clarifica el marco de ayuda familiar y la transmisión de patrimonio dentro del núcleo familiar.

V. Ejemplos Prácticos de Cálculo del ITP en Canarias

Los siguientes ejemplos ilustran la aplicación de las normas de determinación de la Base Imponible y la Cuota Tributaria, según el nivel de complejidad del régimen fiscal aplicable.

A. Operación Sencilla: Adquisición de un Inmueble No Habitacional (Tipo General)

Este ejemplo representa la aplicación directa del tipo general sin beneficios fiscales, como sería el caso de un inversor que adquiere un local o un garaje sin vinculación a la vivienda habitual.

Escenario: Transmisión de un garaje como bien independiente.

Precio Declarado (PD): 60.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 55.000 €
Tipo Aplicable (General): 6.5%

Cálculo Desglosado:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se compara el PD (60.000 €) con el VRC (55.000 €). Se toma el mayor.

$$\text{BI} = 60.000 €$$
Cálculo de la Cuota Íntegra: Se aplica el tipo general.

$$\text{Cuota Íntegra} = 60.000 € \times 6.5\% = 3.900 €$$
Cuota a Pagar:

$$\text{ITP a Pagar} = 3.900 €$$

B. Operación Media: Adquisición de Vivienda Habitual por Joven (Tipo Reducido con Impacto del VRC)

Este caso ilustra cómo el VRC puede prevalecer sobre el precio declarado y la aplicación del tipo reducido de Vivienda Habitual (5%), asumiendo que se cumplen los límites de renta.

Escenario: Comprador de 30 años (menor de 35) adquiere su primera vivienda habitual.

Precio Declarado (PD): 180.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 195.000 € (VRC > PD)
Tipo Aplicable (Art. 31/34 modificado, por cumplimiento de requisitos de VH y edad): 5%

Cálculo Desglosado:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se toma el VRC, ya que es superior al PD.

$$\text{BI} = 195.000 €$$
Cálculo de la Cuota Íntegra (al 5%):

$$\text{Cuota Íntegra} = 195.000 € \times 5\% = 9.750 €$$
Análisis de la BI: La prevalencia del VRC (195.000 €) sobre el precio pactado (180.000 €) obliga al adquirente a tributar por 15.000 € adicionales. Este mecanismo legal asegura que la administración perciba un impuesto basado en el valor administrativo mínimo, lo que puede significar un coste inicial más alto para el comprador, independientemente del acuerdo contractual.
Cuota a Pagar:

$$\text{ITP a Pagar} = 9.750 €$$

C. Operación Compleja: Adquisición de Vivienda Habitual con Bonificación del 95%

Este ejemplo demuestra el cálculo que incorpora la bonificación sobre la cuota para colectivos protegidos (Familia Numerosa o Discapacidad $\geq 65\%$), destacando la máxima optimización fiscal.

Escenario: Una Familia Numerosa adquiere una vivienda habitual de alto valor, cumpliendo estrictamente con los requisitos de renta para la bonificación del 95%.

Precio Declarado (PD): 350.000 €
Valor de Referencia Catastral (VRC): 340.000 € (PD > VRC)
Tipo Base Aplicable (Tipo Reducido VH): 5%
Bonificación de Cuota (Art. 32): 95%

Cálculo Desglosado:

Determinación de la Base Imponible (BI): Se toma el PD, ya que es superior al VRC.

$$\text{BI} = 350.000 €$$
Cálculo de la Cuota Íntegra (CI) al tipo aplicable: Se aplica el tipo reducido de VH (5%) antes de la bonificación.

$$\text{Cuota Íntegra} = 350.000 € \times 5\% = 17.500 €$$
Aplicación de la Bonificación del 95%: Se calcula el importe bonificado sobre la Cuota Íntegra.

$$\text{Importe Bonificado} = 17.500 € \times 95\% = 16.625 €$$
Cálculo de la Cuota a Pagar (Cuota Líquida):

$$\text{Cuota Líquida} = \text{Cuota Íntegra} – \text{Importe Bonificado}$$
$$\text{Cuota Líquida} = 17.500 € – 16.625 € = 875 €$$

La aplicación de la bonificación del 95% transforma una obligación tributaria de 17.500 € (al 5%) o de 22.750 € (al 6.5%) en un pago de solo 875 €. Este resultado subraya que, para estos colectivos, la clave no reside tanto en el tipo aplicado a la base, sino en el cumplimiento de los requisitos de renta y condición familiar/discapacidad que habilitan la bonificación sobre la cuota.

VI. Gestión y Cumplimiento de Obligaciones Formales ante la Agencia Tributaria Canaria (ATC)

La correcta gestión del ITP requiere el cumplimiento riguroso de plazos y procedimientos ante la ATC, la autoridad competente en Canarias.

A. Modelo de Autoliquidación y Presentación

El impuesto se autoliquida mediante el Modelo 600 de la Agencia Tributaria Canaria.¹⁴ Este modelo debe ser cumplimentado detallando la información identificativa del Sujeto Pasivo (Adquirente) y del Transmitente (Vendedor).¹⁴

La presentación de la declaración-liquidación debe ir acompañada de la documentación de soporte obligatoria, que incluye la escritura pública de compraventa, el DNI/NIE de las partes involucradas, el justificante del pago del ITP y, en el caso de viviendas, el certificado de eficiencia energética.¹³ La ATC permite la presentación presencial o telemática a través de su programa de ayuda.¹⁵

B. Plazo de Presentación e Ingreso: La Regla de los 30 Días Hábiles

El plazo legal para la presentación de las declaraciones-liquidaciones del ITP, junto con los documentos que causaron el acto o contrato (la escritura pública), es de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se produce el devengo del impuesto.¹⁶

El plazo perentorio de 30 días hábiles es una consideración crítica para el contribuyente. El inicio de la cuenta del plazo se produce desde la fecha de la firma del documento notarial. La estricta observancia de este plazo es un imperativo legal que no solo implica el ingreso del impuesto, sino también la correcta determinación previa de la Base Imponible, incluyendo la consulta obligatoria del VRC para evitar discrepancias posteriores con la administración.

C. Consecuencias del Incumplimiento y Recargos

Cualquier retraso en la autoliquidación y pago del ITP puede acarrear consecuencias financieras significativas.

Si el contribuyente presenta la autoliquidación fuera del plazo de 30 días hábiles, pero sin que medie requerimiento previo por parte de la ATC, se aplicarán recargos por declaración extemporánea cuyo porcentaje aumenta progresivamente con el tiempo de demora (desde el 1% hasta el 15%, más intereses de demora si el retraso supera los 12 meses).

Si el contribuyente no realiza el pago y la ATC inicia el procedimiento ejecutivo de apremio (fase ejecutiva), se aplica el Recargo de Apremio, que asciende al 20% del importe principal de la deuda, más los intereses de demora devengados desde el día en que finalizó el plazo voluntario de pago.¹⁷ La alta penalización que supone el Recargo de Apremio obliga a una gestión documental y fiscal extremadamente diligente, enfatizando la necesidad de que los adquirentes prioricen la liquidación del Modelo 600 dentro del plazo establecido.

VII. Conclusiones y Síntesis Analítica

El cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en Canarias es un proceso regulado por el Decreto Legislativo 1/2009 que introduce elementos de complejidad y beneficios fiscales altamente significativos.

El análisis de la normativa y su aplicación práctica revela tres conclusiones fundamentales para cualquier adquirente de inmuebles en la Comunidad Autónoma:

La Base Imponible Mínima (VRC): El Valor de Referencia Catastral ejerce una «tiranía» administrativa sobre la Base Imponible. El contribuyente está obligado a pagar el ITP sobre el VRC si este es superior al precio declarado.⁶ Esto elimina la capacidad de negociación fiscal basada en una infravaloración contractual y traslada cualquier disputa sobre el valor real del inmueble a un complejo procedimiento de impugnación posterior al pago.⁷ La anticipación en la consulta del VRC es, por tanto, un paso esencial en la diligencia debida.
El Alto Valor de la Bonificación del 95%: La estrategia fiscal canaria de otorgar una bonificación del 95% sobre la cuota (Artículos 32 y 33) es un instrumento de política social que se traduce en un coste tributario real insignificante (efectivamente 0.25% de la Base Imponible) para las Familias Numerosas y personas con Discapacidad grave que adquieran su Vivienda Habitual.¹³ Sin embargo, la efectividad de este beneficio está supeditada al estricto cumplimiento de los límites de renta del IRPF, convirtiendo la fiscalidad personal del comprador en el factor determinante.
Riesgo de Incumplimiento Formal: El plazo de 30 días hábiles para la autoliquidación del Modelo 600 ¹⁶ impone una exigencia de rapidez. El incumplimiento de este plazo conlleva automáticamente recargos onerosos, que escalan rápidamente hasta el 20% de la deuda si la ATC inicia el procedimiento de apremio.¹⁷ La precisión y la puntualidad en la liquidación son, por ende, tan importantes como la correcta aplicación de los tipos de gravamen.

Obras citadas

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ITP por comunidades 2024: conoce los tipos aplicables, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.bahiatenerife.com/blog/article/itp-por-comunidades-2024-conoce-los-tipos-aplicables/
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) – Raisin, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.raisin.com/es-es/tributacion/impuesto-transmisiones-patrimoniales/
Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos – Noticias Jurídicas, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ic-dleg1-2009.t3.html
IMPUESTO SOBRE transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. NORMAS AUTONÓMICAS (EJERCICIO 2009) – Ministerio de Hacienda, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www.hacienda.gob.es/DocLeyes/onlinelt/c07.04.cd.transmisiones.autonomias.ejercicioanterior_te_23198.htm
EL VALOR DE REFERENCIA Y SU USO EN EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y EL IMPUESTO D – Gobierno de Canarias, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www3.gobiernodecanarias.org/tributos/atc/documents/65729/235221/RevistaHC_59_04.pdf/f28b9b76-8fe3-9d68-1372-654efb380767?t=1725969012452
MINISTERIO DE HACIENDA 1. ¿Qué es el valor de referencia de un inmueble? Es el determinado por la Dirección General del Catas – FEMP, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, http://femp.femp.es/files/566-2911-archivo/20210719_PREGUNTAS%20Y%20RESPUESTAS%20SOBRE%20VALOR%20DE%20REFERENCIA.pdf
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¿Qué ITP se paga en Canarias 2025? – GoHipoteca, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://gohipoteca.com/blog/itp-canarias
Modelo 600 | Cómo Rellenarlo y Presentarlo 2025 – Arquitasa Sociedad de Tasación, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://arquitasa.com/modelo-600/
Modelo 600. Autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – Gobierno de Canarias, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://www3.gobiernodecanarias.org/tributos/atc/w/modelo-600
INSTRUCCIONES MODELO 600 TPO I. CUESTIONES GENERALES Todos los importes deben expresarse en euros, consignando en la parte izqui – Agencia Tributaria, fecha de acceso: noviembre 14, 2025, https://sede.agenciatributaria.gob.es/static_files/Sede/Tema/NO_Residentes/ITPAJD_no_residentes/Transmisiones/TPO/Instrucciones_600_TPO.pdf

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